Кавминводы догоняют Сочи: на рынке курортной недвижимости меняются топовые игроки
Фото: пресс-служба ССК
Кавминводы все ярче проявляются на карте российской курортной недвижимости. Местный рынок по объему предложения жилья уже обошел Анапу и Балтийское побережье и почти сравнялся с Сочи. Один из главных драйверов — приход федеральных девелоперов. Среди них ГК ССК: компания входит в топ-10 крупнейших застройщиков страны и имеет опыт строительства в Анапе и Новороссийске, а также в Калининградской области. Сейчас в Железноводске застройщик реализует один из самых масштабных проектов юга России — рекреационно-жилой кластер «Нагория». «Компания» узнала, каким должен быть современный горный курорт и кого видят основным покупателем такой недвижимости.
Горы против моря
Кавминводы незаметно для многих превратились в один из крупнейших рынков курортных новостроек. По подсчетам ГК ССК, к концу III квартала 2026 года в экспозиции Ессентуков, Пятигорска, Кисловодска и Железноводска было 5104 лота. Это больше, чем в Анапе (4579) и на Балтийском побережье — в Зеленоградске, Светлогорске и Янтарном вместе взятых (4072). До Сочи с его 5236 лотами не хватает чуть больше сотни квартир.
«Главное преимущество Кавминвод в том, что спрос здесь не нужно создавать с нуля. Люди уже знают регион: в 2024 году Ставропольский край посетили около 9 млн туристов. Здесь минеральные воды, горы и около 300 солнечных дней в году. Причина приезжать сюда уже есть, наша задача — создать современный продукт под этот спрос», — говорит директор филиала ССК «Кавказские Минеральные Воды» Станислав Просол.
А интерес постоянно растет. По данным MACON, за пять лет спрос на новостройки Кавминвод вырос в 1,6 раза, при этом качественного предложения долго не хватало. В настоящее время суммарная проектная площадь строящейся недвижимости в кластере достигла 837 тыс. кв. м — втрое больше, чем в 2022 году. Лидирует Кисловодск (234 тыс. кв. м), за ним идут Пятигорск (215 тыс.), Ессентуки (133 тыс.), Железноводск (119 тыс.) и Минеральные Воды (около 116 тыс.).
Фото: Евгений Львов / пресс-служба ССКГлавный инвестиционный аргумент в пользу Кавминвод — цена входа. По итогам семи месяцев 2026 года средняя стоимость квадратного метра в сделках с квартирами составила 131,8 тыс. рублей в Ессентуках, 134,3 тыс. — в Пятигорске, 173,5 тыс. — в Железноводске и 197,4 тыс. — в Кисловодске. Для сравнения, в Анапе метр обходился в 314,7 тыс. рублей, в Сочи — в 731,4 тыс.
Иными словами, даже самый дорогой город «водной» агломерации оказывается в 3,7 раза дешевле главного черноморского курорта. По мнению экспертов, это позволяет Кавминводам перетягивать заметную часть инвестиционного спроса с морского побережья.
Дом с видом на вершины
Самый масштабный проект на рынке Кавминвод сегодня — рекреационно-жилой кластер «Город открытых горизонтов Нагория», который ГК ССК строит в Железноводске. После старта продаж первой очереди объем предложения в городе вырос более чем в десять раз — с 11,4 тыс. до 119 тыс. кв. м.
На территории более 150 га появятся 22 жилых квартала с домами в 9–14 этажей. Общая жилая площадь превысит 700 тыс. кв. м, а население нового района составит около 22 тыс. человек.
«Несмотря на то что по объему строительства Железноводск станет сопоставим с крупнейшими городами агломерации, сам он останется компактным. Горный рельеф ограничивает территорию, поэтому новостройки не нарушат атмосферу камерного курорта. Это позволяет регламентировать масштаб застройки, сохранить конкуренцию между проектами и обеспечить объектам долгосрочную ликвидность», — поясняет Станислав Просол.
«Нагорию» будут возводить в несколько этапов. Сейчас идет строительство первой очереди — восемь домов общей жилой площадью 256 тыс. кв. м, ее завершение запланировано на 2029 год.
Фото: Евгений Львов / пресс-служба ССКВ новом кластере запланировано возведение двух школ, трех детских садов. Здесь появится развлекательный центр и многофункциональные общественные пространства. Особая ставка сделана на благоустройство — его концепцию разработало архитектурное бюро Pergaev Bureau. Вместо формального зонирования архитекторы предложили непрерывную пространственную систему, которая задает разные сценарии жизни для жителей и гостей. Ее осью станет 1,8-километровый бульвар с тематическими зонами — от событийного кластера и тихой рощи до детского игрового хаба, спортивной площадки и набережной с амфитеатром у воды.
На территории в 30 га проложат 7,1 км троп с раздельными маршрутами для пешеходов, бегунов и велосипедистов. Главный козырь проекта — всесезонный аквапарк на участке 40 тыс. кв. м, по словам девелопера, первый в регионе. В нем будет восемь бассейнов, включая волновой, и шесть горок. Предусмотрено строительство термальной зоны в новом для российских курортов формате: в ней будет несколько разноформатных бассейнов, один из которых — двухуровневый с гротами. Для детей предусмотрена безопасная мелководная зона с сухим фонтаном и сплэш-площадками.
«Уверены, что Нагория станет примером того, как можно жить на природе, не отказываясь от комфорта мегаполиса. Акцент на благоустройстве был важным условием при разработке проекта, а созданная концепция станет уникальной для всего Северо-Кавказского федерального округа», — говорит Станислав Просол.
Масштаб проекта требует и серьезных вложений в инженерию: около 7 млрд рублей ССК направит на сети, которые будут построены с нуля, — водоснабжение, водоотведение, очистные сооружения и новую газораспределительную станцию.
Всесезонный интерес
Типичный покупатель Нагории, как рассказали представители девелопера, — человек от 35 лет с семьей и детьми и достаточно высоким доходом. Многие из них работают удаленно и могут позволить себе жить на два города. Для таких клиентов квартира на Кавминводах становится не просто временным жильем на две недели отпуска, а «вторым домом»: сюда приезжают несколько раз в год, остаются на месяц, привозят семью. Когда собственник уезжает, квартира может сдаваться в аренду. Так в одном объекте совмещаются два сценария: недвижимость для личного использования и источник рентного дохода.
Фото: пресс-служба ССККак отмечают в компании ССК, инвесторы составляют 30–40% покупателей — это типичная доля для курортных территорий. По географии примерно 30% клиентов приходится на Москву и Подмосковье, еще 30% — на Санкт-Петербург и Северо-Запад, остальные — жители Ставрополья и соседних регионов. В продаже студии площадью от 22,8 до 27 кв. м и квартиры до четырех комнат; купить их можно за наличные, в рассрочку или в ипотеку. Средний темп продаж — около 150 квартир в месяц.
Сочетание аудиторий позволяет территории жить круглый год, а не только в сезон. Этому помогает и логистика: аэропорт Минеральных Вод в 10–15 минутах езды, а через него идет поток туристов на горнолыжные курорты Архыз, Домбай и Эльбрус.
Кавказские Минеральные Воды привыкли воспринимать как исторический бальнеологический курорт курорт, но сегодня регион вступает в новый цикл развития. Задача бизнеса — создать современную среду, которая будет соответствовать растущему потенциалу.
Еще по теме
