архив

Апартеид

Лето оказалось на редкость удачным для строителей. Цены на недвижимость упрямо ползут вверх, несмотря на летний спад деловой активности. Московские же власти, кажется, сменили гнев на милость: после недолгой холодной войны строители и чиновники снова демонстрируют единство. Уникальная столичная система, в которой непонятно где кончается частный сектор и начинаются городские власти, продолжает успешно работать. Внутренние течения Московскому строительному комплексу и его руководителю Владимиру Ресину вроде бы есть чем гордиться. Впервые за последние годы строители реально выполнили полугодовой план ввода жилья – причем как по количеству метров, так и по динамике ввода. Построено 185,3 тыс. кв. м муниципального жилья, 538 тыс. коммерческого, строящегося по городскому заказу, и 596,4 тыс. – по программе реконструкции пятиэтажек. Строители даже на копейку перевыполнили план, за что и удостоились похвалы Юрия Лужкова. Пикантность же ситуации в том, что с увеличением ввода жилья год от года сокращаются земельные ресурсы районов новостроек. И московская строительная элита это прекрасно понимает. Показатель тому – перспектива, ранее публично почти не обсуждавшаяся. Заместитель руководителя Комплекса архитектуры, градостроительства, реконструкции и развития города (КАСР) Евгений Заикин, выступая на одном из городских «круглых столов», заявил, что «уже в 2002 – 2003 годах строители уйдут из районов массовой застройки, и все строительство будет вестись точечно». При этом руководство КАСР не считает, что объемы строительства будут снижаться. Наоборот, г-н Заикин специально отметил, что «в условиях сокращения площадей под строительство в городе необходимо возводить все больше жилья». Если конкретнее, на 2002 год намечено построить 3,8 млн кв. м, а далее вводить по 4 млн кв. м в год. Отсутствие земельных участков под массовою застройку строители рассчитывают компенсировать ростом точечной застройки – то есть строительство теперь начнется не на столичных окраинах, а в самой Москве. Итак, строители забрались в город, где попадают в ситуацию прямой конкуренции с другими действующими лицами рынка, а именно с двумя-тремя десятками частных застройщиков разного масштаба и одним крупным городским – Департаментом инвестиционных программ города (ранее ДВПС). Особой радости идея переноса марьинского праздника труда в районы пятиэтажек не вызывает ни у частных застройщиков, ни у ДИПСа. Представители частного бизнеса уже поговаривают, что, к примеру, ДСК-1 вполне мог бы сократить одну из трех смен. А глава ДИПСа Леонид Краснянский выразился публично и вполне определенно, что строят в Москве слишком много. По его мнению, «строить в Москве 3,5 млн м жилья в год – глупость. Городу необходимо не более 2 млн метров.» Однако простой оценкой объемов строительства Леонид Краснянский не ограничился, добавив, что «возведение больших объемов жилья оборачивается протеками крыш, межпанельных швов, множеством жалоб и нареканий» и что «не зря болгары и чехи уничтожили свои домостроительные комбинаты, строившие типовое панельное жилье». И вообще половину жилья, по данным ДИПС, в Москве покупают иногородние, а им имеет смысл продавать все в два раза дороже. Городские строители подобной пропагандистской деятельности не ведут. Они просто ставят в разных концах Москвы панельные дома, среди которых преобладают обложенные кирпичом П-44Т. Причем наряду с частными застройщиками выступают в качестве инвесторов, нанимая ДСК-1 как подрядчика. Параллельно с борьбой за земельные участки в Москве разворачивается передел собственности в самом строительном комплексе. Обнародование информации о покупке ДСК-2 группой ПИК и ДСК-3 фирмой «Интеко» моментальной реакции в строительных кругах не вызвало. Однако последовавшее за этим смещение с должности главы ДСК-2 Валерия Грановского вынудило строителей внимательнее следить за сторонними компаниями. По имеющейся у нас информации стал регулярно просматривать реестр акционеров предприятия и глава ДСК-1 Владимир Копелев. Более того, не так давно агентство «Интерфакс» распространило довольно странную информацию. Заместитель Ресина Михаил Балакин опроверг прошедшие в некоторых СМИ слухи о якобы готовящемся банкротстве ДСК-1, мотивировав их абсурдность тем, что комбинат может строить много. Проблема заключается в том, что, во-первых, никаких слухов подобного рода в СМИ не проходило (не ручаемся за отдельно взятые районные газеты, но они не столь влиятельны, чтобы их опровергать). Во-вторых, специфика процедуры банкротства в отечественной деловой практике такова, что она имеет мало общего с состоянием производства предприятия. Фактически же руководитель МСС косвенно подтвердил, что вопрос контроля над ведущим московским домостроительным комбинатом остается открытым. ПЗ Панельное индивидуальное строительство Перспектива резкого увеличения числа объектов точечной застройки внутри города вынуждает городских строителей активнее заниматься повышением