Top.Mail.Ru
архив

«А» упали, «В» пропали

В первом полугодии 2003-го на рынке офисных помещений сложилась парадоксальная ситуация. Арендные ставки плавно растут, вводятся в строй новые здания, а офисов по-прежнему катастрофически не хватает.

Во втором полугодии 2003 года общее предложение офисов международного класса составило около 2,5 млн кв. м. По данным Colliers International, во втором квартале этого года сдано в строй 74 000 кв. м. К концу года застройщики собираются сдать в эксплуатацию еще 450 000 кв. м новых офисных площадей.

Правда, рынку этого все равно не хватит. «Сейчас спрос на офисные помещения превышает предложение в среднем в полтора раза. Недостаток адекватных по соотношению цена – качество офисов любой категории ощущается очень сильно», – утверждают в Colliers. Меньше всего в столице сейчас деловых центров международного А-класса (у нас их называют А1). Вакантных площадей в них практически нет. Всего в 2003 году, по данным Colliers, планируется ввести в эксплуатацию только 60 000 кв. м класса А1. Большая часть этих площадей уже продана или сдана в аренду.

В классе В уровень вакантных площадей за последний год несколько увеличился – с 4% до 6%. В этом сегменте очень важную роль играет окружающая здание территория. Цена аренды в промзоне ниже, чем в районе банков и бутиков. В жилых домах офисов теперь почти не снимают – основной спрос переместился на офисные центры. Арендные ставки в классе В колеблются от $370 до $450 за кв. м в год. Все, что стоит дороже $500, реализуется с трудом. Основная тенденция спроса, характерная для начала 2003 года, – это широкое разнообразие запросов клиентов по метражу. Востребованы и однокомнатные помещения (от 30 кв. м) и большие офисы (от 800 кв. м).

Во втором квартале 2003 года было продано или сдано в аренду 152 000 кв. м помещений класса А и В. Спрос на покупку офисных площадей для собственных нужд не снижается, и аналитики прогнозируют дальнейший рост продаж в этом сегменте рынка.

По расчетам Colliers, существенный рост арендных ставок прекратился еще в прошлом году. Если в 2001-м среднее увеличение этого показателя составило примерно 10%, то в 2002 году – всего 2 – 3%. Московский рынок офисных помещений приближается к точке равновесия. По мнению аналитиков, с учетом постоянного увеличения объемов нового строительства можно прогнозировать, что арендные ставки стабилизируются в ближайшие два-три года. Несколько больший рост (в пределах 5 – 10%) возможен только в самом дешевом и некачественном классе С.

Специалисты отмечают, что в целом по рынку цены сейчас не достигли и уже вряд ли достигнут докризисного уровня. Ставки будут не столько расти, сколько варьироваться – в зависимости от района, соседства, этажа и т.д. Сроки договоров аренды в этом году могут увеличиться с 1 – 3 до 3 – 5, а в отдельных случаях даже до 10 лет. Вместе с тем станет расти спрос на покупку офисных объектов. «Соотношение количества сделок по продаже и аренде в первом полугодии 2003 года составило 7 – 93% (сделки продажи – сделки аренды), в то время как в 2001 – 2002 годах соотношение держалось на уровне 10 – 90%», – говорит Виктория Бекасова, консультант по исследованиям рынка компании Colliers International. 

Реаниматоры А- класса…

В этом году на столичном рынке появится 10 – 20 новых офисных центров класса А. Их собственники ориентируются прежде всего на крупных арендаторов и готовы сдавать не менее 1 000 кв. м площади. Скорее всего, эти офисы будут арендовать крупные российские компании. Иностранцы постепенно смещаются в район Третьего кольца. Сейчас он особенно популярен у зарубежных арендаторов. Россияне пока побаиваются расставаться с центром, считая, что иметь офис в пределах Садового кольца более престижно. Но здесь найти помещение по цене менее $500 за кв. м в год крайне сложно, поэтому арендаторы продолжат перемещаться к окраинам.

Средняя ставка нормального офиса класса А как раз и достигает $500 за кв. м в год без НДС, при этом операционные расходы составляют еще $100. Ввод в строй двух крупных объектов – офисного комплекса «Аврора Бизнес Парк» (девелопер проекта – компания «Форум Пропертиз») и офисного центра «Павелецкая-Плаза» – вряд ли уменьшит дефицит предложения. В октябре 2003 года будут закончены работы по строительству левого крыла в уже известном комплексе – «Аврора Бизнес Парк». Первая очередь комплекса (около 10 000 кв. м) была арендована международной аудиторской фирмой Ernst & Young. Девелопер проекта — компания «Форум Пропертиз» (ранее – Центр содействия международным обменам и развитию) – построил более десяти бизнес-центров международного класса общей площадью 50 000 кв. м. Левое крыло «Авроры» (площадью 2 200 кв. м) планируют сдавать по ставке от $600 за 1 кв. м в год. По мнению руководителя департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International Олега Мышкина, «Аврора Бизнес Парк» – одно из лучших зданий класса А в Москве. «Аврора Бизнес Парк» сильно отличается от существующих на московском рынке офисных объектов аналогичного класса концепцией организации пространства комплекса офисных зданий и набором дополнительных функций.

Дальновидные инвесторы, располагающие достаточными финансовыми возможностями, покупают готовые офисные центры, заселенные арендаторами для коммерческого использования. Информация о таких операциях обычно закрыта. Как правило, арендаторы ставятся перед фактом смены владельца здания. Но по большому счету на них это событие никоим образом не влияет, поскольку все они имеют долгосрочные зарегистрированные договоры аренды. Аналитики ABN-Realty как на один из относительно свежих примеров указывают на покупку компанией Amerop офисного центра в 1-ом Голутвинском переулке. Еще один пример такого рода – покупка компанией Capital Investments LLP Самсунг Центра в Большом Гнездниковском переулке и здания «Дукат II» на улице Гашека. Целью покупки может служить как получение прибыли от сдачи в аренду объекта, так и получение банковского кредита под платежи арендаторов. В этом случае, чем известнее арендатор, тем легче получить банковский кредит. Договоры аренды должны быть долгосрочными, без права разрыва одной из сторон.

Крупные компании, не желая расходовать денежные средства на дорогостоящую аренду офисных пространств, покупают особняки (до 1000 – 1500 кв. м), как правило, под свои московские представительства. Они не желают иметь соседей-арендаторов, предпочитая не растворяться в общей массе и сохраняя свое лицо. Реже из-за величины метража выбирают административные здания, не имеющие никаких обременений. Примером тому может служить приобретение «Норильским Никелем» офисного и медицинского (поликлиника) корпусов по Тверскому бульвару, д. 13-15.

Еще одним возможным источником «свежего» офисного пространства могут послужить «замороженные» стройки за пределами Садового кольца. Яркий пример, указанный в обзоре компании ABN-Realty, – бывший «Дом книги» в Черемушках. Здание общей площадью 53 000 кв. м с 1991 года представляло собой заброшенную стройку. После реконструкции в новом комплексе планируется разместить боулинг на 20 дорожек, детский развлекательный центр, сеть магазинов. Ввод в строй очередного универсального торгово-офисного центра позволит снять остроту существующего дефицита офисных площадей на Юго-Западе столицы.

Еще по теме