Жилое и думы
Лихорадка на рынке недвижимости заставляет многих аналитиков пророчить ему скорый обвал. А в лучшем случае глобальный передел. Президент корпорации «Инком-недвижимость» Сергей Козловский, напротив, считает, что рынок наконец-то начал выздоравливать.
Корпорация «Инком-недвижимость» была образована в феврале 2001 года в результате объединения агентства недвижимости «Инком» и Московской Центральной Биржи Недвижимости (МЦБН). Концентрация на определенных сегментах рынка и формирование потребительского спроса может надолго закрепить за «Инком-недвижимостью» лидерские позиции.
–Судя по последним событиям на рынке, квартирный вопрос окончательно испортил москвичей? Что сейчас происходит, допустим, в сегменте вторичного жилья?
– Цены растут, предложение уменьшается. В настоящий момент на вторичном рынке выставлено порядка 20 000 квартир по сравнению с прошлым годом, когда выбрать можно было из 33 000 – 34 000 квартир.
– Уменьшение предложения «вторички» – это результат смещения спроса с первичного рынка?
– Нет. Прежде всего, не надо связывать ситуацию на вторичном рынке с вступлением в силу №214-ФЗ. На самом деле процесс начался в 2001 году, и он гораздо сложнее. Во-первых, первичный рынок по объему квартир всегда был в разы меньше вторичного. Поэтому никак не может выполнять функций «локомотива». Во-вторых, первичный рынок имеет очень ограниченный круг покупателей. Это не инвестиционные сделки (их не более 7 – 8%). Это рынок «живых» денег и немногочисленных «чистых» покупателей. До последнего времени первичный и вторичный рынки находились в некотором равновесии. Трудности с новостройками (ремонт и длительное заселение) всегда компенсировались разницей в цене. Квартиру в новом доме можно было купить на 20 – 30% дешевле, чем аналогичное жилье на вторичном рынке. Этот факт также оттягивал часть спроса. Но все почему-то забывают: более 80% рынка составляют альтернативные сделки, когда продают старую квартиру, чтобы переехать в жилье большей площади. А для этой категории рынок новостроек закрыт – они не могут ждать. Развязывают же альтернативные цепочки «чистые» покупатели. Что мы видим сейчас? На рынке сокращается объем предложения. Почему? Потому что коэффициент альтернативы сейчас примерно 5 к 8. Это означает, что на пять продаваемых квартир заявляется восемь покупаемых. Раньше, коэффициент был на уровне 5 к 6 – 6,5. Это говорит о том, что люди активнее разъезжаются. В основном идет разъезд поколений, когда имеющаяся квартира используется в качестве отправной точки. Соответственно, если из 100 квартир, попадающих на рынок, 80 альтернативных, то они заявят спрос на 128 квартир. А их всего 100. Вот отсюда и возникает проедание рынком самого себя.
– А что происходит с рынком новостроек?
– Объем годового ввода с 2002 года вырос очень незначительно. При этом объем изымаемого жилья увеличился в разы. И дело не только и не столько в социальных программах. Более миллиона квадратных метров под переселение из ветхого жилья, расселение пятиэтажек и т.п. Это плата за стройплощадки. Для сравнения: в 2001 году было введено 4,5 млн кв. м. Из них 400 000 ушло на расселение, оставшееся жилье было представлено в общей массе «панельками» со средней площадью 55 кв. м. В 2005-м ввод составил 4,7 млн. Порядка 1,8 млн кв. м ушло под городские нужды, а остатки представлены квартирами в монолите или кирпиче со средней площадью 90 кв. м. Вот вам и ответ на вопрос о том, куда исчезают новостройки. Поэтому влияние №214-ФЗ не так страшно. Если бы новый закон действительно мешал девелоперам, уменьшился бы объем вводимого жилья. Ничего подобного не произошло. Это значит, что после принятия поправок ничего не изменится. Закон не мог так быстро изменить структуру рынка. Рынок меняется под воздействием других факторов и более медленно, чем всем хочется думать.
– Откуда появляются заявления об огромном количестве инвестиционных покупок, которые могут обрушить рынок?
