архив

Высокий класс

архив

16.10.200600:00

Данила Антоновский

Вкладывать деньги в элитную недвижимость по-прежнему выгодно. Цены на престижные квартиры, по словам риэлтеров, растут аномальными темпами, а процент инвестиционных покупателей в течение года увеличился как минимум вдвое.

Круговорот событий на рынке типового жилья отодвинул на второй план элитный сегмент. Тем не менее 2006 год также войдет в историю рынка элитной недвижимости. Причина та же – беспрецедентный рост цен. По данным компании «Кирсанова Риэлти», только за первое полугодие объекты класса deluxe подорожали в среднем на 60%.

Развитие столичного рынка элитных новостроек определяется тремя факторами: законодательными барьерами, азартом продавцов и числом инвестиционных покупателей. Принятие ФЗ №214 о долевом строительстве повлекло за собой сложности с оформлением земельных участков и продаж квартир. Кроме того, была установлена солидарная ответственность банков, что привело к проблемам с финансированием проектов. Общую картину дополнили сложности с подключением новостроек к московским коммуникациям при одновременном росте стоимости самого подключения. Все это обусловило рост цен и приток в сегмент дорогого жилья инвестиционных покупателей, число которых в течение года увеличилось с 10 – 15% до 30%. Перечисленные факторы оказали существенное влияние на ценовую конъюнктуру элитного рынка жилья и привели к тому, что словосочетание «рост цен» стало сопровождаться эпитетом «аномальный».

На всех не хватит

По данным компании «Миэль-недвижимость», из 238 объектов, выставленных на продажу в ЦАО, всем требованиям, предъявляемым к современному элитному жилью, отвечает лишь 22 объекта. В то же время еще в марте 2006 года элитные квартиры продавались в 33 домах. Таким образом, в настоящий момент предложение по сравнению с I кварталом сократилось фактически на треть. Всего за первую половину 2006 года объем предложения на рынке элитной недвижимости сократился, по различным оценкам, на 25 – 40%. В течение лета специалисты объясняли существенное снижение предложения стремлением девелоперов придержать квартиры до периода осеннего роста цен. Однако уже в сентябре стало понятно, что дело не только в традиционном летнем спаде деловой активности.

«Вся «нефтяная» Россия хочет иметь квартиру в Москве», – объясняют высокий спрос старожилы рынка. Спрос на элитное жилье сегодня сильно опережает предложение. Начальник отдела первичных продаж городской недвижимости компании SohoRealty Надежда Рамазанова считает, что этот показатель находится на уровне 50 – 60%. «Однако предложений квартир в готовых домах, которые были выведены на рынок 2 – 3 года назад, практически не осталось. А вступление в силу нового закона спровоцировало задержку реализации многих проектов. Сегодня на рынке элитного жилья отмечается существенный дефицит предложения», – говорит Рамазанова. Заместитель генерального директора «Калинка-риэлти» Алексей Сидоров также склонен считать, что сложившаяся ситуация обусловлена негативным влиянием законодательных нововведений. «Некоторые проекты были заморожены, а другие так и не стартовали. Конечно, определенный объем новостроек, возведенных до вступления в силу ФЗ №214, попал на рынок. Однако они уже давно распроданы. В результате на сегодняшний день количество предложений на первичном и вторичном рынках можно охарактеризовать словом «единичные», – комментирует Сидоров.

Географический рейтинг

По словам эксперта компании «Калинка-риэлти», географические предпочтения покупателей за последнее время мало изменились, и большинство клиентов по-прежнему жаждут квадратных метров Остоженки. Здесь же сохраняется самый высокий уровень цен. «Стоимость квадратного метра элитного жилья на Остоженке составляет $16 000 – 25 000. На отдельных проектах этот показатель достигает $35 000 за кв. м», – отмечает Егорова.

Генеральный директор VescoRealty Сергей Леонтьев считает, что 2006 год стал определяющим для дальнейшего развития рынка элитной недвижимости. «Произошло расширение географии строительства объектов класса deluxe за счет выхода на рынок многоэтажных элитных жилых комплексов, расположенных за пределами Садового кольца. Данные предложения представляют собой своеобразный симбиоз высоток бизнес-класса с развитой внутренней инфраструктурой и традиционных для исторической части Москвы клубных домов. Реализация подобных проектов скорее всего станет определяющей для рынка элитной недвижимости столицы на среднесрочную перспективу», – говорит Леонтьев.

Директор по связям с общественностью компании «Крост» Екатерина Семихатова придерживается схожего мнения. «Все мы знаем, что исторический центр Москвы наиболее привлекателен для строительства дорогих домов. Но в связи с тем, что площадок в самом центре под застройку становится все меньше, мы неизбежно сталкиваемся с необходимостью формировать престижные районы на границе Садового кольца», – поясняет Семихатова.

