$ 73.97
 83.71
£ 97.78
¥ 65.51
 80.52
GOLD 1783.39
РТС 1668.26
DJIA 34580.08
NASDAQ 15085.50
BTC/USD 49251.00
бизнес

Редевелопмент Москвы прирастает гектарами и миллиардами

Фото: Коммерсант/Легион-медиа Фото: Коммерсант/Легион-медиа

Редевелопмент Москвы продолжает прирастать гектарами, квадратными метрами и миллиардными инвестициями. Градостроительно-земельная комиссия города определила границы комплексного развития еще двух промзон — это 35 гектаров на Осташковском шоссе и в Грайворонове. Там будет построено более 440 тыс. кв. м жилья, административных, социальных и производственных объектов.

Опрошенные «Компанией» эксперты говорят о нарастающем тренде в экономической политике города в части девелопмента: включение незадействованных земельных участков в новый оборот. Они отмечают, что масштабный редевелопмент, темпы которого растут несмотря на пандемию, решит сразу несколько задач. Он сможет привлечь «длинные» деньги, трансформировать «ржавый пояс» и создать собственную экосистему в районах, традиционно считающихся «спальными».

Триллионные инвестиции

Впервые большие инвестпроекты были анонсированы летом 2020 года. В июне в Москве был заключен первый в стране договор комплексного развития территории. В редевелопмент «Октябрьского Поля», где вместо заброшенных производственных цехов появятся технопарк, офисные и жилые помещения, будет инвестировано 14 млрд руб. Реализация проекта обеспечит город 500 новыми рабочими местами, а также более 487 млн руб. в год в виде налоговых поступлений в будущем.

Пандемия не повлияла на планы столичного правительства. Наоборот, власти приняли принципиальное решение не снижать планку в привлечении инвестиций, что подразумевает недополучение бюджетом значительных сумм за счет налоговых льгот в моменте, но обеспечивает рост экономики.

Вице-мэр по экономической политике Владимир Ефимов подчеркивает, что город в следующем году не планирует сокращать бюджетные закупки и финансирование инвестпрограмм, без которых невозможно быстрое антикризисное восстановление.

По итогам девяти месяцев 2020 года инвестиции в основной капитал предприятий Москвы составили 1,9 трлн руб. Это на 11,5 % больше прошлогодних показателей. При этом более 72 % пришлось на долю внебюджетных инвестиций.

Приток инвестиций во многом обеспечивает Адресная инвестпрограмма развития Москвы. В 2020–2022 годах из бюджета города будет потрачено около 2 трлн руб. на реализацию приоритетных проектов в сферах транспорта, благоустройства, развития новых территорий и соцсфере. Чтобы сохранить в прежнем объеме расходную часть допандемийного бюджета, власти мегаполиса предусмотрели возможность заимствований в размере до 400 млрд руб.

Еще один фактор — меры поддержки бизнеса. Столица в дополнение к федеральным антиковидным экономическим инструментам разработала свои. Они обошлись бюджету более чем в 85 млрд руб.

К девелоперам особое отношение. Расчет на то, что стройка, которая развивалась наиболее динамично во время коронакризиса, вытянет не только себя, но и еще десяток отраслей. Кроме того, создание новых производственных мощностей обеспечит город рабочими местами, что будет решать социальные проблемы. Наконец, отказ от жесткого зонирования на спальные и рабочие районы внесет значительный вклад в снижение транспортной напряженности.

Первые два договора КРТ были заключены по территориям «Октябрьское Поле» и «Коровино» в июне 2020 года, сразу после снятия режима жестких антиковидных ограничений. Всего за 2020 год Градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила 18 проектов комплексного развития территорий, в том числе в границах бывших промзон «Красный строитель», «Бережковская набережная», «Капотня», «Выхино», «Трикотажная», «Перово», «Теплый стан», «Никулинская», «Кунцево», «Свиблово», «Коровино» (проект 2), «Верхние котлы».

За счет реализации КРТ — а речь идет о примерно 1,9 тыс. га — Москва планирует увеличить бюджетные поступления на 3 трлн руб. и создать около полумиллиона рабочих мест.

Новые стандарты

Декабрь стал урожайным на КРТ: был подписан договор о комплексном развитии части промзоны Коровино инвестиционной стоимостью 40 млрд руб. Через несколько лет в Коровино смогут найти работу 13 тыс. человек, а бюджетные поступления составят около 3,8 млрд руб. в год.

На очереди комплексное развитие почти 30 «ржавых» гектаров в Братцево, Чертаново и Южном Бутово. Инвестиции в их преображение составят более 36 млрд руб. По итогу будет создано более 6,8 тыс. рабочих мест, а ожидаемый бюджетный эффект для города превысит 3,5 млрд руб. в год.

«В Москве порядка 208 промышленных и производственных зон — и только около 52 % из них с действующими промышленными и научными объектами. Занимают они порядка 18,8 тыс. га, что составляет более 17-18 % территории Москвы в старых ее границах. Для сравнения: в российских городах-миллионниках этот показатель равен 20–25 %. А в городах Европы — порядка 10 %, — отмечает доктор экономических наук, заведующий кафедрой государственного и муниципального управления РЭУ им. Г. В. Плеханова Руслан Абрамов. — Промышленные территории будут реконструироваться поэтапно вплоть до 2030-х годов. Реорганизации подвергнется порядка 70 % (около 13 тыс. га) этих территорий зон Москвы, еще почти 5 тыс. га изменятся полностью».

