Высокие потолки
Московское жилье, как всегда, популярно. Зачастую оно становится для покупателя объектом инвестиций. Лидерами по темпам роста цен являются наиболее дешевые квартиры – по данным компании «САВА», за последние три года панельные хрущевки подорожали почти вдвое – на 95,8%. Рост цен на элитные объекты приближается к 80%.
По данным IRN.RU, значение среднего индекса стоимости квадратного метра достигло на этой неделе отметки $1217. А индекс доходности жилья дошел до отметки 4,53 от средней доходности по банковским депозитам.
По словам начальника информационно-аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, есть еще одна важная причина, вызывающая систематическое удорожание столичного жилья в этом году. За последние несколько лет экономического роста немалое число москвичей и иногородних успели накопить достаточную сумму на приобретение квартиры или обмена жилплощади на большую. Нынешний реальный (а не формальный) доход большинства представителей среднего класса позволяет собрать средства на покупку новой квартиры в среднем за три года. Большинство компаний и частных предпринимателей оправились после кризиса и ориентировочно с 2000 года имеют хорошие заработки. Поэтому именно сейчас существенная доля потенциального спроса на жилье преобразовалась в реальный платежеспособный спрос. Общая тенденция к росту затрагивает все ценовые сегменты рынка.
Скептики отдыхают
Тем не менее скептически настроенные аналитики рынка недвижимости продолжают утверждать, что сумасшедшие темпы роста – явление временное. «Рост цен на московское жилье должен скоро остановиться, если учесть взаимодействие макроэкономических факторов: соотношение курсов рубля, доллара и евро; общее состояние российской экономики; цены на нефть и размер ставок по ипотечным кредитам», – считают специалисты компании «САВА».
Однако в реальности, несмотря на все рыночные ограничители, цены на квартиры продолжают расти. По крайней мере до конца нынешнего года эта тенденция вряд ли будет переломлена. По данным аналитического центра корпорации «Инком-недвижимость», цены подрастут еще на 15%. А в ближайшее время даже ожидается новый всплеск. «В первом полугодии 2003 года был аномально низкий объем предложения, и в сентябре возможна реакция накопившегося отложенного спроса», – считает директор информационно-аналитического центра «Инком-Недвижимость» Евгений Михаленков. По словам Михаленкова, традиционный сезонный спад предложения, начавшийся, как обычно, на второй неделе июня, пошел вниз с отметки 18 000 выставленных на рынок квартир, тогда как в прошлом году – с уровня 23 000 квартир.
Значительное превышение спроса над предложением показывает еще один индикатор – срок реализации квартир. Если в условиях стабильного рынка он составлял 2 – 4 месяца (в зависимости от ценовой категории и площади объекта), то сейчас он существенно уменьшился. По словам директора управления вторичного рынка «МИЭЛЬ-Недвижимости» Романа Мурадяна, квартиры продаются очень быстро: время экспозиции однокомнатных квартир составляет 1 – 1,5 недели, двухкомнатных – 2 недели, трехкомнатных – всего 1 месяц. По мнению Мурадяна, «сказывается определенный опыт прошлых лет, покупатели постепенно привыкли к сезонному росту цен осенью, поэтому решили по возможности приобрести квартиры летом».
Многие квартиры, выставляемые на продажу в элитном секторе, уникальны. «Практически каждая квартира в престижном районе является эксклюзивной, их владельцы стараются выставить свою собственность по максимально высоким ценам», – говорит Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости компании Blackwood. – Кроме того, рынок очень слабо пополняется новыми ликвидными квартирами».
Таким образом, продавцы продолжают диктовать свои условия. Например, одна из квартир на Остоженке, приобретенная в прошлом году за $200 000, в этом году была продана за $400 000. К тому же в последнее время все больше людей готовы покупать квартиры за полную стоимость и, что самое важное, выплачивать все налоги. Это свидетельствует о том, что спрос на вторичном рынке элитного жилья будет и дальше увеличиваться, а за этим последует рост цен. «Средняя цена элитной квартиры, которая в прошлом году составляла $500 000, сейчас достигла уровня в $650 000 – 800 000», – говорит Алиева.
