Высокая ставка
В Москве идет активное коммерческое освоение крупных площадок в центральной части города. После завершения строительства первого многофункционального комплекса на площади Курского вокзала инвесторы, словно сговорившись, одновременно принялись за реализацию новых проектов подобного рода. Интерес инвесторов к таким комплексам объясняется их высокой рентабельностью.
В этом сезоне наконец завершилось строительство крупного многофункционального центра на площади Курского вокзала. Этот проект стартовал еще в середине 1990-х, затем подобно многим другим стройкам был заморожен в связи с кризисом, после чего возобновлен корпорацией «Ингеоком» в партнерстве с городом в лице департамента инвестиционных программ Москвы.
Фактически это первый за последние пять лет строительный проект в центре города, стоимость которого превышает $100 млн. По инвестиционному контракту вклад города, вступившего в проект землей, оценен в $59,2 млн (40%), а корпорация «Ингеоком» брала на себя обязательство обеспечить финансирование строительства, сумма которого была оценена в $88 млн.
Понятно, что в большинстве московских строек с участием муниципалитета действует «закон Хеопса – Ресина», сформулированный некогда Юрием Лужковым: ни одна стройка не укладывается в отведенные сроки и смету. Не стал исключением и комплекс на площади Курского вокзала. Сумма «отклонения» не разглашается, однако в подобных случаях речь обычно идет о дополнительном финансировании в объеме 10 – 15% от стоимости строительства. Главе компании Михаилу Рудяку в ответ на критику Контрольно-счетной палаты Москвы пришлось обосновывать необходимость дополнительных вложений: «Значительная часть расходов по возведению комплекса приходится на строительство трехэтажного подземного гаража. Такие сооружения дорогостоящи сами по себе, а в центре города, где проходит метро, строительство еще более осложняется и требует дополнительных затрат».
Тем не менее стоимость комплекса у Курского вокзала при всех дополнительных затратах совершенно несопоставимо с проектом строительства комплекса «Охотный ряд», на который было затрачено порядка полумиллиарда долларов, из-за чего о сроке его окупаемости можно даже не думать.
В результате реализации проекта «Ингеокома» у Курского вокзала появилось 38 тыс. кв. м торговых площадей, к моменту завершения строительства уже сданных в аренду, а также 45 тыс. кв. м площадей для парковки, которые можно рассматривать, по выражению пожелавшего остаться неизвестным чиновника, как «отдельное золотое дно».
Простая арифметика показывает, что проект оказался весьма успешным. Даже если не брать в расчет парковочную площадь, получается, что сумма вложений в квадратный метр сдаваемой торговой площади примерно равна базовой ставке аренды квадратного метра в ГУМе и в том же «Охотном ряду» – около $2500 за кв. м в год. С учетом того, что ставки аренды магазинных площадей в центре города, как правило, начинаются от $1000 за кв. м в год, срок окупаемости проекта составляет порядка двух-трех лет.
Одним словом, комплекс у Курского вокзала оказался как бы моделью, по которой можно осваивать крупные площадки центра Москвы. Прежде большинство проектов «стояли без движения»: девелоперы не были уверены в достаточной емкости рынка и не рисковали вкладывать деньги – хотя, конечно, все крупные участки уже были присмотрены.
Эксперты рынка торговых площадей считают, что центры, подобные тому, что создал «Ингеоком», – это сверхприбыльные проекты. По мнению специалистов компании «Стайлз и Рябокобылко», такая ситуация сохранится на столичном рынке торговых площадей вплоть до той поры, пока количество торговых объектов не возрастет примерно в 7,5 раз – с 20 до 150 на 1000 человек населения. Тем не менее специалисты компании CollersInt. полагают, что уже в 2003 году стоимость аренды площадей в новых комплексах начнет снижаться.
Разбор площадок
В течение нескольких последних месяцев в центре Москве стартовали сразу несколько проектов. Естественным – просто в силу опыта – лидером в этой ситуации оказался сам «Ингеоком». Корпорация намерена в ближайшие годы построить еще четыре крупных торговых комплекса – на площади Павелецкого вокзала, у пересечения Садово-Спасской улицы и проспекта Сахарова, а также на Сухаревской и Болотной площадях. Площадь Киевского вокзала собралась осваивать группа «Плаза» (юридическое лицо, выполняющее функции девелопера, известно под именем ОАО «Киевская площадь»). Представители группы «Плаза» (компания принадлежит известному предпринимателю Умару Джабраилову) от комментариев отказываются, однако не отрицают своего участия в проекте.