качества своей продукции. Поскольку конечные цены сдаваемого жилья внутри города значительно выше цен районов массовой застройки, унылые панельные новостройки все равно вступают в конкуренцию с индивидуальными проектами частных застройщиков и ДИПСа. Сравнение домов конкурирующих сторон явно не в пользу городских строителей. Как следствие столичные ДСК начали активно разрабатывать проекты новых серийных домов. Одной из первых появилась очередная модификация домов ДСК-1, которые отныне будут называться П-44ТМ. Суть нововведения в том, что к традиционной Т сверху добавляется мансарда – как на М, не нашедшей в свое время массового употребления. В ТМ есть внутренние новшества – улучшены однокомнатные квартиры, где кухня выросла с 8 до 10 кв. м, и «двушки», в которых площадь кухни увеличилась с 10 до 15 кв. м. Параллельно с П-44ТМ появилась и другая серия, созданная специально для объектов точечной застройки. Это также серия ДСК-1 и называется она «Юбилейная» (комбинату не так давно исполнилось 40 лет). В этом проекте предусмотрено всего девять этажей, которые, как и ТМ, предполагается облицовывать кирпичом. Дом, по словам разработчиков, «стоит на ножках», а его первый этаж представляет собой открытую автостоянку. Под первые «Юбилейные» подыскиваются площадки чуть ли не в самом центре Москвы. Готовятся работать с новыми сериями и другие организации стройкомплекса. Запуск этих серий в производство планируется пока на второй квартал будущего года, предполагаемый объем их ввода – 400 – 500 тыс. кв. м ежегодно. Новые серии разрабатывает ЦНИИ экспериментального проектирования жилища. Прежде всего речь идет о серии с предварительным названием «2001» (25-этажные дома, которые будет возводить МСМ-5) и И-155 (дома с потолками в 3,5 метра), первый дом возводит сейчас СУ-155 на улице Островитянова. Особенности новых серий – более гибкая планировка и появление в серийном жилье крупных квартир, площадь которых может достигать 200 – 300 кв. м. Маркетинговые и производственные новации московских ДСК вызваны в числе прочего и изменением спроса в сегменте квартир «эконом-класса» (от $900 до $1500 за кв. м). Именно в этом сегменте продается основная часть квартир большой площади. Приобретение такого жилья – вместе с местом в подземном гараже и обустройством самой квартиры – обходится примерно в $300тыс. – $400 тыс., причем подразумевается, что эти деньги у человека не последние. В Москве скромных миллионеров (не претендующих на супердорогое жилье), не охваченных рынком жилья, осталось, по всей видимости, не очень много. Как показывают исследования, основная доля продаж в таких домах приходится на иногородних. При этом собственно обеспеченному среднему классу, то есть людям, способным оперировать суммами в пределах $120тыс. – $140 тыс. (с учетом имеющейся недвижимости), предлагается не слишком большой выбор. Показательно, что на рынке типовых новостроек в год приобретается около 1600 квартир под объединение в «спарки», когда из двух единиц жилья делается одна крупная. Это довольно много – порядка восьми серийных домов по 192 квартиры. Может показаться парадоксальным, что спрос среднего класса удовлетворяется за счет типового жилья, однако, если его география во внутренних районах Москвы станет более разнообразной, спрос на жилье от стройкомплекса будет стабильно высоким. ПЗ Рост продолжается Формирование новой строительной программы и проектов – один из факторов, стимулирующих постоянный рост цен на жилье. Несмотря на то что, по данным ДИПС, весной этого года себестоимость квадратного метра дома, например, серии П-ЗМ и П-44Т составляла почти $300, П-46М – около $350, а ПД-4 – почти $400, уже само изменение подбора площадок под строительство автоматически должно привести к новому витку роста цен. Причина проста: площадка под точечную застройку всегда стоит дороже, чем на выселках. Причем не только из-за иной стоимости коммуникаций. Это маркетинговое определение: в недвижимости прежде всего стоит место. Другой фактор роста цен – изменившееся положение на рынке частных застройщиков. У городских строителей гораздо больше возможностей пробить для себя хороший участок. Уже сейчас составляются адресные перечни площадок, где будут возводиться дома новых серий, как в 2002, так и в 2003 годах. Это многие гектары земли, которые строители забирают фактически «на вырост» – под будущие сезоны. И вовсе не случайны громкие заявления о серьезном увеличении ежегодного ввода жилья. Если в 2003 году КАСР планирует построить 4,298 млн кв. м жилья, то не стоит воспринимать это как заботу о разваливающихся пятиэтажках. Просто чиновники создают стратегический запас площадок, пытаясь прихватить все, до чего можно дотянуться. На этом фоне происходит сокращение числа новых проектов, ведущихся частными девелоперами, что как бы автоматически выталкивает их дома, строящиеся по индивидуальным проектам в категорию нетипового и, следовательно, более дорогого товара. Эта тенденция заметна уже с