Пресс-секретарь агентства недвижимости «Домострой» Ирина Будникова считает, что помимо ЦАО наиболее востребованными районами для возведения «элитки» можно назвать Западный, Северо-Западный и Юго-Западный. По ее словам, «в числе перспективных районов элитного строительства находятся Кутузовский проспект, Рублевское шоссе, Сокол, Крылатское, Москва-Сити, район Поклонной горы и Воробьевых гор. Из-за отсутствия промышленных предприятий здесь наиболее благоприятная экологическая обстановка. В этих районах нет таких транспортных пробок и дефицита электрических мощностей, как в центре. Вместо заводов и фабрик здесь находится большое количество научно-исследовательских институтов и лабораторий, торговых и офисных центров».

Еще дороже, еще больше

В числе одной из самых ярких тенденций рынка специалисты называют укрупнение масштабов застройки. «Еще год-два назад понятие «элитный дом» трактовалось как малоквартирный камерный дом. В наши дни многоквартирные элитные дома стали вполне обычным явлением», – говорит Ирина Будникова из «Домостроя».

Новые проекты вполне соответствуют этому утверждению. По адресу Новый Арбат, вл. 27–29 строится высотный элитный дом переменной этажности на 118 квартир. В Замоскворечье (Климентовский пер., д. 2) сооружен жилой комплекс «Купеческая усадьба» на 97 квартир. Группа компаний «Дон-Строй» возводит первый в Москве небоскреб класса de luxe – «Дом на Мосфильмовской». Удачное местоположение обеспечит жителям дома не только отличную экологию и удобство в транспортном отношении, но и великолепный вид из окон (непременный атрибут люксовых апартаментов в западных небоскребах). Архитектор проекта – Сергей Скуратов. Средняя цена квадратного метра в «Доме на Мосфильмовской» составляет около $8000.

Застройщики элитной недвижимости активно переходят на следующий после многоквартирных домов этап – возведение элитных районов. Среди предложений такого рода – «Итальянский квартал» на Долгоруковской улице, «Новая Остоженка» в районе «золотой мили» и «Остоженка Парк-Палас». Компания MiraxGroup объявила о намерении построить элитный жилой комплекс в районе Фили-Давыдково. На территории завода «Фили-Кровля» предполагается возвести 400 000 кв. м. элитного жилья. Концепцию комплекса разрабатывает японское архитектурное бюро Кikutake architects.

Еще один характерный пример квартальной элитной новостройки «Фьюжн Парк» в Хамовниках – строящийся элитный дом на 236 квартир напротив парка Мандельштама. По словам Алексея Сидорова из «Калинки-риэлти», масштабность проекта – новый тренд на рынке элитной недвижимости. «Малоквартирность как один основных признаков элитного жилья уже давно ставится под сомнение. Сегодня мы получаем реальные доказательства того, что гигантизм уже не вызывает отторжения у потребителей. Речь идет не просто об элитных домах, но о целых элитных «анклавах» или кварталах», – говорит Сидоров.

По словам экспертов, на рынке элитного жилья начинает активно продвигаться новый формат – апартаменты в отелях и многофункциональных комплексах. Источниками таких предложений стали деловые комплексы «Федерация» и «Город столиц» в ММДЦ «Москва-Сити», реконструкция «Красного Октября», комплекс на Софийской набережной, а также проект «Баркли-плаза» и гостиница «Интурист». Апартаменты в данных комплексах будут выставлены на продажу и долгосрочную аренду с предоставлением гостиничного сервиса. По оценкам компании KnightFrank, средняя стоимость апартаментов в таких проектах уже превышает $10 000 за кв. м.

Мало не покажется

Рассуждая о дальнейшем развитии рынка городской элитной недвижимости, эксперты склоняются к мысли, что повышение цен на жилье продолжится, но его темпы замедлятся. «В ближайшем будущем мы не прогнозируем полной остановки роста цен или их снижения. Совершенно очевидно, что темпы строительства и выхода объектов на рынок на данном этапе недостаточны для удовлетворения спроса. В этих условиях покупательские предпочтения вряд ли будут коренным образом меняться и уж тем более не смогут диктовать условия застройщикам», – считает Алексей Сидоров.