Еще одной тенденцией наступающей осени может стать переход застройщиков на расчеты с покупателями в евро. Главная причина этого, по мнению застройщиков, – рост цен на стройматериалы, которые приобретаются за евро. «Утверждения некоторых застройщиков, что в элитных домах высока доля импортных комплектующих, не выдерживают никакой критики: цемент российского производства, лифты делает компания «Мосотис», да и пластиковые окна производят в Подмосковье», – замечает управляющий директор KirsanovaRealty Надежда Кот.
Правда, в случае с элитным жильем номинация цены квартир в евро может послужить для риэлтеров неплохим маркетинговым ходом. Другой вариант – номинировать цены и в долларах, и в евро, чтобы клиент мог выбирать.
Ускользающие цены
Ситуация с евро – еще один фактор, влияющий на активность инвесторов, вкладывающих в недвижимость. Показательно, что самый резкий скачок цен произошел на жилплощадь класса А. Максимально поднялась стоимость квартир в историческом центре Москвы, особенно в районе «золотой мили» (район улиц Пречистенка и Остоженка). Ситуацию не спас даже ввод в эксплуатацию в 2002 году пяти новых домов в Молочном, Бутиковском, Обыденском, 1-м Зачатьевском и Ермолаевском переулках. По словам директора отдела элитной недвижимости Penny Lane Realty Павла Здрадовского, в истекшем году на первичном рынке спрос на элитные дома превышал предложение в среднем на 30%, что и способствовало взлету цен. Некоторые участники рынка говорят даже о 60-процентном скачке цен на люксовые объекты. Однако в таких расчетах учитывалось не только изменение рыночной стоимости готового жилья, но и подорожание конкретных объектов по мере завершения строительства.
«Стоимость квадратного метра в домах класса А в 1997 году составляла в среднем $3000 – 3500, – рассказывает Екатерина Румянцева, генеральный директор компании Kalinka Realty, – а сегодня в аналогичных жилых комплексах разброс цен от $3500 до $6000». Наиболее высокие темпы роста цен в ушедшем году наблюдались в жилом комплексе в Молочном переулке. На нулевом этапе строительства цена за 1 кв. м составляла $3500, а на завершающем – более $5000. Причина этого – необычное для Москвы архитектурное решение (дом почти наполовину выполнен из стекла) и удачное расположение.
Рекордсменами роста стали квартиры в клубных домах. В процессе строительства цены на жилплощадь там удваиваются. С каждым годом спрос на квартиры в малоэтажных особняках растет, и в ближайшее время рост цен в этом секторе будет продолжаться.
Дома класса В тоже дорожают, но не так стремительно: за первое полугодие 2003 года в среднем на 10 – 15%. Первые объекты класса В появились на рынке в 1998 году (Б. Толмачевский пер., д. 4; ул. Тверская, д. 28, и др.). Жилплощадь на стадии строительства в них продавалась по цене от $2100 до $2500 за кв. м. Сегодня квартиры в подобных домах реализуются по цене от $2300 до $4000 за кв. м. Например, в доме на улице Машкова квартиры на первом этапе строительства стоили около $2500 за кв. м, а ближе к завершению цена поднялась до $3000 – 3200. В доме клубного типа «Арбатская усадьба» (Трубниковский пер., д. 4) квартиры предлагались по цене от $2800 за кв. м, но в процессе строительства цена выросла до $3500. При этом более половины всех покупателей дорогого жилья на рынке ориентированы на приобретение квартир в домах класса B.
Некоторые аналитики рынка считают, что основным фактором при выборе новостройки для покупателей остается местоположение района. «Если построить дом на Остоженке, квартиры в нем будут распроданы в любом случае. А если дом стоит в «нераскрученном» месте, его не спасут даже архитектура и качество строительства», – считает представитель одного из крупных домостроительных комбинатов. Эту точку зрения не разделяет начальник отдела маркетинга группы компаний «Конти» Алексей Самсонов. «Фактор престижности места может иногда превалировать над фактором качества – раньше обычно так и было. Сейчас же покупатель стал более подготовленным и грамотным. На сегодняшний день качество – это не только конкурентное преимущество лидера строительного рынка, но и обязательное условие, необходимое для реализации объекта строительства. Более того, от качества строительства зависит качество дальнейшей эксплуатации объектов, что является одним из приоритетных направлений развития «Конти», поскольку от качества предоставляемых эксплуатационных услуг во многом зависит комфорт жильцов», – рассказывает Алексей Самсонов. При этом эксперт подвергает сомнению и репутацию Остоженки как самого престижного места для строительства, считая этот район слишком переоцененным. «Зато, – утверждает Самсонов, – весьма большой потенциал есть у Замоскворечья, учитывая его историко-архитектурное наследие».
