Отели против квартир: государство намерено взять под контроль рынок посуточной аренды
Фото: Мобильный репортер / Агентство «Москва»
Добровольно-принудительный выкуп квартир у граждан в туристических локациях крупными компаниями. К таким последствиям, судя по обсуждению в «Парламентской газете», могут привести попытки государства взять под контроль рынок посуточного найма жилья. Участники рынка считают, что лоббизм со стороны большого бизнеса обернется лишь ростом цен, но не решит проблему нехватки отелей.
Госдума готовит ко второму чтению правительственный законопроект о защите прав соседей при посуточной сдаче жилья. Согласно документу, для сдачи квартиры на короткий срок хозяевам придется получить согласие 75% соседей по дому. Кроме того, предполагается внести изменения в Жилищный кодекс, предусматривающие административную ответственность владельца квартиры за поведение постояльцев, включая компенсацию ущерба общедомовому имуществу.
Это уже не первая попытка государства взять под контроль рынок краткосрочной аренды жилья в городах. В 2019 году Госдума приняла закон о запрете хостелов в многоквартирных домах. Однако запретить сдачу квартир посуточно не удалось: Конституционный суд не разрешил приравнивать аренду квартир к гостиничному бизнесу, так как по Конституции граждане имеют право свободно распоряжаться своим имуществом.
Сейчас правительство и ГД пытаются регулировать порядок использования жилья. Сторонники нового документа объясняют это инициативой правоохранителей, жалобами граждан на шум и грязь и необходимостью обеления рынка, чтобы хозяева «посуточных» квартир платили налоги.
Согласно законопроекту, собственник вправе предоставить жилье в пользование гражданину на короткий срок при наличии договора найма или договора безвозмездного пользования — при условии соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общедомового имущества. Хотя Жилищный кодекс и так обязывает арендодателей соблюдать права соседей, и, если сейчас нарушения не пресекаются, это вопрос к МВД.
Ко второму чтению депутаты хотят внести несколько поправок. «Мы пропишем обязательную норму, что как минимум 75% жильцов многоквартирного дома должны проголосовать и разрешить данную сдачу в аренду по суткам», — цитирует «Российская газета» первого зампреда комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимира Кошелева. А вице-спикер Ирина Яровая предлагает ограничить число проживающих, обязав собственника собирать их паспортные данные и передавать управляющей компании.
Ночевка через Госуслуги
15 ноября причины и последствия принятия документа обсудили на круглом столе в «Парламентской газете». Интересы инициаторов законопроекта представляли глава Комиссии Госдумы по жилищным правам граждан Галина Хованская, зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева и член этого комитета Александр Якубовский. Интересы крупных участников рынка представлял директор проекта «Краткосрочная аренда» сервиса «Домклик» (принадлежит Сбербанку) Дмитрий Яковлев. Интересы сотен тысяч граждан, сдающих или собирающихся сдавать квартиры посуточно, не представлял напрямую никто.
Галина Хованская начала с того, что выразила разочарование запретом Конституционного суда приравнивать аренду личных квартир граждан к гостиничному бизнесу и тем фактом, что депутаты изменить это решение не могут. По ее словам, сейчас норма Жилищного кодекса о защите прав соседей не работает. Если «посуточная» квартира причиняет им неудобства, они должны доказать это в суде, а всех соседей в суд не отправишь. То же самое и с регистрацией временных жильцов. Если человек живет менее трех суток, по закону регистрироваться он не обязан. Даже договор о найме на такой короткий срок не предусмотрен.
Выход один, говорит Хованская, — обязать владельца квартиры заключать с жильцом посуточный договор и регистрировать его по адресу временного проживания. Она искренне не понимает, почему в квартире нельзя сделать суточную регистрацию, как в гостинице. Это, по ее словам, вопрос безопасности: «У нас небольшой процент добросовестных туристов, остальные приезжают оторваться», — считает Хованская.
Даже если с регистрацией не получится, пусть уведомляют МВД о заселении, поддержала коллегу Светлана Разворотнева из Комитета по строительству и ЖКХ. «Сейчас собрания жильцов не проводятся, все в тени, — рассуждает она. — Задача-минимум — вывести этот рынок из тени, чтобы мы понимали, кто и где сдает. В ГИС ЖКХ должна быть отметка: "Квартира под наймом". За нерегистрацию — штраф. За неуведомление, кто и где жил, — очень большой штраф».
Дмитрий Яковлев из «Домклика» попытался немного охладить запретительный пыл парламентариев. «Легальный бизнес и так прозрачен, по закону 149-ФЗ все и так регистрируется», — напомнил он собравшимся и предостерег от попыток приравнять сдачу квартир к гостиничному бизнесу. По словам Яковлева, 90% хозяев сдают посуточно 1–2 квартиры со средним доходом 50 тысяч рублей от нее в месяц. Причем для большинства это единственный или существенный источник дохода, заметил он.
