ОАЭ, Турция, Бахрейн и далее по всему миру: Где россияне скупают недвижимость
Фото: 123rf / Legion-Media
В 2022 году россияне стали в 2 раза чаще покупать недвижимость за рубежом, и, скорее всего, эта тенденция сохранится. Причин такого поведения несколько: кто-то решил релоцироваться с семьей, кто-то собирается развивать международный бизнес, а кто-то ищет возможность выгодно инвестировать, например, в зарубежную недвижимость. О трендах и тенденциях в этой сфере, а также о том, как наиболее выгодно оценить предложения рынка, рассказала Екатерина Румянцева, основатель, CEO Kalinka Ecosystem.
Кто покупает недвижимость за рубежом
Несомненно, 2022 год стал переломным для множества инвесторов. Поэтому в России покупатели начали более вдумчиво относиться к приобретению недвижимости — например, они уже реже покупают жилье на этапе котлована или не вкладываются в долгострои. Большей популярностью пользуется готовое жилье или проекты, которые скоро будут сданы.
А вот при покупке иностранной недвижимости, например в Дубае, россияне закрывают сделки гораздо быстрее, без долгих раздумий. Дело в том, что тенденции здесь тоже изменились. Если раньше была важна доходность недвижимости, то сейчас на первый план вышла защита капитала от инфляции, поэтому покупки и совершаются быстрее. Также возросла значимость ликвидности объекта недвижимости — из-за колебаний курса и общей неопределенности на рынке важно иметь возможность быстро продать объекты. Поэтому чаще покупатели обращают внимание на небольшую по площади недвижимость — реализовать ее проще.
Еще один важный момент — это возможность получить гражданство или ВНЖ в той стране, где приобретена недвижимость. Гражданство открывает новые перспективы, актуальные после введения санкций: свободные путешествия, более легкие схемы инвестирования или развития бизнеса. С отменой «золотых паспортов» в странах ЕС внимание россиян переключилось на другие, более дружественные страны, например Турцию.
И, раз уж мы упомянули санкции, сейчас они значительно усложняют процесс международных сделок. Поэтому при покупке недвижимости важно, чтобы сделка прошла как можно быстрее и проще, чтобы ее можно было легально провести через российский банк. Очевидно, что это доступно не для всех стран.
Где россияне покупают недвижимость в 2023 году
Самыми популярными направлениями в 2022 и 2023 годах, по нашим данным, стали ОАЭ и Турция. Судя по всему, эта тенденция сохранится — за I квартал 2023 года россияне приобрели в Турции на 155% больше объектов, чем за I квартал 2022 года. Кстати, по этим показателям наши соотечественники лидируют среди других иностранцев: в совокупности они купили 3,9 тыс. турецких объектов.
Недвижимость в ОАЭ
Конечно, здесь самым популярным городом остается Дубай. Эмираты привлекают россиян тем, что максимально дистанцируются от политических вопросов, активно развиваются, здесь открывается множество бизнесов и формируется средний класс. К экспатам в стране относятся положительно — более того, практически все население Дубая состоит из них. Также приобретение жилья здесь — один из способов получить резидентскую визу, аналог ВНЖ.
Наиболее популярные районы Дубая на рынке новостроек с квартирами — Jumeirah Village Circle, Business Bay, Dubai Marina, Dubai Creek Harbour и Al Merkadh. На рынке вилл и таунхаусов — в локациях проектов Damac Lagoons, Arabian Ranches III, The Valley, The field и Al Yelayiss. Основной спрос в I квартале 2023 года пришелся на апартаменты (77% всех сделок), сумма всех сделок составила 29 млрд дирхамов, что на 128% выше, чем за I квартал 2022 года.
Что происходит с рынком. Стоит помнить, что недвижимость в ОАЭ и так всегда была довольно дорогой, а с 2022 года цены начали стремительно расти. Так, в I квартале 2022-го элитная недвижимость в Дубае уже подорожала на 58,9% по сравнению с I кварталом 2021 года. По нашим данным, в 2022-м значительно увеличилась средняя стоимость недвижимости в строящихся многоквартирных комплексах (до 1,4 млн дирхамов ~ 32 млн руб.) и вилл на первичном рынке (до 2,6 млн дирхамов ~ 60 млн руб.). При этом цены за кв. м квартир стали выше на 18%, а вилл — на 41% по сравнению с прошлым годом.