Как ранее рассказал «Компании» Владимир Ефимов, правительство Москвы силами Департамента инвестиционной и промышленной политики обследовало 100 % всех промышленных зон и нашло потенциально пригодные территории. Правообладатели таких территорий могут развивать проекты КРТ самостоятельно или привлекая стороннего инвестора с помощью столичного правительства.

Несмотря на пандемийный кризис, с инвесторами проблем нет: в числе тех, кто хотел поучаствовать в проектах КРТ, лидеры рынка: группа ПСН, ГК «СУ-155», «Группа ЛСР», «Главмосстрой», Capital Group, «Галс-Девелопмент», ФСК «Лидер», MR Group, ГК «ПИК», «Донстрой» и др. «Ржавый пояс» Москвы интересен компаниям из Китая, Германии, США.

Везде проекты предусматривают обязательное дополнение жилой застройки парками, территориями для детских игр и занятий спортом, детскими садами и другими социальными и культурными объектами.

«Тема редевелопмента вечна: город живет — территории застраиваются, потом ветшают, изменяется их функциональное назначение, и требуется обновление, — замечает президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. — По мере развития стандартов качества благоустройства городской среды, развития новой экономики в градостроительстве стали использоваться новые подходы. Это многофункциональная застройка, которая совмещает и жилую функцию, и культурно-досуговую, это вытеснение устаревшего промпроизводства высокотехнологичными компаниями и сервисным бизнесом».

Во всем мире это общая потребность — вынести за пределы разросшихся мегаполисов крупные промышленные предприятия типа автозавода ЗИЛ, построенного в 10 минутах от Кремля, или цехов Renault в Париже. Еще одна актуальная тенденция — отказ от жесткого зонирования на спальный и производственный районы, что усугубляло маятниковую миграцию.

По оценке Руслана Абрамова, редевелопмент промзон отчасти решит транспортную проблему мегаполиса. Сегодня порядка 40 % рабочих мест в столице, по его оценке, находятся в центре Москвы, где проживает всего 9 % населения. Создание новых мест приложения рабочей силы ближе к окраинам города снизит маятниковую миграцию.

Как отмечают эксперты, в стартовавших в 2020 году проектах уже заметен интерес к срединным зонам столицы, которые ранее не пользовались большим спросом из-за организационных сложностей и роста затрат, например, на рекультивацию земель. Как результат — большинство инвесторов выбирали пустыри на окраинах. В результате по окружности МКАД выросла многоэтажная субурбанизация, которая уперлась в границы с Калужской областью. Однако чем дешевле было строительство жилья, тем дороже обходилась инженерно-техническая и транспортная инфраструктура: нужно развивать пригородное сообщение, строить скоростные магистрали, сети водо- и электроснабжения.

«В предыдущие годы преобладала жилая застройка, ведь это самое экономически выгодное для застройщиков и девелоперов. В какой-то момент стало ясно, что есть ограничения по расползанию города, — говорит Надежда Косарева. — Изменились приоритеты у администрации города — она стала приводить в порядок уже застроенные территории, например набережные Москва-реки и промзоны, экономически стимулировать инвесторов вкладываться в такие проекты. Это правильная инициатива московского правительства. Можно только порадоваться, что Москва утверждает проекты планировки, которые требуют комплексной застройки, если бы не ограничения, мы бы получили спальные жилые районы как самые интересные инвестиции для застройщиков».

Спрос на промзоны растет

По словам заместителя мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимира Ефимова, на Осташковском шоссе на жилую застройку площадью 61,5 тыс. кв. м придется почти 13 тыс. кв. м социальной инфраструктуры. В Грайворонове построят 55,5 тыс. кв. м производственных и административно-деловых сооружений и 313 тыс. кв. м жилья.

По мнению независимого эксперта рынка недвижимости Никиты Журавлева, эти территории имеют коммерческую перспективу и потенциал из-за отложенного спроса. Квартиры здесь будут расходиться хорошо, уверен и гендиректор офиса «Центр загородной недвижимости» в корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Сергей Ганусов: «Благодаря тому, что из-за пандемии весь рынок эконом-жилья был выбран в течение лета и осени, сейчас большой спрос на недорогое жилье. Освоение промзоны даст относительно бюджетные квартиры, и спрос на них будет, ведь все объекты эконом-класса даже в пределах 30 км от Москвы сразу раскупаются, как только выставляются на продажу».

Сергей Ганусов, отмечает плюс комплексной застройки — возможность жить рядом с тем местом, где работаешь. В таких районах появятся новые социальные объекты, потому как по законодательству Москвы избежать их строительства невозможно.

«За освоением промзон будущее не только в Москве, но и в России, и остальном мире, — полагает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Радченко. — Чем больше жилья и налогов, тем больше деловой активности. Когда что-то строится — это всегда хорошо для отрасли и городского бюджета. Тем более сейчас девелоперы стараются не просто лепить коробки, а привносить в проект какую-то изюминку, это всегда современно и красиво, интересный синтез индустриального духа с современных жильем».