Бездомные миллионеры
В 2003 году в России было выдано ипотечных кредитов на $500 млн, что вдвое выше показателя предыдущего года. Власти с радостью рапортуют об ипотечном буме и ожидают, что к 2010-му каждая третья квартира в стране будет приобретаться в кредит. Однако из того, что ипотека в России превращается из социальной нагрузки в бизнес, вовсе не следует, будто она станет более доступной.
Англичанин Уоррен Бурже благодаря ипотеке превратился в миллионера. Оказавшись не в состоянии расплатиться с банком, Бурже сдал в аренду купленную в кредит недвижимость. За счет поступающих арендных платежей вчерашний безработный погасил ссуду, взял новый кредит и т.д.
Многие москвичи тоже рассматривают ипотеку скорее как своеобразный инвестиционный рычаг, нежели как способ разрешения собственных жилищных проблем.
Ипотека в России – слишком дорогое удовольствие, чтобы использовать ее по прямому назначению. Только 6% россиян в состоянии выплачивать 10 – 11% годовых в валюте за десятилетние кредиты, средний размер которых редко опускается ниже $30 000. А ведь требуются еще и немалые средства на первоначальный взнос – как правило, 30% от стоимости квартиры.
Тем не менее налицо все формальные признаки ипотечного бума. С 2001 года объем выданных в стране ипотечных кредитов увеличился почти в 10 раз и достиг $500 млн. Три-четыре года назад ипотеку как бизнес, а не как социальную «нагрузку» или форму поддержки партнерских девелоперских фирм рассматривал, пожалуй, один лишь банк «ДельтаКредит», учрежденный инвестиционным фондом «США – Россия». Сейчас соответствующие программы имеют Внешторгбанк, «Райффайзенбанк Австрия», НРБ (учредивший Национальную ипотечную компанию) и даже «Тройка-Диалог», акционеры которой создали Городской ипотечный банк (ГИБ).
Казалось бы, усиление конкуренции должно привести к падению ставок. Но этого не происходит. Нынешняя ситуация слишком выгодна банкам, их инвесторам и даже властям, которые, несмотря на декларируемую заинтересованность в повышении доступности ипотеки, уже создали отраслевого монополиста.
В погоне за «Дельтой»
Пару лет назад тогдашний председатель правления «ДельтаКредита» Николай Шитов, расписывая открывающиеся перед ипотекой перспективы, ссылался прежде всего на опубликованный МЭРТ прогноз социально-экономического развития страны в 2003 – 2005 годах. Ведомство Германа Грефа прогнозировало рост доходов населения, увеличение объемов иностранных инвестиций и т.п. Вывод следовал один: спрос на недвижимость будет расти.
Сейчас Шитов, уже будучи главой Городского ипотечного банка, говорит чуть ли не о четырехкратном удорожании жилья с 2000 года. При таких темпах и 15% годовых не проблема. (Кстати, за прошедшие два года ипотека все же подешевела с 15% до 11% годовых в валюте.) Наиболее предприимчивые из наших сограждан не преминули воспользоваться представившейся возможностью и, взяв кредит подобно Уоррену Бурже, тут же сдали новую жилплощадь. Гораздо выгоднее наваривать $200 – 300 в месяц, чем вселяться самим, выплачивая банку фактически двойную цену. А когда банки, идя навстречу пожеланиям клиентов, разрешили приобретать квартиры в строящихся домах, маховик раскрутился еще сильнее.
Желание счастливых получателей ипотечных кредитов как можно быстрее отработать свою маржу только стимулирует дальнейший рост цен на жилье. Стоимость «входа» для новых заемщиков повышается. Этим в значительной степени и объясняется десятикратное увеличение объемов ипотечного кредитования. Кроме того, находились энтузиасты, ухитрившиеся досрочно погасить кредит и взять новый. Банку такие игры не приносят ничего хорошего. Бизнес растет, а прибыль падает. Последнее обстоятельство чуть было не стало роковым для, казалось бы, такого бесспорного лидера отрасли, как «ДельтаКредит», по объему выданных ипотечных кредитов уступавшего только Сбербанку. Банк, в свое время немало сделавший для того, чтобы поставить ипотеку «на поток» (специалисты «ДельтаКредита» разработали единые стандарты оценки платежеспособности заемщиков, позволяющие принимать решение о выдачи кредита в течение двух недель), столкнулся с острой нехваткой ресурсов.
Отчасти произошло это из-за смены администрации США. Фонд «США – Россия» создавался при демократе Билле Клинтоне и финансировался американским правительством. У республиканцев, пришедших в Белый дом в 2001-м вместе с Джорджем Бушем-младшим, были свои взгляды на развитие экономического сотрудничества с Россией.
