Московский недострой
У завершающегося строительного сезона два главных результата - политический и экономический. Итогом затяжной коридорной войны, которую вели, с одной стороны, крупные домостроительные комбинаты во главе с ДСК-1, а с другой - Департамент внебюджетной политики строительства (ДВПС), стало фактическое разделение зон ответственности. ДСК теперь в основном занимаются районами массовой застройки, а ДВПС - точечным и элитным строительством. Обе стороны не смогли получить того, чего хотели. ДВПС потерял монополию на строительство, а ДСК по-прежнему лишены доступа к центру города, где находятся самые лакомые куски московской земли.
Увлекшись политикой (если можно назвать политикой аппаратные склоки), строительный комплекс провалил план сдачи жилья. Как сообщил глава ДВПС Леонид Краснянский, за десять месяцев 2000 года план строительства жилья выполнен всего на 39,4%, что в готовых площадях составляет 387 тыс. кв. м. Таких проблем московские строители не испытывали уже давно. Таким образом, экономический итог этого года состоит в том, что в ближайшие месяцы начнут расти цены на жилье, предлагаемое на первичном рынке.
Нагнетание дефицита
Политика и экономика в данном случае весьма взаимосвязаны. Некоторую ясность в ситуацию вносит сам руководитель ДВПС, который после потери участков массовой застройки стал активно комментировать положение, сложившееся на рынке. Прежде всего речь идет о том, что за последний год чуть ли не в полтора раза выросла цена строительства, которую в Москве по причине исторически сложившегося недоразумения принято называть себестоимостью. По оценке г-на Краснянского, "себестоимость выросла на 40 - 45%, поднявшись с 5,5 тыс. руб. за 1 кв. м. до 7,5 - 8 тыс. руб.". Более того, ДВПС предсказывает в 2001 году рост этого показателя до 10 тыс. руб. Правда, причины этого процесса объясняются весьма невнятно - "инфляция, удорожание стройматериалов, железнодорожных перевозок, энергоносителей, оборудования".
Поскольку ни одна из этих проблем в текущем году так и не была решена, дефицит нового жилья прогнозируется и в следующем году. В 2000 году в Москве вместо изначально запланированных 982 тыс. кв. м будет введено не более 700 тыс. кв. м. Поскольку невыполнение плана для Москвы не новость (в прошлом году строители тоже не успели ввести в эксплуатацию 353 тыс. кв. м, сдача которых была перенесена на нынешний год), можно предположить, как власти попытаются решить эту проблему. Непостроенные дома плавно переедут в планы первого полугодия 2001 года.
На самом деле бумаготворчество проблем совсем не решает. Дело в том, что основная часть несданных площадей (около двух третей) приходится на так называемое коммерческое жилье. Это - прямой результат политики МСС, уже давно решившего отложить сдачу коммерческих домов на середину и конец года (читай: на следующий год). По мнению МСС, вначале необходимо сдать муниципальное жилье. Вроде бы строители правы, считая, что выполнение городского заказа является для них первоочередной задачей. Случайно это или нет, но в результате такой политики ведущие московские ДСК одновременно "убили двух зайцев". Во-первых, счастливы московские чиновники (и прежде всего Юрий Лужков), поддержка которых чрезвычайно важна для МСС, вовлеченного в необъявленную войну с ДВПС. Во-вторых, на рынке новостроек даже не очень искусственно создается дефицит. Ощущается он уже сейчас. Дома со сроком сдачи в декабре уже распроданы, и в продаже остались совсем уж малоликвидные квартиры. При этом, по словам риэлтеров, год назад ситуация была гораздо лучше, несмотря на возникший тогда повышенный спрос. Иными словами, ДСК подписали негласное, но очень изящное картельное соглашение.
Весьма показательно поведение риэлтеров. Крупные компании стали явно охотнее торговать жильем в ближнем Подмосковье, нежели в районах московской массовой застройки. Работать в Москве становится все тяжелее - риэлтеров много, а товара все меньше. Рост предложения новостроек в ближнем Подмосковье стабилизирует рынок, компенсируя дефицит жилья.
Бизнес и политика
Новая политическая схема московских "панельщиков" работает пока без особых сбоев. По существу, МСС переносит больше трети годового плана жилья на следующий год. Однако "мэрским" гневом ситуация и не пахнет. В третьем квартале в авральном порядке было устранено отставание по сдаче муниципального жилья и жилья для переселенцев из пятиэтажек. К тому же у строителей появился высокопоставленный защитник - вице-мэр Валерий Шанцев, который высказался в том духе, что финансировать муниципальное жилье следует за счет продажи коммерческого, и в следующем году город потребует его первоочередной сдачи. В программе жилищного строительства, утвержденной постановлением правительства Москвы в конце октября, где обязанности МСС указаны отдельным пунктом, зафиксировано, что доля Союза в совокупном городском строительстве составит 1,4 млн кв. м, причем в первую очередь надлежит ввести муниципальную часть.
