Дежавю
История повторяется: неправильное развитие американского рынка недвижимости годами содействовало созданию несуществующих ценностей и в 2008 г. привело к коллапсу всей глобальной финансовой системы. С благословения Вашингтона американские банки раздали ипотечные кредиты ненадежным заемщикам и тем самым загнали на небывалую высоту цены на дома в США. Риски "прятали" в комплексных финансовых продуктах, распространяя их по всему свету. В частности, земельные банки в Германии их с удовольствием покупали.
Председатель Федерального резервного банка в Филадельфии Чарлз Плоссер до сих пор был единственным высокопоставленным представителем Федеральной резервной системы (Fed) США, кто хотя бы косвенно признал долю вины Fed в создании спекуляционного "пузыря" на американском рынке недвижимости. "Мы не хотим вызвать очередной бум строительства частных домов", - заявил он в прошлом году в интервью Bloomberg. Но к тому времени, к июлю 2013 г., Fed уже давно снова стала движущей силой роста цен на рынке недвижимости США посредством политики низких учетных ставок и скупки кредитов, обеспеченных ипотекой (так называемые Mortage Backed Securities, MBS) ассоциаций Fannie Mae и Freddie Mac, которые в 2008 г. были переведены под государственное управление.
В итоге количество MBS на балансе Федеральной резервной системы возросло после 2008 г. с нуля до примерно $1500 млрд. В результате Fed превратилась в крупнейшего игрока на этом рынке. Почти все новые эмиссии MBS оседают в Fed. Так, все программы скупки кредитов, называемые на профессиональном жаргоне Quantitative Easing (QE), стали составной частью американского рынка частного жилья.
В то же время Fed превратила этот рынок в игрушку банков и финансовых инвесторов. После первого раунда QE в 2008 г. около 30% проданных частных домов ушли к финансовым инвесторам. Такие инвестиционные фонды, как Blackstone или Colony Capital, с размахом ворвались в бизнес на пустующих односемейных домах, выставленных на принудительную продажу с молотка. Например, в марте 2013 г. фонд Blackstone купил 20 000 таких домов на общую сумму $3,5 млрд и заложил кредитную линию в $2,1 млрд для дальнейших приобретений. Массированное участие крупных инвесторов повлекло за собой рост цен на американском рынке недвижимости.
Опять в ходу гарантии
Если кто-нибудь думал, что Уолл-стрит после опыта финансового кризиса основательно очистила или даже закрыла свои "рассадники заразы", то он ошибался. "Ядовитые" финансовые продукты продолжали и развиваться, и создаваться. На сей раз, в отличие от 2007 г., кредиты в первую очередь выдаются не на объекты недвижимости, а на эфемерные сделки по аренде. Начало в 2013 г. положила "дочка" Blackstone, Invitation Homes, с капиталом в $479 млн для финансирования будущей аренды односемейных домов. И как во времена перед первым финансовым кризисом, инвестиционные фонды, пенсионные кассы, фонды недвижимости с налоговыми льготами набросились на эти в высшей степени рискованные бумаги, словно и не было никогда краха подобных продуктов. На этом рынке ожидаются арендные доходы объемом $1500 млрд, а предоставляемые гарантии позволяют крупным спекулянтам сократить долю собственного капитала в предназначенных для аренды объектах с обычных 40 до 25-30%. Остальные расходы финансируются за счет долгов. Таким образом, повышается доходность вкладываемого в дело собственного капитала, и фонды могут купить в кредит еще больше односемейных домов, продолжая вздувать цены.
Частные покупатели домов в один прекрасный день не смогут угнаться за этим трендом. Финансовые инвесторы начинают захватывать командные позиции на рынке жилья. Добрая половина всех транзакций на американском рынке строительства домов теперь уже совершается крупными инвесторами или богатыми людьми - в конце 2012 г. их доля еще составляла 18%. Дешевые деньги Fed делают это возможным. Однако оздоровление американского рынка жилья - это финансово-политическая иллюзия, ибо избыточное предложение частных домов не сократилось, а лишь ушло из поля зрения благодаря программам скупки кредитов, создавшим большую ликвидность.
Угроза второго кризиса кредитования
Однако в ходе осуществления программ скупки кредитов (Quantitative Easing) не увеличилось число заявок на получение ипотеки, оно находится на самом низком уровне с 1995 г. Круг потенциальных покупателей недвижимости в США много лет пребывает в застое. И неудивительно: треть американцев либо выбыли с рынка труда, либо по другим причинам живут на пособия. Каждый второй потребитель относится к категории должников, так как не в состоянии вовремя выплачивать кредиты или даже вынужден объявить себя банкротом.
Число домов, предназначенных к принудительной продаже с аукциона, снова растет: в январе на 8% по сравнению с декабрем. Правда, в среднем по стране за год отмечено 18-процентное уменьшение числа домов, принудительно выставленных на торги, однако в Калифорнии, представляющей собой важный рынок, в январе пошло с молотка на 57% домов больше, чем год назад. Авторитетный эксперт по кредитам Джефф Гундлах, основатель инвестиционной фирмы DoubleLine Capital, не исключает даже возвращения ипотечного кризиса. Несмотря на рост цен, у 8 млн владельцев частных домов долг по ипотеке по-прежнему превышает стоимость приобретенной недвижимости. Каждый пятый отнятый за долги дом в США пустует и ветшает.