Девелоперы начинают осваивать ряд крупных площадок – например, в районе Хамовников. Потенциально эти новые проекты выйдут на рынок в 2007-м – начале 2008 года. По мнению Кайдо Каармы из «Миэль-недвижимости», строящиеся элитные объекты не смогут насытить рынок. «До середины 2007 года динамика роста цен на элитную недвижимость сохранится и будет удерживаться на уровне выше среднего, а это более 25% годовых», – полагает Каарма. Что касается географии элитной застройки, то сегодня вызывают интерес те районы, в которых сосредоточено ветхое жилье и промышленные предприятия, идущие под снос. «С этой точки зрения перспективны районы Замоскворечья и Китай-города, – говорит директор по маркетингу агентства элитной недвижимости HermitageRealty Ирина Егорова. – В других районах ЦАО возможна только точечная застройка по соседству со старыми жилыми кварталами, а значит, в большинстве случаев эти площадки могут быть использованы для строительства жилых комплексов категории бизнес-класс».

Пять основных признаков элитного жилья по версии компании «Домострой»

1. Месторасположение. Как правило, в историческом центре Москвы. Наиболее престижными традиционно считаются районы Остоженки, Пречистенки и Плющихи. Излюбленными местами элитной застройки остаются переулки Арбата и Тверской, Замоскворечье и Патриаршие пруды, Чистые пруды и Сретенка.

2. Проект. Элитный дом должен быть построен по индивидуальному проекту с применением качественных высокотехнологичных материалов. Отделка мест общего пользования выполняется известными дизайнерами с использованием мрамора, ценных пород дерева и т.п. Например, резная арка, ведущая во внутренний двор комплекса «Новая Остоженка», представляет собой ручную резьбу по травертину (работа художника Юрия Вайса).

3. Планировка квартир. В элитном доме площадь квартиры должна быть не менее 100 кв. м. Обязательна свободная планировка.

4. Безопасность. У элитного жилого дома обязательно должна быть огороженная территория и предусмотрены все меры обеспечения безопасности: контрольно-пропускной пункт, круглосуточное видеонаблюдение внутренней территории и по периметру ограждения, круглосуточная охрана во дворе и холлах, консьержи. Входные двери и лифты должны быть оборудованы кодами доступа.

5. Количество квартир на этаже не должно превышать двух. Сам дом может быть и мало- и многоквартирным, как малоэтажным, так и высотным, однако домашний очаг должна окружать атмосфера спокойствия и уединенности. Жильцы элитного дома общаются друг с другом только по желанию, а не по вынужденной необходимости.

Покупать сейчас или потом?

Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости компании «Миэль-недвижимость»:

«Многое зависит от притязаний и желаний клиента. Если покупатель хочет квартиру в уникальном месте, в малоквартирном доме клубной системы, то, несомненно, покупку нужно делать сейчас. Иначе просто не угнаться за ценой. Подобных площадок в Москве осталось мало, и этот дефицит будет только расти. Но если покупателя интересует прежде всего местоположение дома, его качественные характеристики и не заботит «камерность», то в этом случае выбор предложения появится лишь в 2008 году. Реально же пользоваться своей недвижимостью покупатель сможет только после 2010 года, потому что проекты масштабных элитных комплексов реализуются не менее 4 – 5 лет».

Пять самых популярных элитных домов, по версии компании TweedRealty

1. «Кристалл Хаус», Коробейников пер., д.1 ($25 000 – 30 000 за кв.м)

2. «Груббер Хаус», Новый Арбат, 29 (от $16 000 – 18 000 за кв.м)

3. «Времена года», Старомонетный пер., д.18 ($20 000 за кв.м)

4. «Опера Хаус», Остоженка, 25 ($36 000 за кв.м)

5. «Три тополя», 2-й Вражский пер. ($25 000 за кв.м)

Как изменились предпочтения клиентов рынка элитной недвижимости

Ирина Егорова, консультант по недвижимости «Кирсанова Риэлти»:

«Покупатели стали более информированы и полагаются больше на собственное мнение, чем на рекомендации друзей и рекламу. Клиенты тщательно изучают всю информацию по каждому объекту, уделяя особое внимание таким параметрам, как функциональность планировок, архитектура и внешний вид жилого комплекса, наличие и характеристики инженерных систем в доме, высота потолков и т.п.».

Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty:

«Покупательские настроения постепенно склоняются в сторону среднеэтажных проектов, расположенных между Садовым кольцом и ТТК. Это обусловлено лучшей транспортной доступностью и более выгодными ценами подобных предложений».

Динамика цен на элитное жилье

	янв.06	фев.06	мар.06	апр.06	май 06	июн.06	июл.06	авг.06	сен.06
Цена предложения	7105	7815	8231	8890	9540	10255	10745	11090	11370
%, рост	0,16	9,99	5,32	8,01	7,31	7,49	4,78	3,21	2,52
Цена спроса	6145	6423	6658	6920	7120	7464	7756	7902	8090
%, рост	0,38	4,52	3,66	3,94	2,89	4,83	3,91	1,88	2,31