– Наверное, от людей, которые не могут объяснить природу спроса. Вообще, инвестиционные сделки никогда не формировали лицо рынка. Более того, частные инвесторы не чувствительны к колебаниям рынка. При неблагоприятном раскладе, как, например в 2004 году, они не «сбрасывают» недвижимость.
– Старейшие риэлтерские компании Москвы, такие как «Миэль-недвижимость» и «МИАН», не так давно заявили о грядущих изменениях в собственной структуре. Вы не собираетесь делать чего-либо подобного?
– Реструктуризация этих компаний вовсе не связана с сокращением объема предложения. Но в целом могу сказать, что их рыночная доля падает. А если у кого-то падает, значит, у кого-то растет. Растет у нас. Из 100% предложения на рынке половиной оперирует «Инком-недвижимость».
– С чем это связано? С качеством брокеров?
– Игроки теряют рынки. В 2001 году «Миэль» занимала первое место по количеству клиентов, «Инком-недвижимость», даже после объединения с МЦБН, отставала на 10 – 15%, а иногда на все 20%. Агентство «Бэст» прочно занимало третью позицию и иногда конкурировало с нами. На сегодняшний день у «Инком-недвижимости» порядка 50% рынка. Приведу статистику. На конец марта 2006 года по количеству клиентов у «Миэль-недвижимости» было 1012 договоров в работе, включая договоры с авансами, у «Инком-недвижимости» – 4202 договора. Надо учитывать, что сегодня это клиенты и договоры, а через какое-то время – деньги. Таким образом, возможность прибыли у наших коллег уже в два с лишним раза меньше.
– Чембизнес «Инком-недвижимости» отличается от равносильных игроков?
– С конца 2001 года мы совершенно отлично от конкурентов начали строить свою коммуникационную политику. Ни для кого не секрет, что первая тройка-четверка риэлтерских компаний всегда шла на одном уровне по объему рекламы. При этом подход к рекламе был у всех одинаковый и заключался в «заполнении» специализированной прессы. Никто из риэлтеров не задумывался о том, чтобы начать экспансию в информационную среду обывателя, продвигать имидж компании в сознании людей еще до того, как они окажутся перед выбором.
– Как это возможно?
– Приведу простой пример. Возьмем группу из 50 человек и попросим назвать ассоциации с категорией товаров, скажем, спортивными автомобилями. В итоге 20 человек произнесут слово «Порше», еще 20 – «Феррари» и т.д. То есть определение товарной категории вызывает у людей ассоциации с четким набором брендов. Этот пример работает на любом розничном сегменте товаров. Давайте теперь посмотрим на жилье. В 2001 году недвижимость была практически неузнаваемой категорией. Исследования показали, что реклама риэлтерских компаний в специализированных СМИ не влияет на потенциальных клиентов. Поэтому было принято решение строить политику компании на воздействии на обывателя через привычные стандартные информационные проекты: «Мир инком», проекты в «Московской правде» и на телевидении. Так «Инком-недвижимость» стала брендом.
– Перейдем к инвестиционной деятельности вашей компании. Вы планируете вкладывать деньги в строительство жилых домов или ограничитесь коттеджными поселками в Подмосковье и вторичным рынком жилья в Москве?
– Сегодня в качестве девелоперов мы присутствуем только на рынке Подмосковья, а как риэлтеры – во всех секторах, но основной акцент делаем на вторичный рынок. По этим двум направлениям равносильных нам игроков на сегодняшний день нет.
– Сколько у «Инком-недвижимости» проектов на рынке загородной недвижимости?
– Поселки «Новорижский», «Усадьба Веледниково», «Шервуд» и «Сказка» полностью реализованы и введены в строй. Эти проекты «Инком-недвижимости» целиком проданы и уже заселяются. Поселки «Берендеевка», «Уборы», «Лужки» будут сданы в эксплуатацию до конца текущего или в начале следующего года. Все они уже реализованы на 90%. В 2004 году началось строительство коттеджного поселка «Лазурный берег». Строящиеся «Гринфилд» и «Риверсайд» станут частью масштабного проекта «Золотое кольцо», который объединит единой инфраструктурой не менее десяти поселков. Со времени начала продаж (осень 2004-го) в «Риверсайде» из 120 домовладений осталось 16 непроданных. Это, учитывая, что к его строительству компания приступила всего год назад. Поселок «Гринфилд» стал абсолютным рекордсменом продаж. Они начались 22 августа 2005 года. Сегодня реализовано 90 домовладений из 300. Рекордные продажи «Гринфилда» – во многом заслуга наших инноваций.