Что касается класса С, то по качеству строительства, укомплектованности инженерным оборудованием и наличию объектов инфраструктуры дома ничем не отличаются от зданий более высокого класса. Один из первых проектов этой категории – жилой комплекс «Кунцево», расположившийся по адресу Можайское шоссе, 2. На нулевом цикле квартиры удавалось продавать дороже ($1200 за кв. м), чем спустя три года после завершения строительства ($950 за метр). Причина очень проста. Поначалу был большой выбор жилплощади, а потом остались только огромные квартиры, которые обычно медленно продаются. Кстати, по итогам 2002 года лидерами продаж в категории элитного жилья стали квартиры площадью не более 200 кв. м.
Надо сделать выбор
По словам Надежды Кот, некоторые застройщики пытаются копировать удачные проекты старожилов рынка. Приглашаются те же архитекторы, перед ними ставится задача сделать лучше, чем прежде. В итоге вырастают дома-клоны. «Быть похожими на лидеров рынка – хорошее стремление. Однако, как правило, выигрывают те, кто делает ставку на разноплановое строительство», – считает Надежда Кот.
Новые корпуса жилого комплекса «Трианон» (застройщик – компания «Декра») возводятся в непосредственной близости от Белого дома, Центра международной торговли и будущего квартала «Сити». Стены нового дома образуют две стороны внутреннего двора, где после окончания строительства появятся детская площадка и зоны отдыха. Также здесь будут размещены гостевая автостоянка и въезд в подземный паркинг; на первом и цокольном этажах – детский клуб, несколько тренажерных залов, компьютерный класс, видеофотостудия, артистическая мастерская. В «Трианоне» предусмотрена удобная планировка квартир. Комплекс будет оборудован самой современной инженерией, которая помимо стандартного набора коммуникаций включит в себя систему полного цикла очистки и фильтрации воды, автономные бойлеры, спутниковое кабельное телевидение.
Компания «Новый Мир» начала продажи квартир в своем новом проекте – «Доме на Озерковской» (Озерковская набережная, 52). Дом расположен в одном из самых престижных районов исторического центра Москвы – в Замоскворечье, недалеко от Третьяковской галереи, до которой от нового дома легко дойти пешком.
«Дом на Озерковской» находится непосредственно на набережной, что доставит особую радость владельцам видовых квартир. Классическая архитектура здания должна органично вписаться в историческую замоскворецкую застройку XVIII – XIX веков. Но внутри это дом, полностью соответствующий самым взыскательным требованиям нашего времени. Подземный гараж, централизованное кондиционирование, лифты Shindler класса люкс, круглосуточная охрана. Максимальный комфорт и безопасность гарантированы.
В «Доме на Озерковской» соблюдено важнейшее требование к истинно элитному жилью. Это дом для избранных, здесь только 37 квартир.
Компания «Крост» продолжает продажу квартир в жилом комплексе «Олимпия», расположенном в излучине Москвы-реки в районе Строгина (СЗАО). Проживание здесь станет визитной карточкой делового успеха – ведь уровень этого дома соответствует высочайшим мировым стандартам. Две изящные башни в стиле hi-tech (29 – 39-этажные) объединены в единый ансамбль европейским ландшафтным дизайном. Концерн «Крост» также продолжает продавать квартиры в жилых комплексах «Леонардо», «Алиса» и «Премьер». Например, 26-этажный жилой комплекс «Леонардо» (ул. Профсоюзная, вл. 39/25, ЮЗАО) – это монолитный жилой дом с двухуровневым подземным гаражом, созданный по индивидуальному проекту. Площади квартир – от 92,8 до 140,9 кв. м. Жилой комплекс «Алиса» (Иваньковское шоссе, вл. 3, СЗАО), расположенный в парковой зоне Покровское-Стрешнево, отличают не только современная архитектура и большой выбор квартир, но и единственный в столице «Велнес-клуб», где собраны воедино все виды фитнес- и SPA-услуг, представленных на европейском рынке. Площади квартир – от 100,3 до 184,7 кв. м. Жилой комплекс «Премьер» (ул. Косыгина, вл. 17, ЮЗАО) также обладает всеми достоинствами элитного дома. Особое предложение – стильные пентхаусы. Стоимость квартир – от $2350 до $3700 за кв. м.
