Странные ценодвижения
Завершающийся 2002 год для участников рынка недвижимости прошел под знаком постоянного роста цен и дефицита предложения. Однако в следующем году рынок, по расчетам риэлтеров, должен стабилизироваться.
Первичный рынок недвижимости столицы в три первых квартала 2002 года характеризовался прежде всего стабильными ценами, установившимися еще в конце прошлого года. В целом за девять месяцев при хорошем, стабильном спросе стоимость новостроек возросла всего на 5%. Для сравнения: за тот же период 2001 года эта величина составляла 50%. При этом рост рынка был стабильным, без уже привычных зимних и летних спадов. Как утверждают в своем прогнозе аналитики агентства недвижимости МИАН, для 2002 года характерно отсутствие традиционного летнего затишья. Спрос и предложение в это время находились на уровне марта-апреля. Наибольшим спросом пользовались качественные, пусть и дорогие, квартиры в экологически чистых районах на западе и юго-западе столицы. В основном это были двух- и трехкомнатные квартиры по цене $1200 – 1300 за квадратный метр.
Тенденция к смещению спроса в сторону качественного жилья сохраняется и сейчас. Особой популярностью пользуются квартиры повышенной комфортности в монолитных и кирпичных домах по индивидуальным проектам с благоустроенной прилегающей территорией, развитой инфраструктурой и в экологически чистых районах. Современное качественное жилье не только обладает высокими потребительскими свойствами, но также является выгодным объектом для вложения сбережений. Вместе с тем, судя по исследованиям МИАН, продолжает развиваться недавно сформировавшейся так называемый рынок продавца, когда на одну квартиру нижнего ценового диапазона претендуют несколько покупателей. Инвестиционная привлекательность столичной недвижимости постоянно увеличивается, провоцируя тем самым расширение рынка, сопровождающееся ростом цен на объекты недвижимости.
Капитал на «первичке»
На первичном рынке типового жилья четко прослеживались две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, активно осваивались районы массовой застройки, и прайс-листы риэлтерских компаний постоянно пополнялись новыми предложениями. Лидерами по объему предложения стали Южное Бутово ($720 за кв. м), Куркино (в среднем $715 за кв. м) и Новопеределкино (около $700 за кв. м). В декабре ожидается выброс на рынок свежих новостроек в Люблино и Марьинском парке. С другой стороны, цены на жилье в домах, расположенных в районах точечной застройки, преодолели психологически важный барьер в $1000 за кв.м. Например, в далеко не престижном Перове стоимость метра приблизилась к $900, а в Новых Черемушках – к $1200. То есть, по самым скромным подсчетам, уровень цен на эту категорию жилья почти на 20% превысил уровень цен начала года. Реакция рынка оказалась предсказуемой. Застройщики вместо ожидаемого повышения спроса получили обратный эффект. Интерес потенциальных покупателей (представителей среднего класса) к новостройкам точечной застройки, находящимся в ценовой категории $850 – 1300 за кв. м, резко уменьшился. Благо выбирать было из чего. Хорошей альтернативой стали квартиры в районах массовой застройки и жилье в некотором удалении от МКАД. Например, в тех же Химках стоимость метра не превышала $600. В осенние месяцы ведущие агентства недвижимости – такие, как «Миэль», МИАН, «Бест-финанс», умудрялись продавать не менее 70 квартир в месяц по цене до $800. За это же время уходило не более пяти квартир по цене, превышающей $1000. Если сравнивать эти показатели с летней динамикой продаж, то получается, что объем продаж дорогих квартир снизился в 2,5 раза.
При этом часть покупателей предпочла вложить свои деньги в дома бизнес-класса, где минимальная цена одного квадратного метра составляет около $1500. В пользу такой покупки говорят комфорт, возможность выбора района и гибкие схемы рассрочки платежей. Однако, как показывает практика, сейчас у людей появилась реальная возможность заработать на перепродаже квартиры. Достаточно купить ее на стадии закладки фундамента, заключив с застройщиком договор долевого участия. В итоге более 80% жилья в Москве распродается на стадии строительства. Некоторые аналитики считают, что инвестировать средства в строящиеся жилые объекты по-прежнему выгодно, несмотря на некоторую стабилизацию рынка.
При всех явных и неявных рисках подобного вложения денег – например, надо четко выяснить открытость компании, ее юридические права на объект и еще множество формальностей, – доходность составляет не менее 30% в валюте. Сравнительно короткие сроки строительства панельных домов предполагают достаточно быстрый возврат денег. Однако немало покупателей выбирают становящееся альтернативой «панели» монолитно-кирпичное жилье. Причем среди тех, кто собирался купить квартиру, по словам начальника отдела по связям с общественностью Андрея Жингана, в октябре этого года около 65% покупателей были готовы рассмотреть вариант вложения денег на этапе строительства.