– Что это за инновации?
– Я поясню. Бич современных загородных поселков – плотность застройки. В то время как некоторые застройщики умудряются втиснуть дом площадью 500 кв. м. на 16 соток, у нас совсем другие пропорции. В «Гринфилде» за счет ряда планировочных решений плотность застройки значительно снижена. Например, дом площадью 400 кв. м. предполагает участок не менее 22 соток. С точки зрения экономичности подобная практика не особенно выгодна, но так мы повышаем конкурентоспособность и темпы продаж.
Вторая инновация «Инком-недвижимости» на загородном рынке – это архитектура проектов. За счет создания и развития собственного архитектурного бюро мы контролируем весь цикл работ проектирования. Из 300 запланированных домов «Гринфилда» компания начала возводить около 100. Остальные участки пока продаются без строительного подряда – покупатели смогут выбрать проект дома из восьми коллекций коттеджей, разработанных архитектурным бюро «Инком-недвижимости». Кроме того, компания позиционирует «Гринфилд» как поселок нового поколения. В домах и инфраструктуре планируется использовать новую интеллектуальную систему управления инженерными сетями.
– Вы имеете в виду пресловутый «умный дом»?
– Скорее систему «умный поселок», совместимую с индивидуальными комплексами «умный дом». Практика применения элементов «умного дома» в России неутешительна: как только ломается один элемент – вся система выходит из строя. В поселках «Инком-недвижимости» круглосуточно работает профессиональная эксплуатационная служба. Кроме того, все общие коммуникации поселка управляются компьютерными системами. Например, если часть поселка потребляет больше энергии, то компьютер выравнивает нагрузки между разными узлами. Тем самым сводя на нет риск отключения.
– Какого рода инфраструктура должна быть в загородном социуме?
– На территории одного поселка, каким бы элитным он ни был, предложить инфраструктуру высочайшего уровня очень сложно и технологически, и организационно. Кроме того, может нарушиться самое главное – то, зачем люди едут за город – спокойствие и отрешенность от мегаполиса. Другими словами, невозможно совместить приватный закрытый поселок с масштабными инфраструктурными объектами. Это тупиковый путь. Учитывая, что «Инком-недвижимость» ведет комплексную загородную застройку, было решено выделить удобные земли вдоль трассы под развитие инфраструктуры. Таким образом, комплекс «Золотое кольцо» станет полноценной системой поселков, разбитых рекреационными зонами и с общей глобальной инфраструктурой.
– Я правильно понимаю, что в рамках «Золотого кольца» – а это не менее десяти поселков – будет возведен отдельно стоящий городок со всеми необходимыми сервисами?
– Абсолютно верно. Более того, на выбранных участках уже ведутся проектно- изыскательские работы. Мы начнем стройку в конце 2006 – начале 2007 года. Что там будет? Во-первых, крупный спортивный центр со всеми элементами. Затем рестораны, торговый, медицинский центры, лучшая школа. Уже сейчас могу сказать, что «Золотое кольцо» по уровню обеспечения социально-бытовыми услугами не будет отличаться от центра Москвы.
– Расскажите про вашу ценовую политику.
– Когда осенью 2004 года начинались продажи в «Риверсайде», цены колебались от$500 000 до $800 000 за домовладение. Если сейчас рассматривать эти покупки как инвестиционные, то рост цен составил более 100%. В «Гринфилде» с начала продаж за полгода цена выросла на 30%. В ноябре мы приостановили продажи в поселке, поскольку за месяц было заключено 25 сделок. Это нонсенс. Правда, мы уже сталкивались с подобной ситуацией в «Шервуде» и «Лазурном берегу». Как и сейчас, аномально высокие темпы продаж заставили нас пересмотреть концепцию продаж. Например, в «Лазурном берегу» мы начинали продавать землю с мягким подрядом, то есть строить сами не собирались. Теперь принято решение, что оставшуюся землю застроим сами. Условно вторая очередь поселка поступит в продажу в следующем году. Останавливая продажи, мы понимаем, что недооценили свой товар, и корректируем цены.