Интересные проекты появляются и в престижном Западном округе Москвы. Так, элитный жилой комплекс «Изумрудный город» расположен в Кунцеве – районе с хорошей экологией, благоприятной розой ветров и отсутствием крупных промышленных предприятий. Комплекс выполнен по технологии монолитного строительства с последующей облицовкой кирпичом и состоит из двух корпусов переменной этажности (от 3 до 9 этажей) зигзагообразной формы. В жилом комплексе есть одно- и двухуровневые пентхаусы, студии, коттеджи и квартиры (от 1 до 7 комнат, площадью от 52 до 342 кв. м). Внутри комплекса планируется построить большую подземную автостоянку. Вокруг – благоустроенная огороженная территория. Инфраструктура предполагает наличие кафе-бара, прачечной, салона красоты, SPA, солярия, а также зала фитнеса и аэробики.
В июле 2003 года инвестиционно-строительная компания «Квартал» сдала в эксплуатацию два жилых комплекса: дом № 106-1 класса люкс по Ленинскому проспекту и дом № 5, корп.2,3 middle-класса по ул. Удальцова.
Элитный дом № 106, корп.1, по Ленинскому проспекту и коммерческая секция дома №5, корп. 3, по ул. Удальцова – многоэтажные здания повышенной комфортности с квартирами свободной планировки и всеми необходимыми элементами внутренней инфраструктуры, соответствующими установленному классу дома. В инфраструктуре предусмотрены подземная автостоянка, круглосуточная охрана, зеленая прилегающая территория с гостевой парковкой и детской спортивно-игровой площадкой. Дома оборудованы скоростными лифтами Tisson и Mitsubishi, системой smart-house, управляющей всем техническим оснащением здания, а также индивидуальным тепловым пунктом. В распоряжении жильцов все современные виды телекоммуникаций: высокопропускные телефонные линии, Интернет, спутниковое телевидение.
В свою очередь, ЗАО «ФЦСР» приступило к строительству нового жилого комплекса повышенной комфортности по адресу Филевский бульвар, владение 10. Комплекс, расположенный на живописном берегу Москвы-реки и получивший название «Ривер-хаус», включает в себя три монолитно-каркасных дома (14 – 18 этажей), подземный гараж-стоянку и физкультурно-оздоровительный центр с бассейном, сауной, тренажерным залом. На первом нежилом этаже домов планируется разместить предприятия службы быта и торговли, Интернет-кафе, а также специально оборудованные помещения для охраны жилой части дома.
Стоит обратить внимание на новый проект Forest gate, который осуществляет одноименная компания. Монолитно-кирпичный дом клубного типа возводится в престижном, экологически чистом районе Москвы, расположенном в Юго-Западном административном округе. Основная инновационная идея – создание клубного дома именно в зеленом городском районе, вдали от шума и загазованности. Плюсов много: и в плане экологии расположение благоприятное, и до центра Москвы рукой подать. Дом строится по системе open-space, что позволит создать индивидуальную планировку каждой квартиры. В 16-этажном здании будет 40 квартир. Высота потолков – более трех метров, а площадь квартир варьируется от 102 кв. м до 550 кв. м. Интерьер выдержан в классическом английском стиле. Внутренние помещения отделаны ценными породами дерева. Особое внимание уделяется обеспечению безопасности жителей. Круглосуточная охрана здания и прилегающей территории будет осуществляться с помощью многоуровневой электронной системы безопасности: видеонаблюдение по периметру жилого дома и подземного гаража, системы разграничения доступа smart-card, компьютерная система контроля всего жизнеобеспечения здания, двухуровневый контроль доступа в здание – видеодомофон и охрана.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
