«…до самых до окраин»
Фото: Belkin Alexey / news.ru / Global Look Press
Активность девелоперов — барометр экономического развития региона. Чем она выше, тем перспективнее территория для жизни и бизнеса.
«Еще совсем недавно, — говорит руководитель направления „Аналитика“ компании Est-a-Tet Светлана Комиссарова, — основное внимание и крупные инвестиции на рынке девелопмента концентрировались в Москве и Санкт-Петербурге, однако в последнее время на первый план выходят регионы с высокой инвестиционной привлекательностью, динамичным экономическим ростом и демографическим потенциалом».
На Петербургском международном экономическом форуме — 2024 Агентство стратегических инициатив (АСИ) обнародовало данные Национального рейтинга инвестиционного климата, оценившего регионы по 110 параметрам в восьми ключевых сферах — от инфраструктуры до кадровых ресурсов. Абсолютным лидером ожидаемо стала Москва, вторую строчку поделили Республика Татарстан и Нижегородская область, а замкнули тройку Московская область, Башкортостан и Тюменская область.
Параллельно Национальное рейтинговое агентство включило в топ-5 инвестиционно привлекательных регионов Москву, Санкт-Петербург, Ямало-Ненецкий автономный округ, Татарстан и Подмосковье, делая акцент на экономических и административных факторах.
Аналитики «Эксперта» в своем исследовании за 2023 — первую половину 2024 года отмечали динамику роста у Краснодарского и Приморского краев, которые вместе с Москвой, Татарстаном и Ямало-Ненецким АО вошли в лидерскую группу. Эксперты подчеркивали, что при оценке учитываются не только текущие показатели, но и прогресс регионов относительно предыдущих периодов.
Обоснованный выбор
Принимая решение о выходе в тот или иной регион, девелоперы опираются на ряд ключевых показателей, определяющих инвестиционную привлекательность региона, и ряд косвенных.
Среди первых Светлана Комиссарова выделяет темпы роста ВРП, уровень зарплат, долю населения с доходами выше среднего. По ее словам, высокая скорость развития, как в Москве, Санкт-Петербурге или Татарстане, сигнализирует о благоприятном бизнес-климате и потенциале для вложений. Уровень зарплат и доля населения с доходами выше среднего формируют спрос на жилье комфорт- и бизнес-класса, напоминает Светлана Комиссарова, тогда как структура экономики — баланс между промышленностью, сельским хозяйством и сферой услуг — определяет устойчивость рынка. Например, нефтегазовые регионы вроде ХМАО демонстрируют высокие зарплаты, но зависимость от сырьевой конъюнктуры.
Коммерческий директор «Главстрой Регионы» Алексей Артошин среди экономически перспективных регионов выделяет Татарстан, привлекающий инвесторов развитой экономикой и господдержкой, Краснодарский край, делающий ставку на курортное строительство и миграционный приток, Новосибирскую область, развивающую IТ-кластер и агломерацию, Тюменский регион, опирающийся на нефтегазовые инвестиции и высокие доходы населения, Челябинскую область, демонстрирующую промышленный рост и реновацию промзон, задавая тренд на обновление.
К числу перспективных, по мнению Алексея Артошина, присоединяется Нижний Новгород. Диверсифицированная экономика (промышленность, логистика, IT), выгодное ные, транспорт, общественные пространства — стимулируют спрос на жилье. Строительство трассы Москва — Казань усиливает связь со столицей, а комплексные проекты развития создают новые площадки под застройку.
На Дальнем Востоке интересными для девелоперов являются Южно-Сахалинск благодаря стабильной экономике, мерам поддержки и фокусному развитию инфраструктуры и Владивосток, где сочетаются логистика, образование, туризм и спрос на жилье. «С проработкой градостроительной политики и участием региональных властей работать в таких городах становится проще. Есть потенциал для долгого цикла, а это один из ключевых факторов при выходе в новые регионы», — говорит Алексей Артошин.
На Дальнем Востоке интересным для девелоперов является Владивосток, где сочетаются логистика, образование, туризм и спрос на жилье. Фото: unsplash.comА люди где?