По мнению некоторых экспертов, сейчас рынок недвижимости в Дубае перегрет, но на самом деле его рост связан с позитивной политикой ОАЭ для привлечения иностранных инвестиций и человеческого капитала. Это подтверждает и исследование UBS, Global Real Estate Bubble Index в 2022 — стоимость недвижимости в Дубае сейчас вполне соответствует здравому смыслу.
Прогнозы по рынку. Мы ожидаем, что в Дубае увеличится количество предложений на вторичном рынке, так как те инвесторы, которые заходили на рынок в 2022 году на фоне политической нестабильности, начинают выходить из проектов. Также на это влияет и снижение объемов ввода недвижимости — так, например, в I квартале 2023 года разрешение на ввод получило на 10% меньше проектов, чем за аналогичный период прошлого года.
Недвижимость в Турции
Россияне начали массово покупать недвижимость в Турции еще в 2020 году, с волной пандемии. Наиболее популярными городами стали Стамбул и Анталья. Турция нейтральна к РФ, а победа Эрдогана в недавних выборах упрочила уверенность россиян в стабильности этого курса. Кроме того, в Турции можно получить гражданство за инвестиции от $400 тыс. И к тому же стоимость жилья там вполне приемлемая.
Турция — одно из популярных направлений туризма, поэтому покупка жилья для сдачи в аренду становится там отличным вложением. Высокие темпы строительства, налаженный экспорт и выгодное геополитическое положение тоже положительно сказываются на возможностях рынка.
Что происходит с рынком. Рынок недвижимости в Турции отличается большим объемом и богатым потенциалом. По данным ЦБ страны, за прошлый год он вырос на 168,7%, при этом количество сделок с иностранцами увеличилось на 4,6%.
Но здесь стоит учитывать и природные риски — так, мощные февральские землетрясения значительно снизили спрос на недвижимость и разрушили уже сданные объекты. В нашем турецком офисе сразу несколько клиентов отказались от сделок после землетрясений. На фоне этого увеличилась стоимость недвижимости в более стабильных районах. Сейчас спрос на турецкое жилье стабилизируется — по данным ЦБ страны, уже в марте рынок вырос на 5,4%. Но покупатели теперь ориентируются и на сейсмическую активность выбранного района.
В Турции долгое время обсуждался законопроект о государственном контроле над продажей недвижимости иностранцам. Но в апреле он был окончательно отклонен президентом, потому что иностранные инвестиции остаются важными для страны.
Стоимость за 1 кв. м жилой недвижимости в среднем по стране — примерно $889, что на 90% больше показателя I квартала 2022 года. Одна из причин этого — рост себестоимости строительства на 72% за год. Спрос на жилую недвижимость в I квартале 2023-го снизился на 12% по сравнению с аналогичным периодом 2022-го. При этом рынок аренды растет — тарифы увеличились более чем на 100%.
Прогнозы по рынку. Правительство Турции заинтересовано в иностранных инвестициях, поэтому мы не ожидаем препятствий для россиян в этом вопросе. Помимо Стамбула и Антальи, сейчас набирают популярность Мерсин, Анкара и Бурса. При этом в Анкаре наблюдается наиболее высокий прирост цен и на покупку, и на аренду, так как именно в этот район люди начали мигрировать после землетрясений.
Недвижимость в других странах
Еще одно популярное среди россиян направление — это Бахрейн. По своему климату и национальному менталитету он похож на Дубай, недвижимость тут тоже приближена к элитной. За I квартал 2023 года наши соотечественники купили здесь на 30% больше жилой недвижимости (в первичном сегменте), чем за IV квартал 2022-uj.
Кроме этого, внимание россиян привлекают Кипр, Таиланд, Греция, Португалия, Бали. Но спрос на недвижимость среди наших соотечественников уже в разы меньше: если на ОАЭ и Турцию приходится около 50%, то на Кипр — 17%, на Таиланд — 8%, на Грецию — 6%, на Португалию — 5%.
