Top.Mail.Ru
архив

Золотая эпоха строителей

Новые землеметры

С приближением лета на рынке жилья наблюдается снижение ажиотажа, начавшегося еще прошлой осенью. В результате рост цен может замедлиться, но ненадолго: примерно через два месяца стабильный рост цен и спроса возобновится с полной силой. Единственное, что может как-то повлиять на рыночную ситуацию, – ускоренная сдача жилья организациями, входящими в Московский строительный союз. Ситуацию на рынке сейчас определяет новая система взаимоотношений между городской администрацией и строительным комплексом. Цена независимости строителей оказалась довольно высокой. Программа ввода жилья предусматривает ныне гораздо более высокие, чем раньше, доли, отдаваемые городу. Достаточно сказать, что в таких районах, как Марьинский парк или Люблино строители выделяют городу 36% построенных квадратных метров, тогда как раньше этот показатель не превышал 25%. При этом администрацию по большому счету не волнует, сколько площадей на самом деле построили организации, входящие в МСС. Единственный критерий оценки работы строителей – метры, отданные городу. Причем не в процентах, а в квартирах определенного набора. Откуда их брать – абсолютно неважно: можно хоть у конкурентов купить. Юрий Лужков назвал эту программу «земля – метры». То есть московские власти выделяют участки под строительство и берут за них квартирами. Последствия такого нововведения для рынка обозначились сразу: цены на квартиры в новостройках выросли, поскольку в первом квартале 2001 года, по словам вице-президента Московского строительного союза Ирины Сергеевой, строители отдали городу даже не 36% построенного и сданного жилья, а 47%. Чтобы хотя бы к концу года выйти на приемлемые для себя показатели, строители вынуждены интенсифицировать работы до стахановских темпов. Во время одного из выходных объездов новостроек вице-премьер правительства Москвы Владимир Ресин сообщил публике, что «строители не подводят» и сейчас вводят жилье в объеме 123% от плана и 161% по сравнению с прошлым годом. В итоге ситуация на рынке новостроек массовых серий стала чуть менее напряженной, чем в начале года, хотя рост предложения, как и прежде, не отличается сильным разнообразием – новое жилье концентрируется преимущественно в Марьине и Бутове. Показателен и продолжающийся рост цен – по разным оценкам, в апреле он составил 1,4 – 1,7%. По словам директора по маркетингу компании НПП «Тема» Аркадия Терентьева, «крутых поворотов на рынке не будет, однако вследствие оттока денег на рекреационные расходы финансовое давление на рынок ослабнет, и спрос немного снизится». В итоге строители, к радости потребителей, впервые за последние годы всерьез занялись управлением реальной себестоимостью жилья. К этому их вынудила жесткая необходимость. По словам г-жи Сергеевой, «если оставить коэффициенты, которые были приняты по городскому заказу, мы будем в явном убытке на очень большие суммы. 36% по Марьинскому парку – это показатель невыполнимый. Там просто не существует таких цен. Соответственно есть два выхода: либо резко поднимать цены – что невозможно, потому что жилье будет стоять непроданным, а нам нужен возврат денег в производство, либо снижать себестоимость».

Студийные опыты

Другая сторона вопроса – положение с очередниками, переселенцами и прочими категориями лиц, которым город раздает квартиры. По оценке главы компании «Москва-Курс» Сергея Бенедиктова, население Москвы растет год от года и к настоящему моменту составляет около 12,5 млн человек. Этому процессу способствуют в значительной мере городские социальные программы. При этом одним из парадоксов очереди на жилье, в которой ныне состоят 172 тыс. семей, является почти полное несоответствие социальной схемы предоставления жилья и реальных в нем потребностей. Так, на статус очередников могут претендовать даже крупные предприниматели, не имеющие квартиры в Москве. Впрочем, чиновники попытались сделать расходы на очередь чуть более эффективными – правда, исключительно в строительном отношении. Фактически в этом году в Москве сформировался новый сегмент рынка недвижимости. Речь идет о самом малогабаритном жилье – студиях. На деле это комната, выполняющая одновременно роль кухни и спальни, в которой отгорожен только санузел. Правда, если по всей Европе такое жилье покупают студенты и несостоятельные представители творческих профессий, то в Москве новый вид недвижимости изначально предназначен для очередников. Еще в прошлом году в Южном Бутове был построен дом малогабаритных квартир, проект которого разрабатывался на основе серии П-46М. На этаже такого дома 6 квартир – 4 однокомнатных по 23 кв. м (собственно студии) и две «двушки» по 41,5 кв. м (изолированные комнаты площадью 16 кв. м и 9 кв. м – студии-мутанты). Дом в Бутове строился по заказу департамента муниципального жилья, и идея создания студий родилась из соображений элементарной экономии. При выделении площади очередникам или расселении пятиэтажек перерасход площади по сравнению с нормативами достигает порой 50%. В случае же с малогабаритками одиноким и семьям без детей дают студии, а семьям с детьми – «двушку». Очередников проект не порадовал, однако ДМЖ так изменил практику отношений с очередниками, что им поневоле пришлось вселяться куда скажут – в случае трехкратного отказа от предоставляемой жилплощади чиновники теперь могут исключать очередников из списка. Строительство студий позволит дать жилье дополнительно 2 – 3 тыс. семей при сохранении уровня расходов на социальные программы. Первый удачный опыт тут же привел к дальнейшему развертыванию планов строительства студий. В соответствии с программой муниципального жилья в этом году будет построено еще два дома П-46ММ – на Вешняковской (СВАО) и Бобруйской улицах. Представители ДМЖ не исключают, что уже в ближайшие годы на малогабаритки будет приходиться до трети всего муниципального жилья. Совершенно независимо от столичных чиновников (и по совершенно другим причинам) за строительство студий взялись частные инвесторы. Наиболее известен жилой комплекс в Мытищах, построенный компанией «Альянс». Дешевые студии ($10 тыс.) разошлись очень быстро. Стоит добавить, что парадоксальным образом идея студий оказалась популярна и на рынке элитного жилья, хотя элитные студии совсем не дешевы. Так, стоимость студийной квартиры площадью 30 кв. м в доме «Времена года» составляет $78 тыс.