Демографические тренды и миграция становятся вторым ключевым фактором. Рост населения за счет естественного прироста или миграции, как в Новосибирске или Казани, усиливает спрос на жилье. Урбанизация, выражающаяся в «бегстве в города», подогревает рынок мегаполисов, но есть и ощутимый обратный поток: из условно столичных сити в регионы с курортным вайбом и высоким качеством жизни — это создает новые точки роста в Краснодарском крае и Калининградской области.
Девелоперы обращают внимание на внутреннюю миграцию, продолжает генеральный директор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина. Так среди лидеров по миграционному приросту (количество прибывших за вычетом выбывших) числятся Московская область (+62 тыс. человек за 9 месяцев 2024 года), Краснодарский край (+24,6 тыс. человек), Ленинградская область (+17,7 тыс.), Ханты-Мансийский округ (+7,8 тыс.) и Тюменская область (+4,8 тыс. человек).
Коммерческий директор ГК «Развитие» Виктория Анохина добавляет, что, по данным Росстата за январь — октябрь 2024 года, к регионам с повышенной демографической динамикой (коэффициент рождаемости выше среднего) также относятся: Чеченская Республика, Республика Тыва, Дагестан, Алтай и Астраханская область.
Структура домохозяйств, включая возрастной состав и семейные модели, влияет на предпочтения: молодежь ищет студии, семьи — таунхаусы, а пенсионеры — объекты с развитой социальной инфраструктурой.
Инфраструктурные проекты
Катализатором инвестиционной активности служат инфраструктурные проекты. Аэропорты, гостиницы, транспортные узлы становятся критически важной составляющей для привлечения инвесторов.
Вся территория страны является площадкой под эти проекты, уверен исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. «Будут активно развиваться масштабные проекты Северного морского пути (СМП) и логистический коридор Север — Юг», — говорит эксперт. Развитая транспортная сеть — дороги, аэропорты, мосты — не только упрощает жизнь горожан, но и увеличивает инвестиции в недвижимость.
Не менее значимы промышленный и научный профили региона. Наличие кластеров, таких как машиностроение и металлургия в Екатеринбурге, создает рабочие места и стимулирует экономику. Сооснователь компании BAZA Development Марк Заводовский отмечает, что в Екатеринбурге — индустриальном сердце России — функционируют более 220 крупных и средних предприятий, лидеров отечественного и мирового рынков в самых разных отраслях. «На высокую оценку застройщиками региона также влияют существенный рост стоимости жилья в период действия льготной ипотеки (2020–2024), а также высокое количество заключаемых сделок (в сравнении с другими городами-миллионниками)», — говорит Марк Заводовский.
Вузы и научные центры — новосибирский Академгородок, татарстанский Иннополис, московское Сколково — притягивают молодежь и высококвалифицированных специалистов, обеспечивая кадровый резерв. Технопарки и особые экономические зоны активизируют смежные отрасли: от логистики до IT, формируя экосистему для инноваций.
Капитализация инфраструктуры, напоминает Светлана Комиссарова, также раскрывается через знаковые проекты: набережные, парки, бизнес-центры повышают престиж городов, как это произошло в Москве и Санкт-Петербурге. Трансформация промзон, реновация и концепции «умных городов» (Казань, Иннополис) создают новые точки роста, улучшая качество среды.
Ипотека решает
Отдельный драйвер — государственная поддержка. Льготные программы семейной или дальневосточной ипотеки расширяют покупательскую аудиторию, а налоговые льготы в ТОСЭР и ОЭЗ привлекают инвесторов.
