Придомовой балласт
Инфраструктура современных новостроек бизнес-класса стремительно меняется. Жильцы хотят платить только за те услуги, которыми они действительно пользуются. Время излишеств прошло – квартирантов больше интересует Интернет и кабельное телевидение, а не бассейн и салон красоты в доме.
На протяжении многих лет жилье повышенной комфортности по определению считалось элитным, демонстрирующим высокий социальный статус и финансовое благосостояние владельца. Соответственно чем богаче была инфраструктура дома, тем более престижным он считался. Сейчас многие вещи в оснащении жилища, раньше казавшиеся обязательными, утратили свою значимость. Для покупателя квартиры становится важно оплачивать именно тот набор услуг, который ему необходим, а не излишества в виде оружейной комнаты, мини-кинотеатра, бассейна и розария. Если раньше потенциального владельца элитной квартиры волновало наличие дизайнерского дивана в вестибюле, то сейчас его больше интересует имя архитектора здания и скорость Интернета в будущем жилье.
Представление об оптимальной инфраструктуре в жилых комплексах бизнес-класса только начало формироваться. Каждый квартирант подходит к этому вопросу индивидуально. Одному нужен полный перечень услуг, другому достаточно работы службы клининга и охраны. Как правило, любой девелопер, работающий в сегменте бизнес-класса, сталкивается с необходимостью создания адекватной инфраструктуры для своего объекта. Строительные компании идут навстречу покупателям недвижимости и стараются учитывать их пожелания.
Чудеса инфраструктурной цивилизации
В советские времена никто не спрашивал у будущих новоселов, хотят ли они иметь у себя на кухне такую «удобную» вещь, как мусоропровод, сегодня же застройщики стараются оснастить дома только теми «наворотами», которые действительно необходимы жильцам. По данным исследования, проведенного маркетологами компании «Квартал», покупателей квартир в домах бизнес-класса прежде всего интересуют удобные планировочные решения. Если говорить о самом доме, то его высота не должна превышать пятнадцати этажей, оптимальное количество подъездов –2 – 3, а квартир на этаже – не более 3. По результатам опроса удалось также выяснить желаемое соотношение площадей квартир: метраж «идеальной» двухкомнатной квартиры – 90 – 140 кв. м, трехкомнатной – 130 – 160 кв. м, четырехкомнатной – 160 – 190 кв. м.
Подобные исследования, проведенные среди клиентов концерна «Крост», подтвердили, что покупателей жилья бизнес-класса привлекают необычные фасады домов. «Например, особенность фасадов объектов «Кроста» – разделенное по горизонтали и вертикали остекление, оригинальная фактура за счет использования сочетания керамогранита и архитектурного бетона», – рассказываетпервый заместитель начальника риэлтерского управления концерна «Крост» Марина Резвова. Современные покупатели обращают особое внимание на интерьеры общественных зон – вестибюлей, лифтовых холлов. По словам Резвовой, одной качественной отделки недостаточно, необходимо, чтобы проект соответствовал идеологии всего жилого комплекса, отражал его оригинальность и самобытность. То же относится к входным группам, фасады и интерьеры которых должны быть оформлены в едином стиле.
Одним из принципиальных требований потенциальных покупателей жилья бизнес-класса является наличие охраняемого подземного паркинга. Не менее значимым является и социальное окружение здания – покупатели хотят быть уверены в благонадежности соседей как по дому, так и по двору. Кроме того, современного жильца стала больше интересовать инженерная начинка дома – наличие современной системы очистки воды и воздуха, качественные стеклопакеты, бесшумные лифты.
По словам директора по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергея Лушкина, возможность современной связи становится важным условием для покупателей. Застройщики, которые стремятся создать «идеальный» продукт, оснащают здания мощной оптико-волоконной сетью, обеспечивают каналами междугородней и международной связи, квалифицированной службой технической поддержки, гарантируют приемлемые цены и высокое качество обслуживания. «Безусловно, наличие подобных преимуществ влияет на цену жилья. Однако современные покупатели готовы платить за подобные «блага цивилизации», так как их наличие стало неотъемлемой частью жизни», – говорит Лушкин.