«ДельтаКредиту» пришлось искать новые источники рефинансирования. В мае 2002-го IFC (инвестиционное подразделение Всемирного банка) и ЕБРР предоставили российскому ипотечному банку $40 млн. Предполагалось, что в дальнейшем IFC выделит еще $66 млн, но из этих денег до «ДельтаКредита» дошли лишь $30 млн. Да и то только в апреле 2004-го.
Недоброжелатели утверждают, что экспертов из международных финансовых организаций якобы не устроило качество кредитного портфеля «Дельты». Возможно, банк, желая сохранить свою рыночную нишу и получив первую дозу «допинга» от ЕБРР и IFC, чересчур активизировался. Тем более что к тому времени «ДельтаКредит» уже не ограничивался ролью «оптовика», перекупающего у своих банков-агентов соответствующие кредитные требования, а вышел на конечного заемщика.
Но нельзя исключать и политическую подоплеку. Для IFC мнение Белого дома отнюдь не безразлично. Как бы там ни было, но через год, летом 2003-го, $80-миллионный десятилетний кредит, предназначенный исключительно для развития ипотеки, IFC предоставила уже «Райффайзенбанку Австрия».
Еще одним признаком неблагополучия «ДельтаКредита» стал исход из банка ведущих сотрудников. Елена Клепикова возглавила Национальную ипотечную компанию (НИКОМ). Алексей Печатников ушел в ипотечное подразделение Внешторгбанка. А в конце 2003-го «ДельтаКредит» покинул Николай Шитов.
Социализм с коммерческим лицом
Для ВТБ и НРБ ипотека все же отчасти социальный проект. Во Внешторгбанке соответствующее подразделение было создано после встречи его главы Андрея Костина с Владимиром Путиным. НИКОМ появилась как раз в то время, когда владелец НРБ Александр Лебедев готовился принять участие в выборах мэра Москвы.
«Мы не можем задирать процентные ставки», – говорит президент НИКОМ Елена Клепикова, признавая, что проект на сегодняшний день убыточный.
А вице-президент ВТБ Андрей Сучков утверждает, что ставки по внешторгбанковским ипотечным кредитам (минимум 10,5% годовых в валюте) – это предел, ниже которого банк опуститься не может.
Переманившие Николая Шитова акционеры «Тройки-Диалог» Рубен Варданян и Данил Хачатуров руководствовались исключительно коммерческими соображениями, вкладывая в Городской ипотечный банк $40 млн. По словам Шитова, возглавляемый им ныне банк собирается заниматься не только жилищным кредитованием, но и кредитованием юрлиц, желающих приобрести недвижимость под офис, торговый центр и т.п., – иначе говоря, всем тем, что называется «коммерческой ипотекой».
Арендные платежи приносят владельцу соответствующих помещений не менее 20 – 25% годовых в валюте. Соответственно и банк-кредитор может установить выгодные для себя процентные ставки, не рискуя отпугнуть заемщика. По оценке председателя правления Московского ипотечного агентства (МИА) Дмитрия Будакова, маржа между арендными ставками и стоимостью кредитов достигает 5 – 7 процентных пунктов.
А вот на жилищной ипотеке, по мнению Будакова, бизнес сделать невозможно. Поэтому 90% кредитного портфеля МИА приходится на коммерческую ипотеку. «МИА является акционерным обществом и обязано генерировать прибыль. Мы не можем просто сидеть на деньгах московского правительства и Банка Москвы», – объясняет свою позицию Будаков.
Примечательно, что МИА было учреждено в конце 1990-х столичными властями прежде всего для рефинансирования жилищных ипотечных программ. Этакий московский ответ «ДельтаКредиту».
Американцы оказались последовательнее. Поговаривают, что Николай Шитов собирался заняться коммерческой ипотекой еще в «Дельте». Однако акционеры банка выступили резко против подобных инициатив, что в конечном итоге и привело к отставке Шитова.
Возможно, принципиальность «ДельтаКредита» не в последнюю очередь обусловлена более высокими рисками, сопутствующими коммерческой ипотеке. Николай Шитов тоже признает, что реализующие соответствующие проекты российские финансовые институты «пока выдают кредиты зачастую без соответствующего обеспечения, без страховок». «Строго говоря, в России пока нет коммерческой ипотеки в классическом понимании, как это принято на Западе», – говорит Шитов.
Отказавшись от прибыльных, но рискованных предложений Шитова, «ДельтаКредит» предпринял не менее рискованный шаг, снизив первоначальный взнос до 10%. «Если заемщик не очень много денег внес за квартиру, у него не будет мотивации возвращать кредит», – считает вице-президент «Евротраста» Сергей Гандзюк. В свою очередь, Николай Шитов полагает, что высокий первоначальный взнос позволяет банку-кредитору подстраховаться на случай падения цен на рынке недвижимости.