Среди стран СНГ популярнее всего Грузия — в прошлом году россияне стали лидерами по приобретению грузинского жилья среди иностранцев.
На что обратить внимание при покупке зарубежной недвижимости
Прежде всего, необходимо изучить:
вопросы налогообложения (особенно при приобретении жилья для последующей сдачи в аренду);
особенности комплаенса в банках (набор необходимых для оформления документов, длительность проверки покупателя);
возможность международных денежных переводов (есть ли она вообще, через какие российские банки можно провести, длительность перевода).
Возможно, для сделки понадобится открывать местный банковский счет — тогда нужно узнать, можно ли это сделать гражданину РФ и какие документы потребуются.
Что касается онлайн-сделок, мы бы их не рекомендовали. Они популярны, но только вживую вы сможете увидеть все недостатки и особенности объекта — в онлайне агент может просто скрыть их.
Выбирая страну, обращайте внимание на климат. Так, в Эмиратах арендное жилье пользуется спросом в основном с сентября по май, потому что летом там господствует жара выше 50 °C. В Турции девелоперы стали более строго относиться к строительству после недавних землетрясений, и эта тенденция не исчезнет — а значит, нас ждет очередное подорожание недвижимости. А в сейсмоопасных зонах жилье, наоборот, станет дешеветь, но вряд ли оно будет пользоваться спросом у арендаторов.
Учитывайте и традиции государств. Так, в ОАЭ во время Рамадана вырастает спрос на арендное жилье около мечетей, потому что люди начинают проводить больше времени на семейных мероприятиях. Кстати, есть мнение, что в Рамадан сделки проводятся реже, но, по нашему опыту, это не так.
Если вы покупаете жилье в ОАЭ ради инвестиций, учитывайте, что дирхам привязан к доллару США, а сейчас часто можно услышать о возможном дефолте внешнего долга Штатов. Многие крупные клиенты нашей компании из-за этого ограничивают свои инвестиции — до $20 млн в один объект.
Если вы планируете приобрести гражданство через покупку недвижимости в Турции, учтите, что не все локации и проекты участвуют в этой программе. Но объекты, которые не привязаны к ней, меньше зависят от внешних факторов.
Насколько сложно гражданину РФ приобрести иностранную недвижимость
Пожалуй, главная сложность в этом процессе — это проведение платежей. К транзакциям из России относятся подозрительно или их могут и вовсе не принять. Так, в Европе вы не сможете совершить сделку через российский счет, и вам придется открывать местный. Это довольно сложная операция, в большинстве случаев вам понадобится европейский ВНЖ, и ждать придется долго. Будет значительно проще, если у вас есть европейский партнер, который поможет в оформлении сделки.
Впрочем, иногда и партнер не спасет — некоторые страны законодательно запретили продавать недвижимость россиянам. Например, так произошло в Литве.
Поэтому лучший выход — приобретать ее в дружественных нам и нейтральных странах: ОАЭ, Турции, Таиланде. Конечно, трудности есть и здесь — например, в Турции и Таиланде стоимость жилья ниже, и девелоперы не торопятся покрывать спрос, новостройки в дефиците. То есть, если вы хотите выгодно инвестировать, придется приобретать жилье на этапе котлована и надеяться, что после введения в эксплуатацию оно вырастет в цене и его можно будет выгодно продать.
Проще всего купить недвижимость в Дубае — там хорошо относятся к россиянам, не вводят никаких ограничений, не проверяют происхождения денег и проводят оплату через SWIFT. Приобрести жилье можно даже за криптовалюту — Bitcoin, Etherium и Altcoin Ripple (XRP). Конечно, популярнее всего Bitcoin. Сделки проводятся практически моментально, весь процесс прозрачен и проходит на особой площадке, где криптовалюта меняется на дирхамы.
Формально Кипр тоже настроен нейтрально по отношению к РФ. Но в апреле этого года Bank Of Cyprus — крупнейший банк страны — начал закрывать счета россиян. И нет гарантии, что то же самое не случится и с другими банками.
