Жилье по госзаказу: поможет ли белорусский опыт российским девелоперам
Фото: Belkin Alexey / news.ru / Global Look Press
13 ноября в Бресте прошло совместное заседание минюстов России и Беларуси. В ходе встречи министр юстиции Беларуси Евгений Коваленко отметил, что российская сторона заинтересовалась белорусским прогрессивным опытом в области регулирования сектора недвижимости.
Что именно заинтересовало российскую сторону, не уточнялось. Но российский рынок жилья явно нуждается в поддержке из-за высоких ставок по ипотеке и снижения спроса. Количество сделок снижается, особенно на первичном рынке, где спрос падал весь год. Продажи на вторичке тоже падают.
В таком контексте опыт Беларуси довольно любопытен: с 1 июня 2025 года здесь начали строить жилые дома по госзаказу, без долевого участия граждан. Государственные заказчики (учреждения капитального строительства и другие госорганизации) возводят их за счет льготных кредитов. После ввода дома в эксплуатацию заказчик переоформляет квартиры на покупателей, и с этого момента уже те расплачиваются за льготный кредит. Часть квартир в доме могут построить целиком на бюджетные деньги — как социальное жилье или для сдачи в льготную аренду с правом выкупа.
Официально закреплено три формы господдержки:
льготные кредиты на строительство или покупку жилья, включая дома и квартиры по госзаказу (21 категория граждан);
одноразовые субсидии на строительство или покупку (17 категорий);
финансовая помощь в погашении задолженности по льготным кредитам — для многодетных и молодых семей.
А в населенных пунктах с населением до 20 тыс. человек льготные кредиты распространяются и на вторичное жилье. Мера востребованная, потому как не новые квартиры могут быть на 20–30% дешевле рыночных аналогов.
Ситуация схожая, но есть нюансы
Москва и Минск давно обсуждают формирование общего правового пространства и гармонизируют свои законодательства — например, в социально-трудовой сфере. Налоговые законодательства тоже весьма сближены. Однако рынок недвижимости в России устроен иначе, отмечают эксперты: здесь основным инструментом господдержки выступает льготная ипотека.
Вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, руководитель АН «Планета Недвижимость» Александр Саяпин считает, что, несмотря на тренд на огосударствление российской экономики, белорусский опыт госзаказа на строительство жилых домов в России неприменим: «При текущих объемах строительства в России бюджета на госзаказ не хватит. Программы господдержки в России и так понятны и широко известны. Частично — если начать строить недорогие малоэтажные дома, как это было при Хрущеве — можно было бы разбавить рынок таким госзаказом и установить лимит по ценам. Но в регионах России уже были подобные точечные практики, и ничем хорошим они не закончились», — полагает эксперт.
В частности, провалом, по оценке Счетной палаты, закончилась федпрограмма «Жилье для российской семьи» (ЖРС), которая работала в 2014–2016 годах. Она предполагала масштабное возведение малоэтажных домов с ценовым лимитом для льготных категорий населения, но завершилась крайне низким уровнем ввода — только 3,3% от первоначально запланированного объема, большая часть проектов так и не была реализована. Причем одинаково неудовлетворительные результаты были во всех 60 с лишним регионах, где приняли инициативу.
Квартира за госсчет не получится
Причин, по которым идея госжилья не взлетела, было несколько. Во-первых, комплексное малоэтажное строительство в регионах оказалось сложным из-за нехватки инфраструктуры: расходы на дороги и коммуникации ложились на частного застройщика, поднимая конечную стоимость домов не менее чем на 20%. В результате цены на готовое жилье в таких кварталах становились неконкурентоспособными по сравнению с типовыми многоквартирными домами, что снижало спрос и оставляло новые поселки фактически пустыми либо с низкой заполняемостью.
В ряде случаев отсутствие государственного контроля за качеством, слабая координация между регионами, а также устаревшие технологии привели к снижению качества домов и неэффективному расходу бюджетных средств. Еще одним фактором стал «дикий» рынок земельных участков под жилую застройку: отсутствие четких правил и контроля со стороны государства приводило к спекуляции и дополнительному росту цен.
Промежуточные итоги этой попытки укрепили недоверие к точечным госинтервенциям в сегменте недорогого малоэтажного жилья и показали, что без комплексного планирования и реальной поддержки инфраструктуры в России такие попытки заканчиваются провалом.
В то же время белорусский опыт лицензирования деятельности агентств недвижимости Россия могла бы взять на вооружение, полагает Александр Саяпин. «Это уберет непрофессионалов с рынка, появятся какие-то законы, деятельность риэлторов будет как-то регламентирована. Потому что сейчас каждый, кто захочет, может назвать себя агентством недвижимости, и никакой ответственности это не влечет», — уверен эксперт.
Еще по теме