– А если сравнить темпы роста цен в поселках «Инком-недвижимости» с общерыночными?
– На первичном загородном рынке нет такого понятия, как «темпы роста цен». Это не вторичное жилье, где можно обобщить и вывести одну цифру. На первичном рынке загородной недвижимости есть объекты, которые за 1,5 – 2 года вообще не выросли в цене, а есть такие, стоимость которых увеличилась в разы. Все потому, что критериев, по которым клиент выбирает новый коттедж, в два раза больше, чем при покупке квартиры.
– Кто из игроков загородного рынка конкурирует с «Инком-недвижимостью»?
– Да, пожалуй, никто. Наши вложения составили порядка $500 млн, а планируется в два раза больше. Насегодняшнийденькомпания «Инком-недвижимость»инвестировала,построилаиреализовалапорядка 420 тыс. кв. м. Этоабсолютныйрекорддлярынка. Реально по объемам строительства к нам приближаются только компании «Сапсан» и «Открытые инвестиции».
– Последние полгода эксперты постоянно твердят о кризисе перепроизводства коттеджей в Подмосковье…
– Дело не в переизбытке, а в том, что основная масса предложений становится неконкурентоспособной. В период 2003 – 2004 годов сектор вложений в загородную недвижимость считался сверхприбыльным. В результате на нем оказалось большое количество людей и компаний, рассчитывающих только на быструю прибыль. Сейчас остались единицы. Кроме того, надо учитывать инерционность рынка загородной недвижимости – из загородного проекта невозможно быстро выйти. Если кто-то купил землю в 2003 году, то только в 2005-м сможет начать строительство. То есть те, кто приобрел участки тогда, даже имея желание выйти из проектов, не могут этого сделать. И вынуждены продавать неликвидные по сути поселки.
– Вас не беспокоит активность ведомства Олега Митволя?
– Напротив, мы этому рады. Потому что уходит недобросовестная конкуренция. Чтобы построить «Лазурный берег», мы прошли десятки инстанций, вложились в инженерные системы, ливневую канализацию, систему водоочистки. Это миллионы долларов. Тем временем на наших глазах соседний участок покупает другой девелопер, дает взятку за разрешения, строит и продает. Конечно, он создает нам недобросовестную конкуренцию.
– Оцените перспективы развития рынка загородной недвижимости Подмосковья.
– На рынке премиум-класса останется очень мало игроков. Поскольку многие компании уже сейчас закрывают имеющиеся проекты и не пойдут в новые из-за жесткой конкуренции. Некоторым игрокам придется уйти в другие сегменты. Вероятно, кто-то из девелоперов задумается о строительстве поселков эконом-класса. Но это будет совсем не то, что подразумевают под «экономом» сейчас. Для строительства полноценного эконом-класса нужна продуманная концепция и участки площадью 200 – 250 га. А теперь посмотрите, кто может вытянуть такие проекты. Максимум 2 – 3 крупные компании, которые сейчас успешно работают в сегментах премиум. Поэтому массовая застройка Подмосковья эконом-классом – событие далекого будущего. А в ближайшее время рынок ждет ужесточение конкуренции на уровне продукта. Выиграют те, кто заложил успешную концепцию и не пожалел денег на ее реализацию. Остальные – претенденты на выбывание.
Резюме Сергея Козловского
Место рождения: Ленинград
Образование: Московский авиационный институт им. С. Орджоникидзе, специальность «автоматизированные системы управления»
Профессиональный опыт:
1994 – настоящее время: корпорация «Инком-недвижимость», президент;
1991 – 1994: фирма «Инком»;
1985 – 1991: НИИ автоматической аппаратуры, программист
Семейное положение: женат, имеет трех сыновей
Хобби: путешествия
Что такое «Инком-недвижимость»
Год основания: 2001
Сфера деятельности: риэлтерский бизнес и девелопмент
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