Сами строители по-прежнему проводят сложные расчеты, понятные только им самим. Так, президент МСС, генеральный директор "Мосстроймеханизации-5" Михаил Чернэ считает, что трудным для строителей будет не только нынешний, но и следующий год. По оценке г-на Чернэ, если удастся продавать квартиры в среднем по 13 000 руб. за 1 кв. м (то есть по $465), то убытки МСС составят около 1,3 млрд руб. Если же жилье уйдет только по 11 000 руб. за 1 кв. м, убытки возрастут до 2 млрд руб.
У ДСК своя бухгалтерия. Убытки, как и себестоимость, понятие условное. Очень точно ситуацию обрисовал председатель правления входящего в МСС Российского национального инвестиционного банка Александр Нотин: "Для строителей не так важен сам факт убытков, как определение источника их покрытия". При этом под покрытием можно понимать не только сложные финансовые схемы долговых зачетов, но и выстраивание особых отношений с городом, и влияние на ценообразование на первичном рынке.
Свои проблемы появились и у ДВПС. По словам Леонида Краснянского, общий оборот целевого внебюджетного жилищно-инвестиционного фонда столицы, на деньги которого и работает департамент, составит к концу 2000 года 16 млрд руб. При этом около 6 млрд руб. будет направлено в бюджет города на строительство бесплатного муниципального жилья. Показатели же ДВПС по вводу жилья после потери районов массовой застройки стали гораздо скромнее. Так, в следующем году ДВПС намерен построить под расселение "коммуналок" порядка 40 тыс. кв. метров в центре города. Помимо жилья департамент занимается и коммерческой недвижимостью - в частности, ДВПС частично (на 40%) финансирует строительство торгового комплекса на площади Курского вокзала, который планируется открыть в июле следующего года. Кроме того ДВПС начал строительство нового комплекса на Белорусском вокзале (основным кредитором выступает Сбербанк).
Место действия
Соотношение сил между ДВПС и строителями определяется разделением территорий. В этой сфере складывается довольно забавная ситуация: в центре много участков, годных для эксклюзивной застройки. Однако чтобы их получить, необходимо переработать огромное количество юридической и технической документации. Раньше этим в основном занимался ДВПС, который в силу своего монополизма просто блокировал оформление многих участков. Одним из результатов новой политической расстановки в строительстве может стать рост числа монолитно-кирпичных проектов эконом-класса в центре и в уже сложившихся районах Москвы.
Гораздо менее симпатично выглядит прогноз по вводу жилья в районах массовой застройки. Вполне возможно, что это определение скоро вообще станет архаизмом, а на смену ему придет понятие "город Марьино-Бутово". В ряде районов ресурсы для нового строительства уже закончились - например, в Новокосине (строительство прекращено) или Жулебине (осталось несколько участков). В других районах - таких, как Митино - земельные ресурсы имеются, но их использование крайне проблематично. Дело в том, что Митино расположено на пересечении Волоколамского шоссе с каналом им. Москвы. Если в Митине построить еще пару кварталов, транспортная ситуация на шоссе из разряда стабильно тяжелой перейдет в разряд катастрофической.
Кстати, это прекрасно понимает Юрий Лужков, назвавший Митино "открытым, но все равно мешком". По мнению мэра, надо как можно скорее решать транспортную проблему, которая по важности "равнозначна строительству жилья". Пока связь Митина с Москвой остается крайне тяжелой, и, хотя в Митине стали в последние годы появляться неплохие проекты ( в частности, микрорайон 8а, получивший название "Митинского оазиса"), успешность реализации проекта второго "Оазиса" (микрорайон 8б) не гарантирована.
Зато на противоположной стороне города - в Марьине - ситуация вроде бы лучше. Земельные ресурсы выглядят пока почти неограниченными - панорама Марьина могла бы вдохновить летописцев строительства светлого будущего. Однако этот район обладает целым набором специфических особенностей, серьезно влияющих на перспективы застройки. Несколько лет назад приличная часть юго-востока Москвы была занята полями фильтрации, куда сливались те самые знаменитые 15 млн кубометров столичных фекалий. Еще одним штрихом к портрету местности может служить расположенная по соседству Капотня.
Впрочем, при всех недостатках у Марьина есть один плюс - это единственный из районов новостроек, куда успели проложить ветку метро. Этот фактор способен уравновесить недостатки экологического и эстетического характера.
Сегодня Марьино является одним из самых дешевых районов массовой застройки. Причиной тому - большие объемы сдаваемого жилья. В кругах московских риэлтеров район получил не самое лестное прозвище "московские подмышки": по состоянию этого объекта можно оценивать здоровье всего московского стройкомплекса. Поскольку здесь самая низкая себестоимость строительства, то в случае настоящего кризиса столичного строительного комплекса работа прежде всего остановится именно в Марьине. Но пока все в порядке. Цены на новостройки, которые длительное время снижались, на протяжении этого года снова стали расти. Средняя стоимость квадратного метра в Марьине поднялась примерно на 5%. О благополучной ситуации в Марьино говорит и тот факт, что лишь небольшая часть домов в этом районе возводится по индивидуальным проектам. Это значит, что пока стабильным и устойчивым спросом пользуются и типовые серии. Такое же преобладание типовой застройки характерно и для другого района новостроек - Южного Бутова. И в Марьине, и в Бутове освоение площадок идет экстенсивным методом, поэтому расход земли получается весьма значительным.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