Коллега Разворотневой Александр Якубовский тоже несколько смягчился и сказал, что можно обойтись без ГИС ЖКХ. Пусть суточные жильцы авторизуются в съемной квартире через «Госуслуги», предлагает он. В конечном счете это ведь тоже вывод отрасли из тени и рост собираемости налогов.
Почему отель не заменит квартиру
И тут наступил, можно сказать, момент истины. Галина Хованская, которой явно не хотелось выглядеть самой суровой участницей дискуссии, заявила, что она тоже «за туризм», как и премьер Михаил Мишустин, предложивший развивать в России модульные отели.
Легальный гостиничный бизнес находится в невыгодных условиях по отношению к хозяевам квартир, заключила Светлана Разворотнева. Они вынуждены тратиться на соблюдение санитарных норм. Пусть лучше легальный бизнес выкупает жилые дома в центрах городов.
Столь откровенное предложение накалило атмосферу. «Это лишает выбора простого человека, — вмешался ведущий. — Все подорожает…» «Простой человек себе найдет [жилье на короткий срок в другом месте]», — парировала депутат.
Дмитрий Яковлев из «Домклика» заметил, что сейчас рынок посуточной аренды — это всего 200 тысяч квартир. Это командировки, краткосрочный туризм. Нельзя поставить модульный отель в центре Петербурга, места нет, а спрос высокий, привел он пример. Лучше вести черный список арендодателей и арендаторов, как это делали ушедшие из России иностранные сервисы бронирования.
По словам Яковлева, сейчас в РФ остро не хватает отелей: 25 тысяч по всей стране — это мало. И желающих строить их тоже немного, потому что средний срок окупаемости отеля 13 лет. Это наглядно показал чемпионат мира по футболу, проходивший в России в 2018 году. Строить отель ради двухмесячного наплыва туристов в город никто не будет.
«Представьте, что человек приезжает в другой город на сутки, например сдать анализы», — неожиданно вошел в положение рядового гражданина депутат Якубовский. Гостиница — это 10 тысяч средняя цена. Поэтому он не будет жить в гостинице. Он снимет квартиру за 3,5 тысячи.
Сутки в отеле за 10 тысяч рублей оказались полной неожиданностью для замглавы Комиссии по жилищным правам граждан. Галина Хованская не уточнила, сколько платит за отели она сама, но собравшиеся ее заверили, что цифра близка к реальности, после чего дискуссия пошла к завершению.
«Не надо топтать рынок»
Участники обсудили обеление рынка через сервисы объявлений ЦИАН и «Авито», но оказалось, что есть еще телеграм-каналы по краткосрочной аренде. «Как их отсечь?» — спросила Светлана Разворотнева, но ее вопрос повис в воздухе.
Якубовский предложил создать реестр квартир, сдающихся посуточно: нет квартиры в нем — проверка. Но по закону войти в жилое помещение гражданина просто так нельзя, напомнила Хованская и предложила внести поправки в Административный кодекс.
Не надо пытаться сейчас затоптать рынок, призвал депутатов специалист по аренде из «Домклика». По его словам, через 3–5 лет 90% этого рынка и так станут белыми, а у регуляторов появятся инструменты по борьбе с недобросовестными наймодателями.
В итоге Светлана Разворотнева озвучила некий компромиссный вариант поправок ко второму чтению законопроекта: обязать наймодателей провести поверку приборов учета, уведомлять власти о «кратковременных жильцах» и ввести ответственность наймодателя по искам об ущербе для общедомового имущества.
Впрочем, законопроект еще может быть изменен. Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» считает, что редакция законопроекта, принятая в первом чтении, не содержит рисков ухудшения положения участников рынка. По его словам, получение согласия от 75% соседей-собственников для ведения посуточного бизнеса было одним из предложений ко второму чтению, но на данный момент Госдумой это предложение не поддержано.
«По нашему мнению, эта норма равноценна запрету краткосрочной аренды для граждан и приведет к снижению доходов населения. По нашим оценкам существенная доля арендодателей — это обычные граждане, для которых сдача квартиры в аренду является важным источником дохода, —
заявил «Компании» Артем Кромочкин. — Такие запретительные меры приведут к росту серого рынка, когда работать в серую будет намного легче, чем получить согласие соседей».
По данным «Авито», с января по ноябрь 2023 года объем предложения посуточных квартир в России увеличился на 29% год к году. Наибольшую долю рынка составляют однушки (47%) и студии (25%). Объявлений о посуточной аренде загородной недвижимости стало больше на 38%. В основном, это дома (69%).
В среднем на начало ноября квартиры в городах сдавались за 2,3 тысячи рублей в сутки: рост к прошлому году составил 22%. Жилье за городом сдавалось в среднем по 6 тыс руб в сутки, это дороже прошлогодних цен на 20%.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