Но у «Дельты», судя по всему, не было иного выхода. Условия, предлагаемые дважды выкупавшим «дельтовские» пулы ипотечных кредитов Москоммерцбанком, не оставляли иной возможности заработка, кроме как за счет увеличения объемов кредитования.
Впрочем, нынешним безумствам «ДельтаКредита» едва ли суждено существенно поколебать устои отечественного рынка жилищной ипотеки. Законодателем мод теперь становится Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Государево око
АИЖК было учреждено российским правительством еще в 1997 году для рефинансирования рублевых ипотечных программ. Но к весне 2003-го, когда агентство размещало свой облигационный заем на 1,07 млрд руб., суммарный объем выкупленных им закладных едва превышал 47 млн руб. Тем не менее это были единственные обязательства ипотечного оператора, гарантированные федеральным правительством.
По подсчетам аналитика UBS Warburg Геннадия Суворова, для того чтобы расплатиться с инвесторами, АИЖК пришлось бы впредь ежедневно выкупать по 26 ипотечных закладных почти на 12 млн руб. Дальнейшие действия агентства превзошли ожидания аналитиков. По словам гендиректора АИЖК Александра Семеняки, сейчас агентство ежемесячно выкупает по 1000 закладных. Средний размер кредита – 330 000 руб. И уже сегодня суммарный объем закладных достигает 1,7 млрд руб. В течение пяти ближайших месяцев агентство настроено освоить очередной, уже 1,5-миллиардный облигационный заем, размещенный в мае этого года.
С такими аппетитами АИЖК имеет все шансы сместить со второго места «ДельтаКредит» с его $100-миллионным кредитным портфелем. Тем более что недавно агентство наконец-то получило доступ к самому емкому московскому рынку, договорившись о рефинансировании ипотечных программ Собинбанка, известного своими тесными связями со столичными застройщиками, и, прежде всего с Департаментом инвестиционных программ строительства Москвы.
На фоне таких темпов можно поверить сослуживцам Семеняки, рассказывающим о поразительной работоспособности главы АИЖК. Поговаривают, что еще в период его работы на посту директора департамента корпоративного финансирования «Газпрома» подчиненные ходили к нему на прием с диктофоном. В ходе совещаний Семеняка генерировал слишком много идей.
Но поспешность в столь деликатной сфере, как кредитование населения, может привести к не очень желательным для АИЖК и его инвесторов последствиям. Агентство выкупает закладные не только и не столько у банков, сколько у региональных ипотечных фондов, действующих, как правило, при местных администрациях. А эти структуры, по мнению руководителя одного из ипотечных банков, далеко не всегда могут похвастаться финансовой прозрачностью.
«Крупные банки увидели в нас конкурента» – так гендиректор АИЖК комментирует предположения о плохом качестве кредитного портфеля агентства. По его словам, скоринговые методики АИЖК, построенные на основании рекомендаций международного рейтингового агентства Standard & Poor’s, позволяют свести вероятность дефолта к минимуму. «Из 5000 ныне имеющихся в портфеле агентства закладных только четыре можно назвать проблемными. Две из них досрочно погашены, а две другие выкуплены региональными операторами», – утверждает Семеняка.
Монополия под ключ
Своим появлением в «Газпроме» Александр Семеняка был в значительной степени обязан тем предложениям по организации рынка ценных бумаг концерна, которые он и его давний приятель Александр Волошин разработали еще в период своей совместной деятельности в инвесткомпании «Интраст». Оказавшись весной 2002-го в должности гендиректора АИЖК, Семеняка озаботился организацией рынка ипотечных ценных бумаг.
В отличие от облигаций того же АИЖК или МИА ипотечные бумаги изначально должны быть обеспечены пулом закладных. Фактически это переуступка прав требования. Выдал кредиты, сформировал пул закладных, продал бумаги, получил деньги и на них снова выдаешь кредиты. Процедура рефинансирования заметно упрощается, а стало быть, появляется шанс на снижение стоимости ипотечных кредитов. В том числе и для конечного заемщика. Правда, при подготовке соответствующего законопроекта ФКЦБ, ссылаясь на особый статус бумаг, настаивала на том, чтобы наделить правом эмиссии бумаг «специализированного ипотечного агента». Никто, конечно, прямо не указывал на АИЖК. Но, по словам президента НИКОМ Елены Клепиковой, для банков как раз и было принципиально важным, чтобы ипотечные бумаги можно было бы выпускать со своего баланса, не создавая для этого специальную структуру.
Банковское сообщество нашло высокопоставленного заступника. Прежде чем подписать закон в ноябре 2003-го, Владимир Путин потребовал оговорить условия, при выполнении которых выпускать ипотечные ценные бумаги смогут и кредитные организации. Поисками компромисса занялась группа, возглавляемая помощником президента Игорем Шуваловым.
