Top.Mail.Ru
архив

Офис с видом на Спасскую башню

Нынешней осенью наступила долгожданная стабилизация рынка коммерческой недвижимости, признаки которой появились еще в первом полугодии. 2000 год был отмечен размораживанием нескольких проектов, связанных со строительством офисных центров. По оценкам компании Colliers HIB, к концу года будет сдано около 40 тыс. кв. м офисных площадей международного класса. Однако и по сей день большинство проектов на рынке - это небольшие строения, общая площадь которых не превышает 2 тыс. - 2,2 тыс. кв. м, и серьезного влияния на сложившуюся ситуацию их появление на рынке не оказывает.

Сегодня лишь менее трети всех свободных зданий располагают площадями более 1000 кв. м, что подталкивает владельцев офисов к более жесткой ценовой политике. Впрочем, появление новых проектов на рынке способно к середине 2001 года привести к некоторому снижению арендных ставок (сегодня они составляют $450 - 550 за 1 кв. м в год для офисов класса А и до $450 - для помещений класса В). Наиболее заметный из проектов, завершение которых ожидается в следующем году, - "Царев сад" (общая площадь первой очереди - 83,5 тыс. кв. м), возводимый компанией "Кейстоун" на средства Московского банка Сбербанка РФ. Несколько меньше по масштабу другой проект - бизнес-центр на Новинском бульваре, 31, компании "Энтес" (51 тыс. кв. м), реализуемый при участии компании "Стольный град" (ее возглавляет Константин Гусаков, сын создателя известного комплекса "Усадьба-центр" близ мэрии).

По степени влияния на рынок рядом с этими двумя проектами можно поставить бизнес-центры, строящиеся на Сретенке, 18 (35 тыс. кв. м), на Дубининской, 33 (20 тыс. кв. м), Каланчевской, 13-15 (15 тыс. кв. м). По различным прогнозам, сдача нескольких крупных объектов в будущем году увеличит предложение офисных площадей на 16 - 18%: с 2,4 млн кв. м до 2,8 млн. При этом появление значительного количества новых площадей высокого класса может вызвать оживление на офисном рынке. Впрочем, некоторые из перечисленных выше проектов в настоящее время испытывают трудности с финансированием, поэтому их завершение может затянуться. Так что предсказать, какой из проектов придет к финишу первым, довольно сложно: с определенными трудностями сталкиваются даже такие проекты-фавориты, как "Царев сад". По слухам, возведение этого крупного объекта с многоярусной подземной стоянкой привело к повреждению ряда соседних строений. Как следствие резко выросли смета и время строительства.

Тем не менее практически все крупные застройщики отмечают рост интереса к корпоративному строительству. Если два-три года назад собственные здания могли позволить себе лишь компании масштаба "ЛУКойла", то сегодня собственными офисами способны обзавестись даже представители среднего российского бизнеса. Активизация корпоративного строительства объясняется сугубо меркантильными обстоятельствами: лучше построить собственный офис, квадратный метр которого обойдется в $1000, чем снимать площади, платя за тот же метр не менее по $400 ежегодно. Сегодня таких проектов насчитывается более полутора десятков, и их число со временем будет только расти.

На фоне новых проектов и корпоративного строительства на рынке наступает диверсификация спроса на офисные площади. Прежде всего меняется сама структура спроса. Потребители столкнулись с нехваткой качественных и сравнительно недорогих площадей - офисов класса В. По мнению операторов рынка, это связано прежде всего с появлением и развитием множества чисто российских компаний, которые довольно быстро расширяют свой бизнес, порождая спрос на офисные помещения. При этом в дорогом классе А размещается, как правило, лишь не очень большой представительский офис, а персонал располагается в менее фешенебельных помещениях. Показателен в этом смысле бизнес-центр "На Спартаковской", где 10 тыс. кв. м площадей класса В с высокими для этого уровня качества ставками аренды были сданы за достаточно короткий срок, причем в основном российским компаниям. Потребительская активность российских компаний неизбежно повлечет за собой рост арендных ставок.

Довольно неожиданно для многих девелоперов в Россию пришли и крупные зарубежные ритейловые компании. К примеру, китайцы уже построили торговый центр на Арбате и выкупили за $40 млн торговый центр на Новослободской, построенный ST Group. И это только начало.

Любопытно, что восточные инвестиции в недвижимость - процесс, весьма далекий от отечественных инвестиционных стереотипов. Это капитал, который вкладывается в недвижимость на длительный срок. При этом для инвестора важна не рентабельность вложения в данный момент: он заинтересован в грамотном размещении денег в объекты недвижимости, которые начнут приносить прибыль 5 - 10 лет спустя. В России с азиатским регионом пока не работал никто . И хотя в Москве построен бизнес-центр Samsung (его верхний этаж с окнами-бойницами стал притчей во языцех у московских операторов, которые считают проект наглядным примером того, как не надо строить офисы), хотя были и другие проекты (например, совместный с корейцами проект по развитию территории, прилегающей к МГУ), - сотрудничество с восточным бизнесом остается пока в зачаточном состоянии.

На офисном рынке, как и на любом другом сегменте рынка недвижимости, важную роль играют городские власти. Эпоха крупных проектов вроде комплекса на Манежной площади, связанных с колоссальным перерасходом средств, заканчивается. Город больше не может позволить себе таких излишеств - на это у Москвы просто нет денег.

Однако на столичном офисном рынке может появиться другой участник, претендующий на реализацию помпезных и дорогих проектов. Это, как ни странно, Управление делами президента. Не столь давно управделами президента Владимир Кожин сообщил общественности, что его проект на Красной площади - это не новое строение посреди исторического комплекса, а реконструкция "Средних торговых рядов". Тем не менее этот проект может оказаться и в финансовом, и в юридическом, и в инженерном плане даже "тяжелее" нашумевшей реконструкции Гостиного двора. Впрочем, при всех трудностях реализации проекта реконструкции "Средних торговых рядов" решающим окажется его местоположение напротив Спасской башни. Среди инвесторов вполне может найтись такой, для которого это обстоятельство окажется решающим.