В ожидании иностранцев
Российским рынком офисной недвижимости заинтересовались настоящие инвесторы. Об этом говорят как участники рынка, так и различные консалтинговые компании.
Время мониторинга заканчивается, его сменяет время активных действий и больших инвестиций. Хотя в прошлом году особых поводов для оптимизма не было. «Несмотря на то что 2002 год характеризовался улучшением общего инвестиционного климата в России, на рынке офисной недвижимости классов А и В не было совершено ни одной крупной инвестиционной сделки», – говорится в годовом отчете компании ColliersInternational. Во второй половине 2002 года при содействии профессиональных риэлтерских фирм на продажу было предложено несколько офисных зданий класса А. Каждый из этих объектов стал предметом пристального интереса со стороны инвесторов. Хотя вряд ли иностранных девелоперов встретят здесь с распростертыми объятиями.
Столичные застройщики в большинстве своем уверены, что созрели для крупных проектов и денег у них хватит на все. Перед новыми игроками, желающими войти в этот сегмент, стоят несколько барьеров. Работа западных девелоперов тормозится из-за специфических российских рисков, а отечественные компании, в свою очередь, не обладают достаточной экспертизой для строительства элитных зданий. «Кроме того, количество земельных участков в Москве ограничено, а процедура получения разрешений от правительства города довольно сложна», – объясняет Кирилл Субботин, директор департамента офисной недвижимости Capital Group. Например, представители ИКЕА хотели получить участок на Кутузовском проспекте, но им его почему-то не дали…Что послужило причиной отказа никто не знает. «Иностранцы должны работать через российского партнера. Нанимается российский девелопер, и через него начинается основная работа», – говорит Субботин.
Ищем управляющих
В начале 2003 года общее предложение офисов международного класса составляло около 2,4 млн кв. м. По данным Colliers International, в 2002 году было введено в эксплуатацию 400 000 кв. м новых офисных площадей классов А и В, что на 30% больше, чем в 2001-м. Ожидается, что в текущем году объемы вырастут еще на 25% и составят не менее 500 000 кв. м. Правда, рынку этого все равно будет мало. «Сейчас спрос на офисные помещения превышает предложение в среднем в полтора раза. Недостаток адекватных по соотношению цена – качество офисов любой категории ощущается очень сильно», – утверждают в Colliers.
Меньше всего в столице сейчас деловых центров международного А-класса (у нас их называют А1). Уровень вакантных площадей в них практически равен нулю. Предложение в этом элитном секторе почти не увеличивается: в 2003 году, по данным Colliers, планируется ввести в эксплуатацию только 60 000 кв. м класса А1. Большая часть этих площадей уже продана или сдана в аренду.
В классе В уровень вакантных площадей за последний год несколько увеличился – с 4% до 6%. В этом сегменте очень важную роль играет окружающая здание территория. Цена аренды в промзоне ниже, чем в районе банков и бутиков. В жилых домах офисов теперь почти не снимают – основной спрос переместился на офисные центры. Арендные ставки в классе В колеблются от $370 до $450 за кв. м в год. Все, что стоит свыше $500, реализуется с трудом. Основная тенденция спроса, характерная для начала 2003 года – это сильная дифференциация запросов клиентов по метражу. Востребованы и однокомнатные помещения (от 30 кв. м) и большие офисы (от 800 кв. м).
По итогам 2002 года общая сумма продаж офисных площадей классов А и В составила около 145 000 кв. м. Спрос на покупку офисных площадей для собственных нужд не снижается, и аналитики прогнозируют дальнейший рост продаж в данном сегменте рынка.
По расчетам Colliers, значительный рост арендных ставок прекратился еще в прошлом году. Если в 2001-м среднее увеличение этого показателя составило примерно 10%, то в 2002 году – всего 2 – 3%. Московский рынок офисных помещений приближается к точке равновесия. По мнению аналитиков, с учетом постоянного увеличения объемов нового строительства можно прогнозировать, что арендные ставки стабилизируются в ближайшие два-три года. Несколько больший рост (в пределах 5 – 10%) возможен только в самом дешевом и некачественном классе С.