В марте 2004-го появилась инструкция ЦБ, разрешающая выпускать «чудо-бумаги» только тем банкам, у которых максимальное соотношение обязательств перед частными вкладчиками и капитала не превышает 50%. Логика в действиях ЦБ, безусловно, есть. «Если мы выделяем ипотечные бумаги из конкурсной массы, то нужно вводить ограничения, не позволяющие банкам финансировать ипотеку за счет частных вкладов», – считает Николай Шитов.
Возглавляемый Шитовым Городской ипотечный банк может хотя бы рассчитывать на использование филиалов и отделений партнерского «Росгосстраха». Ни один другой российский финансовый институт, удовлетворяющий «ипотечным» нормативам ЦБ, не имеет такой сети продаж, какой обладают оказавшиеся «за бортом» крупные розничные банки.
Небольшие банки могли бы подобно АИЖК просто перекупать закладные у третьих лиц. Но здесь возникает проблема привлечения стартового капитала. А главное, его стоимости. Не все же имеют такого гаранта, как Минфин. К тому же вовсе не очевидно, что, столкнувшись с необходимостью в кратчайшие сроки удовлетворить аппетиты инвесторов, новоиспеченные конкуренты АИЖК станут заниматься именно жилищной ипотекой. По мнению главы Московского ипотечного агентства Дмитрия Будакова, «на формирование пула закладных по жилищной ипотеке могут уйти годы. А с точки зрения финансовых инструментов неважно, какая ипотека у тебя в активах».
Есть и еще один нюанс. Имидж ипотечных ценных бумаг, а значит, в конечном счете и стоимость привлекаемых таким образом ресурсов, по мнению Елены Клепиковой, в значительной степени зависит от того, насколько удачными будут первые выпуски. «Если сначала выйдет «мелочь», сама идея провалится, – утверждает президент НИКОМ. – АИЖК получит возможность сказать, что банки не умеют выпускать ипотечные ценные бумаги».
Став фактическим монополистом на рынке ипотечных ценных бумаг, АИЖК сможет осуществить свою давнюю мечту и привлечь в качестве инвестора Пенсионный фонд России (ПФР). Еще в мае 2003-го зампредседателя правления ПФР Александр Черноиван говорил о планах фонда до 30% своих средств вкладывать в облигации АИЖК.
Тем не менее до сих пор ПФР воздерживался от инвестиций в облигации АИЖК. «Непонятно, почему средства Пенсионного фонда не инвестируются в надежную бумагу, имеющую госгарантию и более доходную, чем ГКО–ОФЗ», – недоумевает Семеняка.
Но упомянутые займы обеспечены лишь госгарантиями. А вот когда АИЖК выпустит ценные бумаги, не просто гарантированные Минфином, но привязанные к пулу ипотечных кредитов, консерваторам из ПФР уже не удастся отвертеться. Покупая такие облигации, фонд одновременно и решает жилищную проблему, и обогащает пенсионеров.
Президент будет доволен. И не он один.
В кругу «семьи»
Превращение АИЖК в ипотечного монополиста любопытным образом совпало с появлением как в самом агентстве, так и в «смежных» ведомствах людей, ранее довольно тесно связанных с экс-главой президентской администрации Александром Волошиным. Помощник президента Игорь Шувалов, председатель ФКЦБ Игорь Костиков, зампред правления ПФР Александр Черноиван с разной степенью результативности способствовали усилению АИЖК. Нелишне напомнить и об апрельском назначении замминистром здравоохранения Александры Левицкой. Минздрав курирует деятельность Пенсионного фонда, и Левицкая, несомненно, поможет ПФР принять правильное инвестиционное решение.
Учитывая рационализм Александра Волошина, трудно предположить, что, пестуя АИЖК, он руководствовался исключительно желанием решить жилищные проблемы соотечественников. Как человек весьма искушенный в политических и финансовых играх, Волошин не мог не оценить возможностей, открывающихся перед посредником, организующим переток средств Пенсионного фонда в регионы. При этом наличие госгарантии избавляет АИЖК от какой бы то ни было ответственности за своевременное погашение ипотечных займов.
«Кредитный риск, который присущ пулу ипотечных кредитов, передается инвестору, – говорит Александр Семеняка. – Если платежи со стороны заемщика прекращаются, то они не поступают и инвестору». Выход, по мнению гендиректора АИЖК, в структурировании займов. Под «разумно ожидаемый убыток» выпускается специальный транш. Желательно последний. На него не распространяется госгарантия, и соответственно ставки купонного дохода гораздо выше, чем по другим траншам. Правда, решение о том, какие закладные включить в высокодоходный транш, АИЖК принимает на основании собственных (достаточно субъективных) оценок. А в подобных случаях грань между невольной ошибкой и злоупотреблением служебным положением слишком зыбка, чтобы исключить всякую возможность торговли инсайдерской информацией и прочих «шалостей».
У монополиста все может быть. Кроме выгодных тарифов и ставок.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
