архив

Подмосковные дали

Остров невезения

С наступлением лета начинается новый строительный сезон на рынке загородной недвижимости. Предложение коттеджей – как готовых, так и недостроенных, в поселках и отдельно стоящих – не способно сегодня удовлетворить существующий спрос на загородную недвижимость. Специфика рынка загородной недвижимости состоит в его высокой автономности. Ситуация здесь не зависит от жизни других сегментов рынка, не влияют на нее и экономические потрясения. У коттеджного рынка своя конъюнктура и стабильно состоятельная клиентура. По словам сотрудника компании «Миэль» Владимира Яхонтова, ведающего продажами загородной недвижимости, сейчас одинаково высок спрос и на дома ценой до $150 тыс., и на дома, стоимость которых превышает миллион долларов. Если и можно заметить какую-либо серьезную тенденцию, способную изменить конъюнктуру рынка, то это – растущий спрос на корпоративные объекты. Их строительство началось несколько лет назад и велось богатыми организациями для собственных нужд. Один из наиболее заметных в смысле дороговизны примеров прошлых лет – поселок «Чигасово», построенный Мост-банком под Звенигородом. После кризиса десятки поселков, упоминавшихся в тех или иных обзорах или маркетинговых исследованиях, бесследно исчезли, а реализация других проектов была, как минимум, отложена. Ныне корпоративное строительство переживает новый расцвет. Сегодняшние поселки уже не столь помпезны – их, наоборот, роднит как раз небольшой масштаб (10 – 20 домов) и наличие чего-то вроде дома приемов. Можно подметить еще одну тенденцию. По словам директора компании НП «ПКС-2000» Арсена Мнацаканяна, «грамотная работа с недвижимостью высоко рентабельна и может приносить не менее 50% годовых. В первую очередь это относится к коттеджному рынку, который представляет собой непаханое поле». Естественно, интерес к вложениям в проекты, связанные с загородной недвижимостью, растет. Многие предприниматели хотят выгодно разместить деньги, которые в других отраслях бизнеса не могут дать столь высокой отдачи. Еще одно исключительное свойство коттеджного рынка заключается в том, что цены на дома из разных материалов находятся примерно в одном диапазоне, что отчасти обусловлено дороговизной коммуникаций. Так или иначе, выбор между классическими кирпичными домами, коттеджами из сэндвича, домами, построенными по технологии оставляемой опалубки, и домами из хонковского бревна – главным образом дело вкуса заказчика. Так, многие люди, желающие приобрести загородный дом для постоянного проживания, с предубеждением относятся к технологии «сэндвичей». Однако, по мнению Ангелины Гореловой, руководителя компании «Подмосковье» (одного из крупнейших коттеджных застройщиков) люди с недоверием относятся ко всему новому. «На самом деле при покупке коттеджа многие состоятельные люди руководствуются прежде всего красивыми видами местности, а уже затем интересуются, из чего сделано их жилье», – говорит Ангелина Горелова. По словам Арсена Мнацаканяна, американская технология сэндвича вполне подходит для русского рынка – главное, не называть эту технологию американской. Очень важным фактором, сдерживающим развитие рынка загородной недвижимости, является неразвитость социальной инфраструктуры Подмосковья. По мнению директора компании «Центр-Юг» Александра Воробьева, очень многие приобретают дома «для детей». А со школами в области дело обстоит крайне неблагополучно. Именно из-за отсутствия школ, как рассказывают риэлтеры, так много людей отказываются от приобретения дома для постоянного проживания за городом. Свои школы предусмотрены лишь в некоторых новых коттеджных поселках, и там, где они есть хотя бы в проекте, продажи недвижимости идут гораздо более интенсивно, чем в поселках без школ. Классический пример такого рода – поселок «Родники», возводящийся «Объединенной строительной компанией». Несмотря на то что это один из крупнейших коттеджных проектов ближнего Подмосковья, фактически являющийся самостоятельным микрорайоном города Одинцово, в нем продано более половины из 250 домов. Впрочем, не все крупные коттеджные проекты можно отнести к успешным. По словам главы компании «Пенни Лэйн Риэлти» Алексея Кистенева, «образцом того, как не надо строить», является Рождествено. Этот поселок продавался на протяжении нескольких лет и пережил все этапы развития рынка недвижимости. Напомним, что начальная цена домов в поселке составляла $3500 за кв. м. Сейчас продажи вроде бы близки к завершению, однако поселок все равно рекламируется, а жилье в нем предлагается уже за $700 за кв. м. Чуть более легкой оказалась судьба другого крупного проекта. Поселок компании «Стройиндустрия» Ново-Никольское (15 км по Волоколамскому шоссе) начал рекламироваться с 1997 года. При темпах продаж, составляющих примерно пять сделок в месяц из 163 участков под коттеджи продано примерно 50%. Что касается строительства, то к настоящему времени закончено лишь считанное количество домов. Еще несколько коттеджей находятся в стадии монтажа коробок. То есть о полноценной жизни поселка говорить пока сложно. Сегодня в зачаточном состоянии находятся несколько десятков коттеджных поселков различного масштаба. Тем не менее сам рынок сузился – выжили и оказались успешными только наиболее профессионально сделанные проекты. Самое примечательное здесь в том, что фоном к полудепрессивному состоянию рынка является постоянный рост неудовлетворенного платежеспособного спроса. Между тем многие сегменты загородного рынка пока просто не развиты. К числу таких секторов загородной недвижимости можно отнести поселки среднего класса с домами, сопоставимыми по стоимости со средней московской «трешкой». В Америке подобные поселки пользуются ураганным спросом, причем покупателями в основном выступают люди старше 50 лет, завершившие активную фазу жизни, связанную с успехами в бизнесе и содержанием престижной недвижимости. В России, по всей видимости, это поколение пенсионеров еще «не выросло». Однако не выросло и другое поколение – девелоперов, способных грамотно заниматься проектами на их начальных фазах, так называемым лэнддевелопментом. Это – собственно подготовка площадки под поселок, создание его концепции. Непосредственный же девелопмент, то есть создание домов – это вторая половина проекта. Причем здесь есть свои нюансы. Так, в элитных поселках дома проектируются под конкретных покупателей, уже приобретших землю. В поселке же среднего класса сначала проектируют типовые дома и только потом собирают деньги. Таких нюансов управления проектами – огромное количество. И лишь когда девелоперы будут учитывать все эти «мелочи», рынок загородной недвижимости сможет стремительно развиваться.