В 2021–2022 годы эти меры уже доказали эффективность, увеличив объемы продаж. После отмены в прошлом году льготной программы «ипотека с господдержкой», преимущество получили регионы, включенные в федеральные программы (Дальний Восток с программой Дальневосточной ипотеки, регионы, попадающие под действие программы Арктической ипотеки, новые территории, где тоже действует льготная программа), они получат дополнительное финансирование, что привлечет девелоперов. «В этом году Владимир Путин поручил правительству также утвердить индивидуальные программы социально-экономического развития десяти регионов на 2025–2030 годы. Речь идет о республиках Алтай, Калмыкия, Марий Эл, Тыва, Хакасия, Чувашия, Алтайском крае, Кировской, Курганской и Псковской областях. Так что, возможно, в перспективе и эти регионы повысят свою привлекательность для девелоперского рынка», — рассказывает директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко.
К финансовым инструментам господдержки Светлана Комиссарова относит также субсидии для застройщиков (компенсация инфраструктурных расходов), снижение ставки проектного финансирования. «Развитие законодательства в части жилого строительства и банковской сферы способствует выработке доверия к рынку», — считает эксперт.
Конкуренция
Следующий индикатор зрелости рынка — уровень конкуренции ｹGｹGсреди девелоперов. Присутствие федеральных игроков и активность локальных компаний создают здоровую конкуренцию, улучшая качество проектов и сдерживая цены. Монополизация же, напротив, снижает инвестиционный интерес.
Сейчас лидером по количеству регионов присутствия является ГК ПИК, напоминает Наталья Шаталина. Застройщик строит свои объекты в 15 регионах, второе место у ГК «Самолет» — проекты компании реализуются в 14 регионах. На третьей позиции — компания родом из Ижевска, «Талан», застройщик присутствует в 10 регионах. Четвертая позиция у компании «Брусника» — помимо родного Екатеринбурга застройщик возводит проекты еще в 8 регионах России. А пятую позицию делят компании ФСК и «Эталон» — оба застройщика осваивают по 7 регионов.
Инвестиционно-привлекательный туризм
Инвестиционная привлекательность регионов, подчеркивает Светлана Комиссарова, определяется не только экономикой и демографией, но и рядом косвенных индикаторов. Первый из них — туристический потенциал. Курортные и исторические города, среди которых генеральный директор ООО «СЗ „Монолит Девелопмент“» и Villagio Estate Светлана Клиновая выделяет Екатеринбург, Тюмень, Казань, Иркутск, Новосибирск, Ставропольский край, Республику Крым и Горный Алтай, демонстрируют устойчивый спрос на аренду и вторичное жилье, привлекая инвестиции в гостиничный сектор.
«Рост популярности туризма здесь связан с синтезом культурно-познавательных и активных форматов, — отмечает партнер и региональный директор департамента консалтинга NF GROUP Ольга Широкова. — Развитие инфраструктуры — отелей, ресторанов — поможет не только сохранить, но и увеличить турпоток».
Причем касается это не только известных туристически привлекательных мест, но и новых туристических направлений. Акцент эксперты делают на Камчатке: по словам Анны Куликовой из FANTALIS Architects, за семь лет турпоток вырос в 2,3 раза, достигнув 410,8 тыс. человек в 2024 году, а к 2030-му ожидается превышение 600 тыс. Новый терминал аэропорта Петропавловска-Камчатского и бум зимнего туризма (+35 % в сезоне 2024–2025 годов) снижают сезонную зависимость, но дефицит гостиниц остается вызовом для девелоперов.
Пример того, как инфраструктурный проект способен перезагрузить имидж индустриального моногорода, превратив его в новый центр притяжения для внутреннего туризма, — городской курорт «Притяжение» в Магнитогорске. За три года на месте заброшенного садового хозяйства появился парк-курорт с озером, горнолыжными трассами и гастрономическими кластерами, принявший 5,5 млн гостей.
Заместитель генерального директора ПАО «ММК» и директор ООО «Территория Притяжения» Алексей Жлоба отмечает, что проект не только создал инфраструктуру для отдыха, но и запустил цепь позитивных изменений: новые дороги сократили пробки, обновленный транспорт связал районы, а высадка нескольких миллионов растений восстановила экобаланс.