Немалый интерес у потребителей вызывает новомодная система «умный дом». Однако лишь мизерный процент покупателей квартир бизнес-класса готовы жить в интеллектуальном здании и оплачивать его эксплуатацию. «Впрочем, элементы системы «интеллектуальное здание» иногда используются в домах бизнес-класса. Например, такая функция, как диспетчеризация здания, когда вся инженерная информация стекается на единый диспетчерский пульт. Диспетчер знает, исправно ли работают лифты, не застрял ли в них кто-нибудь, есть ли протечки в доме и так далее», – Рассказывает руководитель строительных проектов МИАН-девелопмент Эраст Жиряков. Однако полностью функция «умный дом» на базе системы «интеллектуальное здание» предлагается делается только по желанию потребителя и, разумеется, за отдельную плату.
Добро пожаловать, или Посторонним вход воспрещен
Один из главных вопросов, который приходится решать застройщику бизнес-класса, – какой должна быть инфраструктура дома – закрытой или открытой. Наличие тех или иных опций повышает уровень объекта, но жильцы далеко не всегда готовы за них платить. На практике, если речь заходит о предприятиях по предоставлению дополнительных услуг исключительно для жильцов дома, неизменно встает вопрос об оплате. «Наличие собственных тренажерных залов, бассейнов, кафе и тому подобное влечет за собой значительное увеличение коммунальных платежей», – говорит Сергей Лушкин. Вообще инфраструктура – удовольствие недешевое. Если объекты жилого комплекса закрыты для внешних посетителей, то все бремя расходов полностью ложится на плечи жильцов. Практика показывает, что платежи от $2 до $5 на кв. м иногда становятся обременительными даже для жителей элитных домов, не говоря уже о квартирантах бизнес-класса.
Нередки случаи, когда застройщик предусмотрел какой-то элемент инфраструктуры дома, но жильцы им не пользуются. Например, в одном жилом комплексе из-за нехватки места возникали постоянные сложности с въездом в подземный паркинг. Было принято альтернативное решение – установить автомобильные лифты. Но не тут-то было. Во-первых, немалую стоимость эксплуатации таких лифтов включили в коммунальные платежи. А во-вторых, возникли проблемы из-за их невысокой пропускной способности. Чтобы попасть в паркинг, жильцам приходилось стоять в очереди к лифту. Теперь лифты простаивают.
Впрочем, за последние пару лет жители наконец разобрались, в какую копеечку влетает им эксплуатация «собственных» бассейнов, SPA-салонов, отдельных лифтов и прочих подобных элементов инфраструктуры дома, без которых они вполне могли бы обойтись. По словам экспертов, современный покупатель недвижимости бизнес-класса старается выбрать для себя оптимальный набор услуг без увеличения эксплуатационных платежей за счет элементов инфраструктуры, которые ему не нужны.
Впрочем, причина невостребованности бассейнов, тренажерных залов и других бонусов, предназначенных исключительно для обитателей дома, заключается не только в высокой ставке эксплуатационных расходов. Дело в том, что за последнее время трансформировался стиль жизни среднестатистического москвича. Если раньше квартиранты пытались уместить все свои потребности в одном «закрытом» пространстве своего дома, то сегодня они хотят ездить в модные рестораны, посещать престижный фитнес и т.п.
Современные застройщики, в свою очередь, больше не ставят своей задачей обеспечить жилые объекты подобными излишками инфраструктуры. Основной причиной отказа от бассейнов и салонов красоты стал критерий безопасности проживания, который подразумевает проход на территорию жилого дома строго регламентируемого списка людей (жильцы, их гости, о прибытии которых служба охраны должна быть оповещена заранее). Получилось, что закрытая инфраструктура невостребована или обходится проживающим слишком дорого, а открытая – небезопасна.