Чем элитнее жилье, тем выше доходность. При покупке дорогих индивидуальных проектов рост доходности просто впечатляет (подробности в обзоре элитного жилья). Что касается стандартных новостроек, то здесь прослеживается следующая динамика. Квадратные метры дорожают пропорционально росту числа этажей в строящемся доме. По данным МИАН, стоимость одного квадратного метра от нулевого цикла до окончания монтажа, в зависимости от категории дома и престижности района, сейчас растет на $4 – 16,5 в месяц.
Сквозь вторые руки
За исключением дорожающей «панели» (в том числе «хрущевок»), ситуацию на рынке вторичного жилья можно считать стабильной. С начала 2002 года цены увеличились на 8%. К октябрю 2002 года средняя стоимость предложения квадратного метра жилья на вторичном рынке перешла отметку в $1000. По-прежнему увеличивается стоимость однокомнатных квартир. С начала года прирост составил порядка 20%. Многие продавцы придерживали квартиры до конца года, рассчитывая продать их подороже. Несмотря на стабильную ситуацию на вторичном рынке, риэлтеры прогнозируют традиционное обострение сезонного спроса. «Спрос, как это обычно бывает в конце года, растет, – говорит директор управления вторичного рынка компании «Миэль-недвижимость» Роман Мурадян. – Сейчас однокомнатная квартира уходит с рынка примерно через 2 – 3 недели с момента появления информации в рекламных изданиях, срок реализации «двушек» около месяца». Однако, по разным данным, этот всплеск может быть случайным. По прогнозам экспертов, рост цен притормозится, а с весны будущего года цены могут пойти вниз. Согласно данным аналитиков компании «Сава», объем предложения на «вторичке» превысил 22 000 объектов. Такая цифра свидетельствует о затоваривании рынка, считают риэлтеры. Объем зарегистрированных сделок в целом по рынку уменьшился почти вдвое по сравнению с октябрем прошлого года, что говорит о значительном сокращении спроса. Но адекватные предложения по-прежнему быстро находят покупателей.
Из строящихся объектов стоит отметить дома в 3-м микрорайоне Северного Тушина, возводимые инвестиционной компанией «Реалтэкс» В двух минутах ходьбы от станции метро «Планерная» начинается строительство 24-этажного монолитного дома индивидуальной планировки – корпуса № 2. Немного западнее – корпус № 11 – 16-этажный монолитный дом. Квартиры в них отличаются большими площадями, наличием эркеров, застекленных балконов и лоджий, в 3- и 4-комнатных квартирах предусмотрено по два санузла.
Целый микрорайон на юго-западе столицы в районе метро «Коньково» возводится силами корпорации СУ-155. Стоимость квадратного метра в многосекционных домах переменной этажности новой индивидуальной серии И-155 составит от $848. Планировка в квартирах свободная, без межкомнатных перегородок; стеклопакеты; лоджии и балконы остеклены. При благоустройстве нового микрорайона предусмотрено строительство общеобразовательной школы с бассейном, двух детских садов, подземно-наземного гаража-стоянки на 340 машино-мест, торгового центра и магазина, детских площадок и внутриквартального бульвара.
Уходящий год характеризовался также ростом количества сделок с квартирами площадью 100 – 120 кв. м в кирпичных сталинских домах. Площади квартир в этих домах не очень большие, их можно перепланировать, а расположены они, как правило, в центре и престижных районах города. В среднем цены на эту категорию жилья росли на 5% в месяц. Но ближе к октябрю риэлтеры отметили полное прекращение роста цен на квартиры в сталинских домах. «Рост просто выдохся», – говорят специалисты агентства «Миэль».
Неблагодарное дело
По данным аналитиков МИАН, в ближайшие несколько месяцев ситуация на вторичном рынке жилья кардинально не изменится. Предпосылок для значительного колебания цен в настоящее время нет. «Мы ожидаем достаточно стабильный спрос на фоне хорошего уровня предложений. До конца этого года, при неизменной макроэкономической ситуации, цены на первичном и вторичном рынке могут расти на 1 – 2,5% ежемесячно, – считает Андрей Жинган. – Поэтому можно с уверенностью говорить, что до конца 2002 года спрос будет стабильным и достаточно высоким». Прогнозируется, что цены на рынке новостроек в ближайшее время останутся стабильными во всех сегментах.
Аналитики полагают, что к весне 2003 года структура рынка изменится: спрос упадет, и количество сделок на рынке уменьшится. Будет и падение цен, начала которого следует ожидать в апреле, так как в январе-феврале еще будет действовать отложенный спрос. Интерес к массовым районам московской застройки будет все более вялым. Покупателей оттянет на себя ближнее Подмосковье, которое может предложить качественные дома в экологически чистых районах по относительно низким ценам.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