В качестве причины возвращения ипотечного кризиса хватило бы уже и того, что во время повышения курса ценных бумаг на недвижимость люди набрали долгов по кредитной линии HELOC. Ни больше ни меньше, чем $220 млрд по этим кредитам, которые выдаются обычно на десять лет и которые были так популярны у должников по ипотеке, заемщикам предстоит выплатить в ближайшие четыре года. Ежемесячные взносы должников могут увеличиться более чем в три раза. "Здесь постепенно нарастает волна ужаса", - констатирует Арни Крюс Каттс, главный экономист кредитного агентства Equifax. От неплатежей в этом сегменте могут особенно пострадать Bank of America, JPMorgan и Wells Fargo.
Слишком дорого для обычных граждан
Индекс доверия американских строительных организаций упал в феврале по сравнению с январем с 56 до 46 пунктов. Это был самый резкий месячный спад из когда-либо отмеченных. Затронуты все три компонента индекса: условия для продаж, ожидаемый сбыт, заинтересованность клиентов. Это снижение кое-кто объясняет слишком суровой зимой. Но вот только холода по преимуществу затронули восток США, в то время, как снижение индекса было особенно сильным на западе. Цены на недвижимость в западных регионах экстремально расходятся с доходами граждан.
Растущие ипотечные ставки и рост цен на дома - более интенсивный, чем рост доходов граждан - способствуют тому, что потенциальные покупатели жилья не в состоянии справляться с ежемесячными платежами по кредитам. Согласно данным RealTrac, полученным в результате изучения транзакций в 325 округах США, в IV квартале 2013 г. дом с тремя спальнями в среднем был на 21% дороже, чем в конце 2012 г. В некоторых районах Калифорнии рост цен составил 50%. Поэтому становится все яснее: американский средний класс более не может позволить себе собственный дом. Доля транзакций по первой покупке дома упала до 27% от всей приобретенной недвижимости. Многие годы эта квота составляла 40%.
Вместе с ценами растет и стоимость аренды. Ее тоже не могут оплачивать все больше американцев. Это ставит под угрозу основу гарантированных доходов от аренды и одновременно базу для оздоровления цен на рынке жилья в США. Исследовательская компания Morningstar недавно сообщила о значительном уменьшении доходов от аренды, которыми "дочка" Blackstone, Invitation Homes, покрывала осуществленные осенью сделки Rental Home.
За период с октября до января доходы от арендной платы снизились на 7,6%. Стоимость соответствующих ценных бумаг в ряде случаев упала ниже номинала. Точно так же начинались и проблемы с кредитами subprime.
Если в конечном счете доходов от аренды окажется недостаточно для того, чтобы обслуживать долги, или упадут цены на недвижимость, тогда бумаги станут "токсичными", то есть обесценятся. В компании American Homes 4 Rent (AMH), которая является крупнейшим, после Blackstone, сдатчиком домов в аренду и с августа котируется на бирже, произошло неожиданное событие: финансовый директор Питер Нельсон объявил об уходе со своего поста. Возможно, это сигнал того, что данная бизнес-модель не функционирует.
Тучи сгущаются и над рынком недвижимости в сфере розничной торговли. В период между 2000 г. и 2008 г. на этом рынке еще отмечался бум. Торговые площадки для розницы в США увеличивались в среднем на 27 млн кв. м в год. А в 2013 г. эти площади выросли лишь на 4 млн кв. м. Еще во времена строительного бума сократились обороты розничной торговли, как и чистые доходы 90% населения США. Дополнительное давление на стационарную розничную торговлю оказало победное шествие Amazon. Объем торговли онлайн с 2008 г. удвоился.
В США сегодня имеется около 1100 торговых моллов. "Становым хребтом" этих "храмов шопинга" зачастую являются филиалы компаний Sears и J.C.Penney. Последняя только что объявила о закрытии 33 магазинов. Sears после 2010 г. ликвидировала около 300 филиалов. Знаток отрасли Майкл Бурден из консалтинговой компании Exess Space Retail Services исходит из того, что в ближайшие пять-десять лет торговые площадки сократятся на треть или даже вдвое. Если исчезнут Sears и J.C.Penney, проблемы могут возникнуть и у таких инвестиционных фондов, как Simon Property или General Growth Properties (GGP), специализирующихся на торговых моллах и тоже имеющих большие долги.
Управляющий хедж-фондом Билл Акман уже подал сигнал о выходе из бизнеса. Глава Pershing Square Capital считается специалистом по розничным сетям и торговым центрам. Его фонд ($8 млрд) четыре года назад участвовал в спасении GGP, вложив $60 млн. Второй по значению собственник торговых моллов тогда балансировал на краю банкротства. Теперь Акман расстался с GGP, получив миллиардные прибыли.
"Короткие" спекуляции
Частные вкладчики, которые хотят сыграть на крахе американского рынка недвижимости, должны делать это косвенным образом. Они могут сыграть на понижение курса с помощью "коротких" сертификатов на акции американских компаний, строящих дома, банков REITs и сетей розничной торговли. Но пока, видимо, рано покупать ценные бумаги. Перед первым кризисом недвижимости в США о нем предостерегали в течение нескольких лет, и тем сильнее он разразился в 2007 г. Вкладчикам нужно держать руку на пульсе. И когда кризис начнет обостряться, было бы, конечно, неплохо знать, на какие продукты стоит сделать ставку.
Подписывайтесь на нас:
