Перебор
Московские власти, увлекшись строительством жилого фонда, забыли о коммуникациях и дорогах. В результате городское хозяйство может рухнуть под давлением постоянного роста числа жителей.
«Надо немедленно решать проблему ветхого фонда. Мы должны заняться сносом 17-этажных домов, пока за это не взялось МЧС. Семнадцатиэтажки серий П-44 и П-44Т в свое время решили важную социальную задачу, однако на сегодня они устарели. Строения с полуобвалившимся облицовочным кирпичом уродуют облик города. Некоторые из них находятся в аварийном состоянии, и неизвестно, сколько еще смогут простоять...» Такое заявление сделал глава московских строителей на заседании правительства Москвы, выступая с отчетом о работе стройкомплекса за первую половину 2062 года. В первые десятилетия XXI века внутренние районы Москвы, где в прошлом веке были поставлены первые дома высотой в пять этажей, были застроены новыми сериями панельного жилья. В то время эти 17- и 22-этажные здания, выглядевшие по-новому в городской среде, считались самой современной версией типового жилья. Однако со временем эта недвижимость обветшала. Социальная же обстановка в спальных районах Москвы почти не улучшилась. Город продолжали мучить все те же проблемы: недостаточный ресурс инженерных коммуникаций, хронические пробки на дорогах, перенаселение мегаполиса и ухудшение экологической обстановки.
Контуры грядущей истории Вполне возможно, что именно так будет выглядеть пресс-релиз, посвященный заседанию московского правительства лет через шестьдесят. Конечно, любая попытка нарисовать будущее города на несколько десятилетий вперед неизбежно будет страдать некоторой условностью и схематизмом. Однако ряд черт будущей жизни виден уже сейчас. Городские власти вполне успешно реализуют принцип известной рекламы «Будущее делается сегодня». Прежде всего это заметно в отношении жилищной строительной политики. Принцип ее прост: надо сдавать как можно больше жилья (по планам московского правительства – не менее 3 млн кв. м в год). Отсюда и методы – основу новостроек Москвы составляют стандартные и непритязательные, но зато быстро строящиеся «панели» серий П-44Т. Как выразился руководитель частной девелоперской компании, пожелавший остаться неизвестным, «в принципе «тэшка» – та же пятиэтажка, разве что железобетон чуть получше. А срок ее морального старения – от силы пять лет со времени заселения». То есть рано или поздно перед городом встанет проблема реконструкции нынешних новостроек. А ведь еще не решена проблема сноса и реконструкции нынешнего устаревшего фонда. Пятиэтажки в свое время были первым для Москвы опытом серийного строительства жилья. После них появились 9- и 12-, а затем 14-этажные дома, и производство жилья впервые дошло до миллиона метров в год. Иными словами, историю застройки Москвы можно уподобить некой воронке: чем моложе дома, тем их больше. А значит, с каждым годом Москве придется сносить и реконструировать все большее количество домов. Первый этап реконструкции «хрущоб» – на самом деле сравнительно несложная задача, хотя речь идет о десятках миллионов квадратных метров. Потому что впоследствии придется работать с объемами в три раза большими. А потом, когда дело дойдет до панелей нашего времени, объем реконструкции вырастет еще в три раза. Но строителей это не заботит. Один раз, когда первого вице-премьера Владимира Ресина спросили по поводу будущей реконструкции жилья брежневского времени, главный строитель ответил в том духе, что это задача будущих поколений и вообще не стоит стремиться объять необъятное – на наш век работы и так хватает.
Время вперед А вот это совсем не факт. Некоторые участники рынка недвижимости относятся к сохранению темпов строительства (по 3 млн кв. м в год) крайне скептически. Так, по словам главы компании «Москва-Курс» Сергея Бенедиктова, вопрос для строительной элиты только один – «на сколько лет еще хватит площадок под такое строительство с такими ежегодными темпами. Видимо, не более чем на 3 – 5 лет». Руководство же стройкомплекса смотрит в будущее куда более оптимистично. По словам главы московских строителей Владимира Ресина, в ближайшие десятилетия в Москве хватит площадок для возведения примерно 70 млн кв. м жилья. Прежде всего это земля, на которой ныне стоят хрущевки, а также территория промзон. Дополнительный ресурс земель – неосвоенные участки. По словам президента группы компаний «Стройтэкс» Анатолия Селезова, «многие участки в Москвы были растащены, розданы людям, которые не в состоянии их освоить, но, несмотря на вышедшие постановления, продолжают за них держаться». Но все же главный ресурс земли – хрущевки. С точки зрения современного домостроения, пятиэтажки действительно представляют крайне неэффективный способ использования земли. Не надо быть специалистом, чтобы понять, что строительство на месте сносимых хрущевок 17-22-этажных домов даст увеличение объема жилья в 3,5 – 4 раза. Естественно, что заметная часть увеличения жилого фонда будет востребована людьми, улучшающими жилищные условия, проще говоря, пойдет на удовлетворение сохраняющегося в Москве дефицита жилья. Однако едва ли меньшая доля будущего жилья – метры, на которых планируется размещение людей, переезжающих работать в Москву из регионов. И эта проблема масштабного строительства всерьез на уровне города пока не обсуждается. По словам Сергея Бенедиктова, «никого не интересует вопрос об искусственном росте численности населения в городе. Периодически появляющиеся сведения о постоянном населении в 8,5 млн человек вызывают сомнения, основанные как на косвенных признаках (к примеру, катастрофическая транспортная ситуация), так и на данных БТИ о количестве отдельных квартир в городе и среднем составе семьи по материалам социальных органов. Если одно на другое помножить, то зашкаливает уже за 12 миллионов». И, по всей видимости, это далеко не предел – ведь новая застройка внутренних районов города только начинается. В этих условиях обсуждать проблему ветхого фонда 2062 года или какого-то другого года конца XXI века как-то не хочется. Впрочем, в числе проблемных объектов недвижимости могут оказаться и внешне вполне благополучные типы домов. С трагедией ветхого фонда еще до наступления поры сноса панельных домов, построенных вслед за хрущевками, могут столкнуться престижные дома сталинского времени, стоящие в престижных же районах – на Кутузовском и Ленинском проспектах, на Соколе, в окрестностях Университета. Проблема этих домов в том, что зачастую в их постройке использовались смешанные перекрытия. И как ни добротно велось строительство в эпоху культа личности, его результат потребует реконструкции. При том, что в обустройство квартир в «сталинках» на протяжении 1990-х годов были вложены колоссальные деньги, установка современного оборудования (вроде гидромассажных ванн) только ухудшает инженерное состояние домов, не рассчитанных на современные нормы нагрузок. По оценкам некоторых экспертов, до 40% жилого сталинского фонда уже через 3 – 5 лет может оказаться в опасной зоне. Совсем недавно московские власти открыли для себя новый резерв для строительства – набережные Москвы-реки. Продиагностировать их состояние сегодня крайне сложно. Из официальных сведений «вытекает» лишь то, что большинство набережных построено в 1935 – 1940 и в 1967 – 1968 годах, их конструкции устарели, а сами прибрежные земли заняты гаражами и свалками. По словам Юрия Лужкова, «пристойный вид они имеют лишь в центральной части, на окраинах же это вовсе помойка и кошмар». Речные инициативы властей вылились в задание Москомархитектуре разработать комплексную программу обустройства набережных с учетом жилищного строительства. То есть набережные рассматриваются и как ресурс увеличения жилого фонда. Пока же речь идет просто об инвентаризации набережного хозяйства. По масштабу это все равно, что составить реестр владений при МКАД. Так что появления первых проектов комплексного обустройства берегов Москвы-реки можно ждать в лучшем случае через десятилетие-другое.
С учетом американского опыта
Судьба центра города – еще одна сложная проблема. Некоторые участники рынка полагают, что со временем центр из зоны элитного жилья благополучно превратится в деловую зону. Другие, наоборот, считают, что центр останется привлекательным для проживания. Более того, по словам главы российской части компании «Сканска» Микко Петрова, произойдет «расширение ареала как дорогого жилья, так и современной коммерческой недвижимости». Судя по заявлениям столичных чиновников, они сделали ставку на первую модель развития. Одна из главных перспективных деловых зон в центре города – «Москва-Сити». Этому начинанию уже не первый десяток лет, однако грандиозные планы по «Сити» реализованы пока лишь в виде красивого макета да единственный башни с торгово-пешеходным мостом. У города, которому вроде бы стоит вкладываться сюда в первую очередь, попросту не хватает денег. Тем не менее власти не собираются корректировать громадье своих планов. Более того, недавно Владимир Ресин применил не лишенный изящества пиаровский ход, намереваясь, по-видимому, убедить всех в реальности проекта. В эфире радио «Эхо Москвы» он высказался по поводу инженерной стороны американских терактов. По его словам, «небоскребы устоять просто не могли. Они не были рассчитаны ни на удар подобной силы, ни на пожар такого масштаба. Но если бы высотки Всемирного торгового центра были построены на основе железобетонного каркаса, то они могли бы устоять, и «опыт американской трагедии будет непременно учтен московскими строителями при возведении в столице высотных зданий, в частности, небоскребов «Москва-Сити»». Как известно, по проекту самое высокое здание «Сити» должно достигать 630 метров.
