В Москве доля ритейла в строящихся бизнес-центрах классов Prime и А достигает 10%
Фото: Агентство «Москва»
К началу апреля 2025 года в действующих бизнес-центрах Москвы классов Prime и А доля инфраструктурного ритейла в среднем составляет 4% от офисных площадей, в то время как в строящихся объектах средний показатель в 2,5 раза выше — 10%. Основной спрос формируют рестораны, столовые и кофейни — на них приходится 50% всех новых открытий 2024 года.
Заполняемость помещений ускоряется: уже в первый год после ввода в эксплуатацию арендаторами может быть занято до 50% площадей. Средневзвешенная арендная ставка составляет 67 010 рублей за квадратный метр в год, включая НДС. Таковы результаты исследования консалтинговой компании NF GROUP и девелопера STONE, есть у «Компании».
На фоне урбанизации и запросов на комфорт в рабочей среде развивается тренд на локализацию потребления: сотрудники стремятся решать повседневные задачи — от обеда до покупок — рядом с офисом. Девелоперы реагируют на спрос, увеличивая долю инфраструктурного ритейла: в новых проектах, планируемых к вводу в 2025–2026 годах, где офисы предлагаются только на продажу, доля заявленного инфраструктурного ритейла выше, чем в среднем по рынку и составляет в среднем 10%. После завершения строительства данных объектов среднерыночная доля инфраструктурного ритейла вырастет с 4 до 6%.
Ввиду высокого спроса на инфраструктурный ритейл в качественных бизнес-центрах срок экспозиции таких помещений в целом по рынку стал снижаться, а темпы заполнения расти. В классическом сценарии в первые два года после завершения строительства вакантными оставались в среднем 85% и более площадей инфраструктурного ритейла, а через три года и более заполняемость достигала оптимальных 85–100%. В рамках растущего спроса в среднесрочной перспективе объекты будут достигать максимальных показателей заполняемости в течение первых двух лет. В ряде случаев благодаря продуманной коммерческой концепции и подготовке помещений под нужды арендаторов, уже в первый год после ввода в эксплуатацию инфраструктурный ритейл может быть заполнен наполовину и более.
Партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF GROUP Ольга Широкова отмечает, что офис сегодня — это не только рабочее пространство, но и точка притяжения. Инфраструктура в составе бизнес-центра становится его продолжением, усиливая привлекательность проекта для арендаторов.
«На первый план выходят рестораны, гастрокофейни и концептуальные форматы, которые решают сразу несколько задач: комфорт сотрудников, деловые встречи, работа на вечерний и внешний трафик. Для девелоперов это означает необходимость учитывать инфраструктуру на ранних этапах проектирования: сделать правильную "нарезку" площадей, предусмотреть нужную инженерную нагрузку и так далее. Такой подход позволяет формировать устойчивый арендный пул и повышать ликвидность объекта уже на этапе ввода в эксплуатацию», — рассказала Широкова.
Существенное преимущество нового формата ритейла — гибкость площадей. В составе офисных центров классов Prime и А основной объем предложения представлен помещениями площадью 100–200 квадратных метров (24% всего предложения), востребованными у нишевых гастроконцепций, кофеен, а также операторов с долгосрочной моделью бизнеса. Также отмечается высокая доля помещений площадью 300–500 квадратных метров (17%), спрос на которые в БЦ сформирован преимущественно заведениями общественного питания. Блоки площадью более одной тысячи квадратных метров составляют всего 2% предлагаемого объема (фитнес-клубы, фуд-холлы).
Источник: NF GROUPКлючевыми объектами инфраструктуры в БЦ являются заведения общественного питания (57%), арендаторы из сферы красоты и спорта (18%) и банковские учреждения (6%). Из операторов услуг в бизнес-центрах преимущественно встречаются химчистки, страхование, турагентства, ателье. За год основная структура арендаторов существенно не изменилась.
Сегмент общественного питания наполовину сформирован классическими кафе и ресторанами; почти четверть предложения — столовые и буфеты, как сетевых операторов, так и локальные; еще 15% всех гастрономических площадей — это кофейни (полноценный формат, кофе-поинты с посадкой, заведения формата to go). Из прочих концепций общественного питания представлены небольшие кулинарии, сетевой фаст-фуд («Вкусно и точка», Carls Junior, «Теремок»), реже — фуд-холлы (в действующих офисных центрах это Eat Market Алкон и «Kitchen Garden Технопарк»). В наименьшей степени представлены пекарни и бары (по 1–2%).
Особенно заметен рост количества кофеен и ресторанов: 43% и 32% всех новых гастрономических открытий за год пришлось именно на них. Рестораны активно открываются в том числе благодаря привлекательности новых проектов — техническая оснащенность, летние веранды, предсказуемый трафик из платежеспособной офисной аудитории. Также примечательно, что ни одна кофейня не закрылась в отчетный период, что свидетельствует о стабильном спросе со стороны арендаторов и конечных потребителей. Открывались и анонсировали открытия такие сетевые заведения, как «Дринкит», ABC Coffee Roasters, Tea Hero и прочие.
Арендные ставки на помещения инфраструктурного ритейла варьируются в широком диапазоне — от 35 тысяч до 159 тысяч рублей за квадратный метр в год, включая НДС. Средневзвешенная ставка составляет 67 010 рублей за квадратный метр в год. Несмотря на разнообразие форматов, ставки на качественные площади в новых проектах сопоставимы или превышают значения в ключевых торговых коридорах Москвы.
Директор коммерческого управления STONE Кристина Недря указала на то, что профессиональные офисные девелоперы все больше акцентируют внимание на развитии собственной инфраструктуры бизнес-центров.
«За последние три года в реализуемых нами проектах доля инфраструктуры увеличилась вдвое и теперь достигает 10% от общей площади объекта. Эта инфраструктура включает в себя как традиционные коммерческие и сервисные помещения для ежедневных нужд будущих сотрудников, так и ключевые якорные заведения вроде столовых, фитнеса и конференц-залов. Кроме того, неотъемлемой составляющей становятся многофункциональные неформальные пространства, например бизнес-гостиные с зонами для кофепоинтов. Такие элементы инфраструктуры, как и якорные объекты остаются под нашим управлением, чтобы сохранить заявленный уровень сервиса и класса объекта. Практика показывает, что интерес со стороны арендаторов к таким инфраструктурным объектам формируется еще до ввода в эксплуатацию», — подчеркнула Недря.