Северные стройки

Другой новостью сезона стало формирование нового крупного очага застройки. Речь идет о Бескудникове, где в ближайшее время запланировано строительство 782,5 тыс. кв. м нового жилья. Это один из первых проектов комплексного освоения районов «хрущевок». До сих пор на рынке преобладали проекты расселения пятиэтажек, редко выходившие за пределы отдельно взятого квартала. Проект планировки микрорайонов 4, 5, 6, 7 и 9 района Бескудниково предусматривает снос 78 пятиэтажек серии К-7 с последующим строительством нового жилья и объектов социальной инфраструктуры. Это строительство может изменить сложившуюся на сегодня систему ценовых отношений между районами. Северный округ – территория очень своеобразная. Если не считать нескольких дорогих кусков, примыкающих к Ленинградскому шоссе, то в основном это глубинка, сильно удаленная от метро и с низкими ценами вторичного рынка. Причем жилье в новых домах, которые здесь до сих пор можно пересчитать по пальцам, продается дорого – выше, чем в интенсивно застраиваемом и гораздо более благополучном Северо-Восточном. Приход строителей в Северный округ сделает девелоперские проекты на этой территории существенно менее рентабельными. Но это не главное изменение. Речь идет о возникновении альтернативы существующим районам новостроек, пусть даже и более дорогой. Причем это альтернатива не только Марьинскому парку, но и таким районам, как Куркино. Еще несколько крупных проектов строительства жилья предполагается реализовать в Митине, хотя количество площадок там уменьшается. Прежде всего речь идет о микрорайоне 8б, или втором «оазисе» – комплексе переменной этажности. О серьезности планов строителей говорит тот факт, что город взялся за решение транспортных проблем Митина. К концу второго квартала будет построен участок Митинской улицы от 1-го Митинского переулка до Пятницкого шоссе, а к первому кварталу 2002 года в две стадии будет построена транспортная развязка в разных уровнях на пересечении Пятницкого шоссе с Митинской улицей (примечательно, что заказчиком по выполнению проектных и строительных работ выступает ОАО «Москапстрой»). Успех первого оазиса и планы строительства оазиса второго говорят о популярности подобных проектов у московского среднего класса. Нюанс нынешнего проекта в том, что он целиком коммерческий. То есть жители здесь примерно одного социального уровня – что заметно уже по машинам, оставляемым на ночь у подъездов. По всей видимости, для покупателя, способного оплатить «однушку» площадью 64 кв. м и не возражающего против Митина как места проживания (поездку в центр Москвы здесь называют «в город») – это почти оптимальный вариант. И новая очередь оазиса окажется удачной.