Специалисты отмечают, что в целом по рынку цены сейчас не достигли и уже вряд ли достигнут докризисного уровня. Ставки будут не столько расти, сколько варьироваться – в зависимости от района, соседства, этажа и т.д. Сроки договоров аренды в этом году могут увеличиться с 1 – 3 до 3 – 5, а в отдельных случаях даже до 10 лет. Вместе с тем будет расти спрос на покупку офисных объектов. Сейчас соотношение сделок аренды и покупки составляет 90% к 10%.
В этом году на столичном рынке должно появиться 10 – 20 новых офисных центров класса А. Их собственники ориентируются прежде всего на крупных арендаторов и готовы сдавать не менее 1 тыс. кв. м площади. Скорее всего, эти офисы будут арендовать крупные российские компании. Иностранцы постепенно смещаются в район Третьего кольца. Сейчас он особенно популярен у зарубежных арендаторов. Россияне пока побаиваются расставаться с центром, считая, что иметь офис в пределах Садового кольца более престижно. Но здесь найти помещение по цене менее $500 за кв. м в год крайне сложно, поэтому перемещение арендаторов к окраинам будет продолжаться.
Средняя ставка нормального офиса класса А как раз и достигает $500 за кв. м в год без НДС, при этом операционные расходы составляют еще $100.
Недаром девелоперы предлагают клиентам минимизировать риски и обратиться к услугам профессиональных управляющих. Как показывает практика, арендатор, или покупатель офиса, не пожалевший денег на управляющих, редко жалеет впоследствии. Грамотное управление – это целая наука, и экономия средств достигается значительная.
Новые стандарты
Похоже, рынку коммерческой недвижимости двух крупнейших российских городов – Москвы и Санкт-Петербурга – не хватает собственных стандартов. В Москве четыре ведущих оператора этого сегмента – JonesLangLaSalle, ColliersInternational, Stiles & Riabokobylko и NobileGibbons/CBRichardEllis – примут совместный документ, который упорядочит систему классификации офисных зданий. Как говорится в проекте документа, географическое деление, терминология и классификация зданий класса А и В, вводятся «с целью предоставления единства информации». Составлением документа займется общественное объединение Московский исследовательский форум (МИФ). Готовую информацию по общему предложению, количеству арендованных и купленных площадей, а также уровню свободных помещений МИФ намерен готовить и публиковать ежеквартально. В конце прошлого года формализовать критерии оценки класса зданий попытались петербургские операторы рынка коммерческой недвижимости. Под эти цели было создано профессиональное объединение – Гильдия управляющих и девелоперов. В нее вошли несколько ведущих компаний – в частности, «Бекар», VMB-Траст и Балтийская финансовая компания. Разработанная система классификации предусматривает четыре уровня – A, B, C, D.
Разработчики московской системы стандартов грозятся устроить мини-революцию в классификации. Например, по некоторым данным, из класса А в класс В могут перейти три уже существующих офисных здания.
Застройщики, зарабатывающие на продаже и сдаче в аренду офисных помещений, неоднозначно отнеслись к новой идее. «Мне кажется, что это попытка заработать на новой классификации, использовать ее в своих целях», – считает руководитель департамента одной из девелоперских структур. В свою очередь, по словам Кирилла Субботина, внутренняя сертификация нужна, но не на уровне нескольких, пусть даже и влиятельных участников рынка, а на уровне ГОСТ. «Не все еще представляют, что такое класс А. Не все представляют, каким должен быть шаг между колоннами или расстояние до окна (глубина помещения), эффективность внутреннего размещения. В бизнес-центре может быть хорошая телефония, но потолки низковаты. «Мы не боимся новой классификации, однако пока и сами клиенты еще не разобрались в нюансах оценки помещений», – говорит Субботин.
Плохо разбираются в стандартной классификации и риэлтерские компании, пытающиеся активно внедриться на офисный рынок. По некоторым данным, только 4 – 5 крупнейших агентств, что называется «в теме». При этом знают все об офисах международного класса не более 10% сотрудников этих агентств. Вполне возможно, что новая классификация лишь запутает участников рынка.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
