Там вдали за кольцом…
Цены на жилье в Подмосковье стремительно растут. За последние полгода стоимость квадратного метра в новостройках ближнего Подмосковья увеличилась в среднем на 20%. При этом жилье за пределами МКАД по-прежнему дешевле, чем на московских окраинах. Подмосковные просторы привлекают застройщиков, вытесненных из столицы жесткой политикой городских властей и дефицитом земли.
Подмосковье – один из самых перспективных рынков жилья. По объему строительства он незначительно уступает Москве. По данным областного строительного ведомства, за последние пять лет в Подмосковье было построено около 13 млн кв. м жилья. Потенциал подмосковного рынка весьма велик – по разным оценкам, его емкость составляет несколько миллионов квадратных метров. При стоимости строительства $250 – 350 за 1 кв. м с учетом затрат на коммуникации и передачи части квартир городу (в разных городах эта доля разная, в среднем – 15%) цены продаж в Подмосковье колеблются от $400 до $600 за 1 кв. м. Это позволяет говорить о неплохой рентабельности областных строительных проектов.
Война окраин и улусов
Наиболее привлекательными районами массовой застройки являются Химки (стоимость кв.м. – $600), Красногорск (около $600), Реутов ($510 – 550), Люберцы ($600). Цены на жилье в этих городах практически сравнялись с уровнем цен в отдельных районах Москвы (Митино, Марьино, Южное Бутово). Что касается качества жилья, то здесь у Подмосковья огромная фора. Местные застройщики стараются возводить монолитно-кирпичные дома по индивидуальным проектам. Подмосковные девелоперы убеждены, что в области вообще нет смысла ставить другие дома. Строительство панельного жилья невыгодно, поскольку высокая стоимость продукции цементных и домостроительных комбинатов сильно поднимает цену проектов. «Строительство панелей выгодно только в том случае, если компания-застройщик имеет собственное панельное производство», – объясняет ситуацию подмосковный чиновник.
Ценовое преимущество Подмосковья достигается не только за счет низкой себестоимости строительства. Свою роль играет и умеренная административная нагрузка. В Москве застройщики получают участки под строительство на конкурсной основе, и одно из условий выигрыша – увеличение доли некоммерческого жилья. По столичным стандартам 70% построенного жилья остается девелоперу, а треть забирает город. В Подмосковье величина административной нагрузки меньше – от 15% до 20% (изредка доходит до 25%) от построенной площади. К тому же администрации подмосковных городков не всегда забирают свою долю в виде квартир. Иногда достаточно построить какой-нибудь социальный объект – например, школу.
Есть и еще одно обстоятельство, усиливающее покупательский интерес к подмосковным новостройкам. В области нет такой плотности застройки, как в Москве. Как следствие в ближнем Подмосковье полным ходом идет строительство сразу нескольких поселков таунхаусов (блокированных коттеджей на 6 – 8 квартир). То есть за деньги, сопоставимые с ценой двухкомнатной квартиры не в самом лучшем районе столице, покупатель может получить большой собственный дом.
«В последнее время люди со средним достатком стараются совместить два приоритета: купить хорошее жилье и одновременно поселиться в районе с благоприятной экологической обстановкой. Оптимальное решение в этом случае – покупка жилья в ближнем Подмосковье», – утверждает руководитель пресс-службы компании «Миэль» Евгений Редькин. При этом извечная транспортная проблема, долгое время мешавшая развитию жилищного строительства за пределами МКАД, сегодня уже не стоит так остро. Точнее, теперь она остро стоит не только для ближнего Подмосковья, но и для многих столичных районов массовой застройки. Чтобы добраться до метро, жители Мытищ или Видного тратят примерно столько же времени, сколько обитатели Южного Бутова. Не решив инфраструктурных вопросов в районах массовой застройки, московское правительство фактически помогло своему конкуренту.