Страны ближнего зарубежья и СНГ пока не говорили ни о каких ограничениях, но это может поменяться в любой момент. Так, в Грузии уже зарегистрирован законопроект об ограничении продажи недвижимости россиянам.
Как долго ждать окупаемости инвестиций
Доходность инвестиций в Эмиратах — примерно 7–8%, в зависимости от типа недвижимости. Так, доходность в сегменте Prime Offices — 6,75–7,25%, в сегменте жилой недвижимости — 7–7,5%, и эти цифры стабильно растут.
В турецком Стамбуле доходность от сдачи жилья в аренду — 2–4% годовых, ближе к морю — 5–10%, но и стоимость недвижимости там выше. Обратите внимание, что сейсмическая активность негативно сказывается на инвестиционной привлекательности жилья в опасных районах. Поэтому есть смысл приобретать недвижимость в новых комплексах — их точно проверяют на сейсмоустойчивость. Также жилье в Турции можно перепродать, но если вы покупали его по инвестиционной программе, то не раньше чем через 3 года.
К каким странам можно присмотреться в ближайшие пару лет
По нашим прогнозам, на рынке не ожидается глобальных изменений — Ближний Восток будет все так же популярен для инвестирования благодаря своему бурному экономическому развитию, выстроенной инфраструктуре и бизнес-потенциалу. Пока наибольший спрос будет у объектов в ОАЭ — неслучайно страна вошла в список самых привлекательных рынков для инвесторов (Kearney’s FDI Confidence Index). Эмираты выделяются среди своих соседей инновационными проектами — например, там был разработан город будущего Масдар, который работает на экологичной энергии и абсолютно не выделяет углерод в окружающую среду.
Так, по данным CBRE, ВВП Эмиратов увеличится в этом году на 2,4%, при этом неуглеродный сектор вырастет на 3,8%. За счет развития бизнеса усилится спрос на недвижимость в офисном сегменте — в классах Prime, Grade A, Grade B и Grade C арендная ставка увеличится на 13–28%. Основная часть инвестиций придется на Дубай — в I квартале этого года там уже заключено на 40,7% договоров аренды больше, чем за аналогичный период 2022 года.
Помимо Дубая, мы советуем обратить внимание на Абу-Даби. Более 80% капитала Эмиратов сосредоточено именно здесь. Кроме того, так как арендная ставка на офисы в Дубае значительно вырастет, ожидается, что иностранные компании будут релоцироваться именно сюда. До 2019 года иностранцам было запрещено покупать недвижимость в Абу-Даби, но теперь запрет снят, и появилось множество привлекательных объектов. Так, чистая прибыль главного застройщика города Aldar Properties в I квартале этого года увеличилась на 22%, по сравнению с I кварталом 2022-го и составила $227,6 млн.
Далее мы рекомендуем изучить Оман. Законы для иностранных инвесторов здесь довольно привлекательны, экономическая и политическая ситуация стабильны, иностранцы могут приобретать недвижимость в собственность без ограничений. Недавно Оман отменил двойное налогообложение с Россией, что сделало страну подходящей для релокации бизнеса и инвестиций. И главное — приобретение недвижимости дает возможность получить визу резидента (до 10 лет) для всей семьи, в том числе и несовершеннолетних детей.
И напоследок. Среди стран Ближнего Востока мы выделим Саудовскую Аравию. Государство было закрытым на протяжении долгого времени, но сейчас оно нацелено на увеличение численности населения, и, возможно, скоро иностранцам разрешат приобретать там недвижимость. Это сделает Саудовскую Аравию невероятно привлекательной для инвестиций — возможно, даже больше, чем Эмираты.
Что касается недвижимости в Европе — купить ее пока можно, поэтому спрос у россиян не исчезнет. На данный момент не так сложно приобрести объекты в Португалии, Италии, Испании, Греции. Но Европа в любой момент может принять новый пакет санкций или ограничений, поэтому перспективы здесь нестабильные. Так что приобретение недвижимости на Ближнем Востоке (особенно в ОАЭ), Турции и Азии пока более целесообразно с точки зрения и инвестиций, и получения ВНЖ.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
