Парад застройщиков
Частные строительные компании оказались на перепутье. С одной стороны, конъюнктура рынка чрезвычайно благоприятна – цены и спрос на жилье стабильно растут. С другой – работать на рынке все сложнее. Близкие к московскому правительству организации стройкомплекса вытесняют частных застройщиков из самых выгодных районов Москвы. В этих условиях будущее девелоперов зависит от выбора стратегии развития.
Для людей, не связанных с недвижимостью профессиональными интересами, наиболее заметна работа застройщиков, возводящих жилье, которое принято именовать элитным. В Москве довольно много компаний, ведущих штучные проекты, где квадратный метр стоит от $1000 до $2000. Как правило, такие проекты подразумевают строительство одного-двух домов. Очень высокая рентабельность подобного бизнеса позволяет «элитным» застройщикам чувствовать себя вполне хорошо. По оценкам участников рынка, стоимость строительства (включая мраморные холлы, которые должны придать дому респектабельность) не превышает $700 за кв. м, а сам дом окупается после реализации чуть ли не 30% квартир. К тому же вложения в рекламу позволяют увеличить продажную цену квадратного метра еще на несколько сотен долларов и получить своего рода имиджевую сверхприбыль.
Первопроходцем на рынке дорогого жилья стало в свое время ЗАО «Тема». По воспоминаниям риэлтеров, дом на улице Вересаева продавался чуть ли не по $7000 за кв. м. Правда, в то время он был на рынке единственным. Теперь же стоимость квадратного метра жилья в западных районах города редко поднимается выше отметки $2000. За 1990-е годы на рынок вышло довольно много профессиональных компаний, ведущих интересные проекты, – например, «Теско», «Поликварт» или «Квартал» (ранее эта компания именовалась «Квартал – 32», но недавно взялась кроме своих башен еще за один проект и укоротила свое название).
Проекты, связанные со строительством дорогих домов, достаточно эффективны, однако такая стратегия имеет свои издержки. Во-первых, на стадии формирования проектов девелоперы, оценивающие состояние рынка в основном по своим площадкам и внешнему виду строек конкурентов, допускают маркетинговые просчеты. В результате продажи, которые обычно и без того идут довольно медленно, на какое-то время могут вообще застопориться. Кроме того, весьма долог сам инвестиционный цикл – от момента внесения денег первым покупателем до реального вселения в дом может пройти несколько лет. За примерами далеко ходить не надо: проект «Стройтекса» – дом «Белгравия», который продается почти три года; до сих пор не распроданный примерно на 40% дом «Редана» на Можайском шоссе; жилой комплекс «Кунцево» упомянутого ЗАО «Тема», в котором сравнительно недавно свою долю стал продавать ДИПС. В скором времени команду «игроков в длинные продажи», скорее всего, пополнит компания «Юнифьючер», «посадившая» свой дом в аккурат между двумя неудачниками рынка.
Иногда компании, которым удалось реализовать несколько удачных проектов, вообще заявляют о намерении уйти с рынка: подобные слухи ходят, например, о компании «Теско», для которой проект застройки Крылатской поймы, поговаривают, станет последним на рынке недвижимости. А создатель наиболее удачного проекта 1990-х – дома «Агаларов хаус», ставшего ценовым рекордсменом рынка, – Арас Агаларов вообще публично отказался иметь дело с недвижимостью.
Впрочем, на рынке есть и модифицированная стратегия строительства штучных домов, подразумевающая создание замкнутого механизма прохождения проектов при формировании эксклюзивного товара, что позволяет вести в разных фазах сразу несколько строек. Естественно, так ведут себя только очень крупные компании – «ДОН-Строй», «Крост», «КАПИТАЛ Групп», «Строймонтаж».
Совершенно иная картина наблюдается в бизнесе частных застройщиков, работающих преимущественно с проектами жилья среднего класса. Модель их рыночного поведения изначально обусловлена спецификой проектов. К примеру, многие инвесторы работают с домостроительными комбинатами, однако названия этих фирм редко становятся достоянием рекламы (рекламируют себя, как правило, риэлтерские агентства). Исключение составляют фирмы, у которых есть собственные подразделения, занимающиеся продажами жилья.
Вообще проекты, связанные с серийным жильем, считаются, как это ни странно, более выгодными, нежели элитные. Это накатанный массовый бизнес. Продажи начинаются еще на стадии нулевого цикла – в отличие от элитного рынка, где потенциальный клиент предпочитает приходить на готовенькое. Дома возводят в довольно короткие сроки, благо есть мощности: самый крупный производитель жилья ДСК-1 строит порядка 80 квартир в день. На плечи инвестора ложится главным образом финансовое управление проектом.
Однако у этого бизнеса есть и оборотная сторона. Чтобы вести много проектов, надо постоянно добывать новые земельные участки, а делать это в Москве становится все сложнее. Легче других к дефициту площадок приспосабливаются фирмы, приближенные к городской власти. К примеру, на днях глава московских строителей Владимир Ресин объявил, что ДСК-3 (принадлежит компании «Интеко», которая, по слухам, подконтрольна жене московского мэра Елене Батуриной) освоил выпуск новой серии – 23-этажного дома – и в этом году построит порядка 500 тыс. кв. м жилья. Так что в скором времени мы станем свидетелями раскрутки нового типового продукта – вроде той, что получила в свое время «суперсерия» П-44Т.
Другим участникам рынка живется труднее. Это, впрочем, не означает, что в Москве теперь практически невозможно найти участок под застройку. Ведь помимо игры в конкурсы существуют еще и альтернативные источники строительных ресурсов: федеральные земли, собственность Министерства обороны, участки других ведомств, фондов и тому подобных организаций. Участки эти бывают иногда довольно неплохо расположены – к примеру, в привлекательных районах столичного юго-запада.
Некоторые компании параллельно со строительством в Москве активно осваивают проекты в Московской области и даже в других регионах – так действует, к примеру, «Социальная инициатива». По словам президента компании Николая Карасева, инвестор не может ждать, когда ему что-нибудь дадут, – он идет туда, где его ждут.
Другие компании берутся за все сколько-либо выгодные объекты. Этот прагматичный подход порождает иногда странную ситуацию, когда у девелопера оказывается «всякой твари по паре» – от «тэшки» до поселка таун-хаусов на окраине города (таков, к примеру, ассортимент компании «Бэст-финанс»). Впрочем, упомянутая выше «Социальная инициатива» также имеет в своем портфеле проекты самого разного свойства. Но тут причина несколько иная: это один из немногих девелоперов, который берется строить практически в любом регионе – от Ржева до Анапы. Возможно, в скором будущем картина рынка в регионах изменится в связи с приходом новых застройщиков из Москвы. Поскольку, как выразился глава корпорации «Строймонтаж» Сергей Полонский, «строить можно хоть на Луне, были бы соответствующие условия и конъюнктура рынка».
Застройщики меняют стратегию
Факты: Девелоперы вынуждены либо пристраиваться к компаниям московского стройкомплекса, либо уходить в регионы
Причины: Нехватка земельных участков
Победители: Компании городского стройкомплекса
Проигравшие: Мелкие строительные компании
Ставка: Общий оборот строительного бизнеса – не менее $1,5 млрд в год
Прогноз: На рынке останутся только крупные игроки
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