Двустороннее движение
Однако настоящий строительный бум в области начался два-три года назад. «До последнего времени московские застройщики не проявляли к Подмосковью интереса по двум причинам, – комментирует Лиана Давидян, директор Центра инновационных проектов корпорации «Жилищная инициатива». – Во-первых, в Москве доходность была выше, а, во-вторых, многие привыкли участвовать в строительстве в качестве соинвестора, получая в итоге по себестоимости до 40% площади дома, а областных игроков это не устраивает». Сегодня в связи с ужесточением инвестиционных условий в столице некоторые московские девелоперы пытаются выйти на областной рынок. Разумеется, в первую очередь их интересуют ближайшие к Москве города. В минувшем году в Химках впервые в Московской области появились дома серии П-44Т – это верный признак того, что в Москве тесно даже такому гиганту, как ДСК-1. Неплохие шансы закрепиться на новом плацдарме есть и у компании «Главмосстрой». У всех остальных пытающихся застолбить перспективные участки могут возникнуть проблемы. Разговоров о предстоящей экспансии много, а реальных действий пока невидно. По данным аналитиков компании «Жилищная инициатива», в десятке самых успешных застройщиков Подмосковья нет ни одной московской корпорации.
В свою очередь, подмосковные строители все чаще обращают свои взоры на привлекательный столичный рынок. С одной стороны, застройщики стремятся вырваться за пределы своих районов. Вследствие особой специфики распределения строительных подрядов это право принадлежит главам местного самоуправления, большинство подмосковных девелоперов привязаны к своим улусам. Например, в Лобне работает фирма «Зендор», в Мытищах – компании «Стройтекс» и «Альянс», в Дзержинском – «Жилстрой», в Домодедове – компания «Дружба».
С другой стороны, в некоторых городах области практически закончились большие свободные участки для точечной застройки. «Свободной земли еще немало, но это уже большие куски, требующие создания целых микрорайонов, а значит, подводки инженерных коммуникаций, строительства дорог и социальных объектов», – говорит Давидян. Этот фактор увеличивает стоимость жилья и требует от застройщика значительных оборотных средств. Вместе с тем новые проекты, включающие освоение среднего пояса Подмосковья, гораздо более громоздкие и долгоиграющие.
Все выше и выше…
Все это уже совершенно иные деньги, которые у областных игроков есть не всегда. За средствами надо обращаться к богатому соседу, что, конечно, не может не сказаться на правилах игры. В последнее время отношения столицы и области были натянутыми. Область грамотно использовала свои преимущества и привлекала инвесторов. Например, большинство иностранных ритейлеров явно предпочитают умеренные цены и понятные правила игры, принятые за МКАД. В Подмосковье поселились ИКЕА, «Ашан». Свои гипермаркеты за кольцевой в свое время открыли «Крокус-сити», «Гранд», «Три кита».
Ясно, что у столичного мэра успехи другого субъекта федерации не вызывают ничего, кроме раздражения. Подмосковье фактически использует с выгодой для себя политику столичного правительства, удерживающего завышенные земельные ставки. С другой стороны, в столице понимают, что стройкомплекс не справляется с проблемой новых районов (транспортные развязки, инфраструктура).
Власти регионов пытаются найти разумные компромиссы. В июне этого года даже было подписано соглашение о сотрудничестве между московским стройкомплексом и Министерством строительства Московской области. В нем прописаны основные направления сотрудничества, в числе которых координация деятельности стройиндустрии и совместное освоение площадок. По сути дела, это попытка заключить картельное соглашение, которое позволит сторонам совместно удерживать минимальный уровень цен. Однако соглашение так и осталось на бумаге, поскольку в случае реализации договоренностей его участникам слишком многим придется пожертвовать. Пока же подмосковные компании продолжают тихо придавливать столичных коллег. Областные строители добились от властей отмена лимита этажности в городах ближнего Подмосковья. Компании могут строить высотные комплексы, то есть увеличивать «выход» готовых метров. Гонка теперь пойдет не только вширь, но и ввысь.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