Доходная страна

Интенсивность реализации проектов строительства жилья свидетельствует о том, что данный сегмент рынка способен давать очень высокую рентабельность. Это признают даже городские участники рынка. Так, по словам начальника управления реализации жилищной программы ДВПС Григория Пирумова, «ДВПС не может позволить себе низкорентабельные проекты и не берется за строительство жилья в городе, если его рентабельность меньше 20%». По словам г-на Пирумова, это «объясняется не жадностью департамента», а тем, что всю полученную прибыль ДВПС инвестирует в строительство. По некоторым же проектам, как свидетельствует высокопоставленный представитель ДВПС, рентабельность доходит до 70%. У частных застройщиков также есть возможность получить довольно высокую рентабельность проектов, хотя в отличие от городского девелопера у них гораздо больше нагрузок в части подготовки проекта к реализации (в том числе неофициальных платежей чиновникам). Показательно и то, что в Москву устремились девелоперы из других регионов. Один из самых заметных проектов ведет пришедшая на московский рынок петербургская корпорация «Строймонтаж» – это строительство жилого комплекса «Корона» на юго-западе города. Но гораздо выше интенсивность строительства жилья в городах, примыкающих к МКАД. Цены на квартиры в ближнем Подмосковье существенно ниже, чем в столице (самые дорогие дома продаются в одном ценовом диапазоне с новостройками в Бутове или Люблине), однако гораздо ниже и расходы на местные администрации, и стоимость строительства. А самое главное – в ближнем Подмосковье очень высока скорость реализации проектов. Здесь покупают квартиры не только местные жители. Значительная доля сделок приходится на переселенцев, продающих свою недвижимость где-нибудь, например, в Новосибирске и перебирающихся ближе к Москве. Среди таких потребителей много пожилых людей, дети которых уже успели удачно осесть в Москве и приобрести жилье. Бюджет этих покупателей, как правило, ограничен суммой, которую они могут выручить за квартиру в провинции, а денег этих в большинстве случаев на московское жилье не хватает. Отсюда и выбор в пользу московских предместий. Активное строительство в ближнем Подмосковье не только подтверждает тезис о значительном росте населения столицы – оно фактически формирует новый пояс застройки, сливающийся со столичным мегаполисом (так же было, когда осваивались районы вроде Беляева или Владыкина). В лучших районах – Химках, Одинцове, Мытищах – уже намечается дефицит площадок. Пока не земли как таковой – пока речь идет о местах, пользующихся повышенным спросом. Но примечателен уже тот факт, что девелоперы, приходящие в Подмосковье, охотно работают с объектами незавершенного строительства, как это делает, например, в тех же Химках компания «Социальная инициатива». Но самый показательный и для рынка в целом, и для оценки уровня доходности строительства жилья сегмент – элитная недвижимость.

Дорогостоящие опыты

Ситуация на рынке элитного жилья полна противоречий. С одной стороны, у многих застройщиков, начавших проекты несколько лет назад, наблюдается затоваренность готовым жильем. С другой – на рынке постоянно ощущается значительный неудовлетворенный спрос на дорогие квартиры. То есть получается, что купить хочется, но как бы нечего, несмотря на видимую толщину каталогов элитных предложений. Во многих дорогих домах продано менее половины квартир, и застройщикам периодически приходится решать проблемы с возвратом денег за счет уступки части площадей. В ситуацию дефицита ресурсов попадают самые разные компании – начиная от «Капитал групп», которая отдала часть площадей фирме «Скип», и заканчивая ЗАО «Тема», чьим соинвестором по дому в Кунцеве стал ДВПС. Тем не менее интерес к элитным проектам со стороны застройщиков не уменьшается. Так в строительную фазу уже успел перейти проект строительства малоэтажного комплекса «Мир фантазий», который ведет на территории Татаровской поймы компания «Теско». Начато строительство дома по Щемиловскому проезду, который ведет «Объединенная строительная компания». Новый, очень перспективный проект – элитный квартал «Воробьевы горы» на Мосфильмовской улице – реализует компания «Донстрой». Несколько новых домов готов сдать и ДВПС. Самая же примечательная новость рынка элитного жилья состоит в том, что на него выходит ГУП «Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов» (УРИРУ), возглавляемое Александром Матросовым. УРИРУ – очень профессиональная девелоперская компания (один из осуществленных ею проектов – кафе «Пушкин» на Тверском бульваре), которая ранее выступала на рынке элитного жилья в качестве лоббиста чужих проектов. Ныне УРИРУ будет сносить дом по 3-му Самотечному переулку и строить на его месте новое жилое здание. Другой серьезный проект намечается реализовать в районе Лесных переулков. Здесь застройщиком выступает организация «Торговый дом «Автомобили». «Торговым автомобилистам» предоставлен земельный участок площадью 0,33 га на пересечении 1-го, 3-го и 4-го Лесных переулков, за который они должны заплатить городу два с небольшим миллиона долларов. Здесь возникнет 12 – 14-этажный элитный жилой комплекс площадью 10,7 тыс. кв. м. Наконец, один из самых крупных проектов – застройка площадки, прилегающей к Чапаевскому переулку. Здесь расположен один из знаменитых московских долгостроев, работы на котором были остановлены еще в 70-е годы. Долгострой занимает колоссальный участок – 6,36 га. В советское время здесь предполагалось построить Международный авиационный деловой центр – рядом расположены все основные авиапредприятия. Но поскольку подобный проект уже неактуален, участок сменил профиль и на нем будет построен крупный жилой комплекс общей площадью более 200 тыс. кв. м. По словам представителей администрации Северного административного округа, пожелавших остаться неназванными, имя застройщика пока неизвестно.

Еще по теме