Два в одном
В многоквартирных домах могут быть «инфраструктурные» варианты. Если в здании предусмотрен отдельный вход в нежилые помещения первого этажа и этот вход расположен за пределами огороженной придомовой территории, то использование данных площадей для организации в них тренажерных залов, бассейнов, салонов и кафе для широкого круга клиентов вполне возможно. Так, в проекте жилого комплекса «Панорама» компании «Капитал Групп» отказались от маленьких спортзалов и создали большой автономный фитнес-центр. Вход в него и входные холлы подъездов находятся по разные стороны здания, чтобы отделить общественную зону от приватной территории жильцов.
Интересное решение проблемы создания оптимальной инфраструктуры нашли за рубежом. Концепция «Жилой комплекс плюс отель» позволяет создать максимально возможный набор объектов и услуг. В таком формате жилая и гостиничная составляющие функционируют как два независимых бизнеса, а постоянные жители комплекса имеют возможность пользоваться бесплатно или с существенным дисконтом всеми возможностями гостиницы. При этом любой квартирант может пользоваться именно теми опциями, которые ему необходимы, и его расходы будут на порядок ниже, чем в закрытом жилом комплексе.
Например, в элитном центре AphroditeHills на Кипре девелопер создал гостинично-жилой комплекс, состоящий из отеля, вилл и таунхаусов для постоянного проживания. Потоки постоянных жителей комплекса и туристов не пересекаются. В то же время жители AphroditeHills имеют возможность пользоваться всеми объектами инфраструктуры отеля. Все виды сервиса, не требующие участия специалистов, предоставляются бесплатно (например, бассейн, сауна). Если же клиент хочет воспользоваться услугами массажиста или личного тренера, это оплачивается отдельно, однако с существенной скидкой по сравнению с ценой для постояльцев отеля. Подобные проекты очень популярны в странах Средиземноморья, Черноморского бассейна, в Швейцарии.
По словам директора отдела жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерины Тейн, в России развитие такой концепции тормозит неразвитость гостиничного сегмента рынка. Пока единственный выход – рынок загородного жилья в Подмосковье, где уже построено или реконструировано большое количество пансионатов, санаториев и домов отдыха. Как правило, такие объекты имеют огромную территорию, поэтому всегда есть возможность размещения жилых комплексов для постоянного проживания. «Для успешной реализации проекта необходимо продумать вопрос разграничения жилой и гостиничной зоны, что вполне просто сделать на этапе разработки концепции. Тем более что рынок российской высококлассной недвижимости уже знает примеры строительства коттеджных поселков на территории или вблизи престижных пансионатов», – считает Тейн.
Одним из первых российских объектов с концепцией «Жилой комплекс плюс отель» стал поселок «Сосны на Николиной горе». Главная идея объекта – создать многоквартирный жилой комплекс высокого уровня комфорта в курортной зоне Подмосковья. Большая площадь застройки, возможность использования инфраструктуры лечебно-оздоровительного центра «Сосны» позволяют максимально приблизить объект к этой концепции. Помимо традиционных услуг в области фитнеса и спорта жители комплекса могут воспользоваться услугами профессиональных медиков. Жилой объект «Сосны на Николиной горе»спроектирован в соответствии со всеми стандартами загородного элитного жилья.
Непринципиальные различия
По мере повышения качества современного домостроения изменяется и уровень требований потенциальных покупателей жилья. По сути, сегодняшние дома бизнес-класса – это вчерашнее элитное жилье. Основным объединяющим фактором современной городской недвижимости в настоящее время является безопасность здания. Если в доме нет организованной системы охраны, то это уже не бизнес-, а эконом-класс. Требования покупателей недвижимости бизнес- и элит-класса в отношении месторасположения дома и качества постройки сильно разнятся. Месторасположение в центре Москвы по-прежнему остается основным фактором, определяющим категорию дома как элитного. Дома бизнес-класса в основном возводятся в спальных районах Москвы. В этом случае на первый план выходят районы с более благоприятной экологией.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