Своеобразие всех этих проектов в том, что в силу масштабности строительства самой тяжелой его стадией является первая – расчетная (разработка концепции комплекса, данные о его этажности, приблизительном выходе площадей, стоимости строительных работ, а в некоторых случаях – определение оптимальной коммерческой стратегии продвижения объекта). Все участники гонки в настоящее время именно этими расчетами и заняты. Возможно, опять же в силу опыта, у «Ингеокома» проект получится чуть быстрее. Однако в настоящее время, по словам главного инженера корпорации Ильи Маковского, ведутся только предпроектные разработки по площади Павелецкого вокзала и участку на Садово-Спасской улице. По двум другим объектам пока ведутся только изыскательские работы. Выход метража пока не ясен – можно лишь предположить, что он будет все же меньше, чем у комплекса на площади Курского вокзала. А вот предположительный метраж комплекса на площади Киевкого вокзала известен – около 70 тыс. кв. м, но это данные разработок многолетней давности, которые потеряли свою актуальность в связи с изменившейся городской концепцией освоения земли.
Еще туманнее перспективы застройки площади Белорусского вокзала. Этот участок входит в так называемую вокзальную программу столицы, в соответствии с которой каждый вокзал предполагается облагородить современным торговым центром. Но если с Курским и Павелецким вокзалами все складывается довольно удачно, то «белорусский» проект сталкивается с рядом серьезных проблем. Во-первых, строить придется на весьма стесненном участке, что ограничивает выход площадей, но при этом не уменьшает расходов на инженерную инфраструктуру. Во-вторых, на этом самом участке стоит памятник Максиму Горькому, который надо куда-то переносить, но куда именно – непонятно. Наконец, в-третьих, площадь Белорусского вокзала – очень ответственный кусок московского пространства в градостроительном отношении: все же это одни из ворот Москвы, и возвести здесь какой-либо объект без согласований с Москомархитектурой и другими ведомствами вряд ли получится.
Настоящее кино
На фоне строительства торговых центров может показаться непонятной ситуация с самыми крупными московскими площадками, где чиновники оценивают объемы необходимых инвестиций уже миллиардами долларов. Здесь проявляется феномен московского строительного пиара.
Дело в том, что очень многие крупные проекты существуют лишь в виде архитектурных фантазий. Несколько лет назад, когда Москва только начинала готовиться к 850-летию, городские власти предложили архитекторам поупражняться в прикладной футурологии – причем опыты эти были платными. В результате появилась масса проектов, очень смело выглядящих в макете, но труднореализуемых в силу их неопределенной инвестиционной емкости и неизвестных сроков окупаемости.
Самым масштабным был и остается проект «Москва-Сити», изначально оценивавшийся в $8 млрд. Впрочем, когда дело дошло до строительства реальных объектов, архитектурная концепция и стоимость проекта стали гораздо скромнее.
Меньшим, хотя и сопоставимым по масштабу проектом является застройка площади Гагарина. Проект, разработанный Юрием Платоновым, тоже относится к разряду архитектурных фантазий. В центре площади предполагается построить грандиозный «Дом – окно в третье тысячелетие», высота которого составит около 190 метров, а предварительная строительная стоимость – $1,5 млрд. При этом никто не может указать источники инвестиций и предложить механизм возврата вложенных средств.
Тем не менее глобальный план отчасти уже реализуется. Одна из составляющих проекта – десятизальный кинотеатр на площади Гагарина (его строительство планируется завершить в 2004 году), заказчиком которого выступает ОАО «Народное кино – Столица» – компания, созданная под городскую программу реконструкции кинотеатров. Другой объект компании, который должен быть завершен уже в 2003 году – строительство несколько меньшего мультиплекса (на 7 залов) на Осенней улице. Так что некоторые компании вполне удачно используют громадье планов московского правительства. Для успеха нужна сущая мелочь – быть в курсе этих самых планов и знать людей, которые их создают.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