Теперь у нас дороги плохи С прибавлением новых миллионов метров жилья его владельцам понадобятся товары и услуги. То есть парикмахерские, гастрономы, офисы, и вообще много всего. А это новые потребности в рабочей силе, которую Москва будет поглощать и дальше. Растущее количество людей, огромные перемещения жилых и деловых зон внутри города неизбежно усиливают нагрузку на дороги, инженерные коммуникации, энергетические объекты. То, что столичные дороги – тяжелейшая проблема, признают все. И возникла она далеко не сегодня. Так, по словам главного архитектора города Александра Кузьмина, «с 1979-х по 1990-е годы дороги в городе не строились. Москва росла вширь, все деньги, выделенные на дорожное строительство, уходили на трассы в новые районы. В итоге – пробки в центре и на радиальных магистралях». Отсюда вывод, являющийся главной идеей столичного дорожного строительства: поскольку транспортные проблемы Москвы изначально определены ее радиальной структурой, спасти положение можно, построив как можно больше колец, позволяющих попасть из одного района в другой, минуя центр города. Однако реальные строительные проекты в Москве можно пересчитать по пальцам. В обозримом будущем появятся только два новых третьих транспортных кольца – внутреннее и внешнее. Сейчас заканчивается строительство внутреннего, которое, по оценкам московского правительства, обойдется казне в миллиарды долларов (оценки разнятся от $4 до $18 млрд). В будущем возникнет еще и внешнее, которое пройдет по линии Московской окружной железной дороги. Причем вторая часть проекта гораздо более инвестиционно емкая, чем первая. Когда же реально начнется строительство второй очереди кольца, сказать трудно. Мало того, в какой-то момент строительство может просто остановится либо сильно замедлиться из-за нехватки денег. Улучшая инфраструктуру, власти города исходят из нынешней ситуации (количество людей, компаний, предприятий, транспорта). За время же строительства ситуация все ухудшается. Примечательный нюанс дорожных планов города в том, что речь идет в основном о проектах, реализуемых в масштабах мегаполиса – третьем кольце или же скоростной трассе Шереметьево-Сити. Между тем перспектива бурного развития внутренних районов города вскоре потребует решения массы локальных дорожных проблем, которые могут свести на нет любые усилия архитекторов. Характерный пример – масштабный строительный проект, предусматривающий освоение Ходынского поля. Это колоссальная территория между Ленинградским проспектом в районе городского аэровокзала и улицами, ведущими от Сокола в сторону Хорошевского шоссе. Сейчас Сокол считается престижным районом с хорошей транспортной ситуацией. Несмотря на пробки на Ленинградском проспекте, его загрузку нельзя сопоставить, к примеру, с шоссе Энтузиастов. Однако с застройкой Ходынского поля транспортная ситуация внутренних районов северо-запада Москвы, скорее всего, кардинально изменится, причем не в лучшую сторону – вместе с экологической ситуацией. Другой пример – территория внутренних районов Северного административного округа. Сейчас названия Дегунино или, скажем, Ховрино ассоциируются с медвежьими углами, заселенными малообеспеченной публикой, ютящейся в хрущевках. Между тем, как известно, именно Северный округ планируется сделать одной из первых крупных стройплощадок после окончания строительства на выселках. Город только в ближайшие сезоны намечает поставить порядка 700 – 800 тыс. кв. м жилья. Очевидно, что сеть довольно узких улиц внутри этих районов просто не выдержит роста числа автомобилей, сопровождающего появление новых домов. Получается уникальная ситуация: строительство жилого фонда никак не согласуется с дорожным строительством. В результате под угрозой оказываются оба этих направления. Проблемы существуют и с инженерными коммуникациями. «В Западном административном округе появился новый ограничитель строительства, – рассказывает один из крупных московских девелоперов. – Даже когда есть площадки, невозможно строить что-то крупное, из-за того что не справляется городская канализация. Больше того, у местных электросетей часто просто не хватает возможностей обеспечить дополнительной энергией новые дома. Энергии просто нет, а потому плати им, не плати…». Ввод новых коммуникаций требует огромных инвестиций: по разным оценкам, на эти цели в ближайшее десятилетие государству (в одиночку с этой проблемой городу не справиться) придется потратить не меньше $20млрд – $30 млрд. Непонятно только, откуда их взять. Разве что обложить новыми налогами московский бизнес.
Еще по теме