начала года. Характерно, что максимальный рост цен отмечался в сегменте лучшего среднего класса – к примеру, домов на юго-западе города, где стоимость метра выросла за полгода на 20 – 25%. В девелоперском бизнесе отмечается расслоение участников. Многие компании, известные удачными проектами прошлых лет, сворачивают свои строительные программы и сокращаются до функций сугубо риэлтерских фирм, как, например, компания «Северный округ», поставившая дома на Соломенной сторожке и улице Космонавта Волкова. Более крупные застройщики, как, например, НПП «Тема», продолжают строить, но их объемы заметно сокращаются. Совсем не случайно представители частного девелопмента в последнее время заговорили о социальных проблемах, которые они решают, то есть пытаются как бы убедить город в своей нужности. Что же касается строителей с городской ориентацией, их взгляды на конкуренцию выражаются формулой: «На войне как на войне». Иначе говоря, кто первым получил права на площадку, тот и грамотный застройщик. В результате такой политики развиваются только крупные игроки, четко ориентированные на свой сегмент рынка. В числе таких примеров компания «Дон-Строй», которая в сентябре торжественно открывает первую очередь комплекса «Алые паруса», а кроме того, резко расширила географию своих объектов. Новые проекты компании – комплексы «Воробъевы горы» на Мосфильмовской, и «Триумф-Палас» на «Соколе». Также активно расширяет свое присутствие компании «Теско» и «Крост». В такой ситуации многие компании уходят в другие ниши, которые не могут быть заняты предприятиями стройкомплекса. Основные направления, где частный бизнес не подвержен влиянию конкуренции с панельными компаниями – ближнее Подмосковье и эксклюзивные проекты. При этом и там, и здесь наблюдается рост цен. В удачных районах Подмосковья цены уже сопоставимы с московскими районами новостроек. Эти районы – Мытищи, Королев, Реутов, Климовск, Одинцово – соответственно и застраиваются достаточно высокими темпами. Так, в Мытищах при населении около 180 тыс. человек ежегодно вводится около 200 тыс. кв. м, заметную часть которых потребляют перебирающиеся ближе к столице жители других регионов, не способные пока купить хорошую квартиру в Москве. Интересно, что в перспективе серьезного роста цен в Подмосковье не намечается. Здесь на стоимость влияет значительно меньше факторов. В отличие от московских строителей подмосковные работают с меньшей прибылью, так как экономят на внутренних издержках. В Подмосковье сформировался устойчивый состав участников рынка. Любопытно, что областные компании в Москву особенно не стремятся, поскольку их особенно и не ждут. Подмосковные же власти, напротив, доброжелательны к столичным застройщикам. ПЗ Элитные страдания В эксклюзивной части рынка приходится конкурировать с ДИПС, что девелоперским компаниям вполне под силу. При этом рост цен в данном сегменте не может быть бесконечным. Здесь существует довольно тонкая грань, которая может серьезно снизить эффективность проекта. Так, в домах на Краснопролетарской улице продажи шли на уровне $1600 за метр, между тем, по мнению риэлтеров, оценка спроса для индивидуального жилья в этом и смежном районах может составлять и $2000. Другая крайность – завышение цены. Например, по мере строительства первой очереди дома в Трубниковском переулке цена одного метра росла с $1800 до $2300, в то время как ДИПС, начиная вторую серию, объявил с самого начала цену в $2400. Плюс ДИПС пока не способен охватить все районы, где строится полуэлитное жилье. Кстати, если ранее лидерами по количеству строек были западные районы вроде Можайского шоссе или проспекта Маршала Жукова, то теперь первенство перешло к «Соколу». Рост цен отмечается и на вторичном рынке. По оценкам специалистов компании «Миэль» стоимость квартир до конца года поднимется не менее чем на 10%. Всего же на вторичном рынке представлено порядка 20 – 22 тысяч квартир, из которых ежемесячно продается 5 – 6 тысяч. Единственный рынок, где цены дошли до своего закономерного предела – супердорогая недвижимость. В последние сезоны в Москве наконец завершилось формирование полноценного района эксклюзивного жилья – имеется в виду район Остоженки, где идет интенсивное строительство и реконструкция домов, и почти не осталось площадок под новые проекты. Средняя цена предложения в домах близ Остоженки – $5000 за метр. Если к этому прибавить стоимость обустройства квартиры, то получится примерно $6тыс. – $7 тыс. за метр. Варианты квартир в подобных домах бывают разные. Есть дома, где площади варьируются от 100 до 400 – 500 метров. В других, напротив, все квартиры имеют примерно одинаковую площадь – около 300 метров. Это сегодняшний стандарт наиболее престижной недвижимости. К ней предъявляются весьма высокие требования по качеству и оснащению. Так, десятиэтажный дом с десятком квартир сходной конфигурации – это уже не совсем эксклюзив, а скорее мелкий опт, не удовлетворяющий наиболее придирчивую часть покупателей.