Квартирный вопрос слишком испорчен
Сделка с недвижимостью – это всегда нервотрепка. В российском законодательстве слишком много подводных камней, чтобы покупка квартиры проходила так же спокойно, как, к примеру, приобретение автомобиля у официального дилера. Принятое на днях постановление Конституционного суда должно немного успокоить участников рынка. В соответствии с решением КС, добросовестные покупатели получают право сохранять за собой квартиры, даже если они и были когда-то проданы с нарушением закона.
Поводом для разбирательства, завершившегося в КС, стали жалобы владельцев жилья, купивших квартиры на законных основаниях, однако лишившихся имущества из-за «темного прошлого» недвижимости. Например, при продаже владелец утверждал, что квартира юридически свободна, а позже выяснялось, что в ней был прописан временно отсутствующий человек. В результате сделка аннулировалась, а покупатель оставался и без денег, и без квартиры. Число подобных сделок на рынке недвижимости доходит до нескольких процентов от общего объема. Иногда квартиры осознанно продаются с нарушениями закона.
Впрочем, с уверенностью утверждать, что постановление КС сделает рынок более цивилизованным, нельзя. К сожалению, решения этой судебной инстанции зачастую игнорируются. Так было, например, с постановлением об отмене прописки в Москве. Прописка осталась, только называется она постоянной регистрацией. Новая норма КС всего лишь «припудривает» проблемы, существующие на рынке.
Более того, по словам риэлтеров, новая норма распространяется далеко не на все случаи. Для ее применения должно быть соблюдено как минимум два условия: квартира должна выбыть из владения по воле собственника и должна быть отчуждена по возмездной сделке (не подарена). То есть, например, договор о купле-продаже квартиры все еще можно расторгнуть, если случай подпадает под действие ст. 177 Гражданского кодекса, которая признает недействительной сделку, совершенную гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. А это довольно распространенный на рынке повод оспорить продажу квартиры.
Так что потенциальным покупателям квартир по-прежнему придется придирчиво выбирать агентство для совершения сделки и следить за его работой. Как считает заместитель директора управления вторичного рынка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Олег Самойлов, значительное число квартир имеет те или иные правовые дефекты. «Причиной этого является несовершенство законодательства, регулирующего вопросы, связанные с жильем. Зачастую сам продавец жилья не может гарантировать юридическую безупречность своих прав собственности», – утверждает Самойлов. Другая крупная компания – Московское инвестиционное агентство недвижимости (МИАН) распространила пресс-релиз с еще более категоричным заявлением: «Постановление КС не предполагает изменений в технологиях работы крупных риэлтерских агентств. Оно не отменяет и не заменяет процедуру проверки юридической чистоты квартиры».
Единственной надежной защитой от мошенников пока что может служить страхование профессиональной ответственности риэлтеров. Ряд московских компаний самостоятельно берут на себя такое обязательство (минимальная страховая сумма устанавливается в размере, эквивалентном $50 000). Кроме того, сейчас рассматривается также возможность сделать страхование ответственности обязательным условием вступления в отраслевую ассоциацию – Российскую гильдию риэлтеров.
Еще по теме