Особо привлекательны для девелоперов регионы, где развитие туризма сопровождается инфраструктурными проектами — модернизацией аэропортов, скоростных магистралей. Виктория Анохина в пример приводит трассу М-12 (Москва — Казань), строительство которой повысило инвестиционную привлекательность целых регионов. Владислав Преображенский называет Центральный транспортный узел (ЦТУ) — сеть скоростных электричек, которые к 2030 году свяжут Москву с ближайшими регионами. В состав узла входят 11 регионов — это Москва, Московская, Тульская, Владимирская, Ивановская, Смоленская, Тверская, Ярославская, Рязанская, Калужская и Костромская области. Пользоваться транспортной сетью будет 31 млн человек. «Аналогичным образом притоку инвесторов и девелоперов способствуют строительство и модернизация аэропортов», — говорит Виктория Анохина.
Эти меры помогают системным девелоперам и регионам синхронизировать усилия для повышения туристической привлекательности.
Под прикрытием гостиниц
Одна из проблем регионального рынка — отсутствие четкого регулирования. Застройщики часто возводят жилье под видом гостиниц, нарушая государственную стратегию в туризме. Ситуацию могут изменить новые законы, в том числе обязательная классификация объектов размещения. Это заставит инвесторов сразу создавать качественные проекты, вместо того чтобы переделывать их под стандарты постфактум.
Кроме того, отмечает генеральный директор DBC Engineering Роман Дякин, есть и еще одна проблема: традиционные игроки сталкиваются с конкуренцией со стороны девелоперов, ранее фокусировавшихся на жилье и инфраструктуре. Крупные компании, такие как «Сбер» (проекты «Мрия», «Манжерок») и «Ава-Групп», создают специализированные подразделения для реализации гостиничных комплексов, чему способствуют госпрограммы льготного кредитования. Государство, как подчеркивает Ольга Широкова, поддерживает тренд через модернизацию аэропортов, магистралей и нацпроект «Туризм и гостеприимство», синхронизируя усилия регионов и бизнеса.
Активность программ устойчивого развития проявляется в субсидиях и налоговых льготах, однако, по мнению Дарьи Каневой, основателя DSS Consulting, 90 % гостиничных проектов реализуются с нарушением технологических стандартов. «Господдержка стимулирует, но не заменяет рыночные механизмы, от которых зависит прибыль», — говорит она. При этом нишевые форматы вроде энотуризма (поезд РЖД «К виноградникам у моря») или спортивных трейлов (винный трейл в Анапе) расширяют возможности, а редевелопмент заброшенных санаториев позволяет создавать современные объекты для разных категорий туристов.
Научные центры, такие как татарстанский Иннополис, притягивают молодежь и высококвалифицированных специалистов, обеспечивая кадровый резерв. Фото: пресс-служба г. ИннополисВласть готова?
Выбор региона для девелоперских проектов сегодня немыслим без анализа двух ключевых факторов: наличия административного ресурса и готовности власти к сотрудничеству. Как отмечает президент Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко, именно поддержка в создании транспортной и инженерной инфраструктуры становится решающим аргументом для застройщиков. Однако идеальная картина часто разбивается о региональные реалии, где административные барьеры и плохо прогнозируемые ограничения формируют зону повышенных рисков.
Коммерческий директор ГК «Развитие» Виктория Анохина в облако рисков добавляет недостаток свободных земельных участков в ряде регионов, а также сложности с подключением коммуникаций. Кроме того, по ее словам, отдельные регионы отличаются сложным административным аппаратом и низким уровнем правовой защиты инвесторов, что отталкивает застройщиков.
Сложность представляют и территории с особым статусом — зоны охраны культурного наследия, где полностью парализуется жилищное строительство и развитие всей территории в целом, или участки рядом с аэропортами, где внезапные запреты останавливают стройку. Кроме того, девелоперы сталкиваются с требованиями обеспечивать проекты социальной инфраструктурой, но отсутствие четких критериев превращает эти условия в «подвижные мишени», увеличивая финансовую нагрузку. «Ситуация меняется стремительно: надзорные органы ужесточают запросы, но не дают инструментов для их выполнения», — подчеркивает Максим Федорченко.
Даже перспективные механизмы, такие как комплексное развитие территорий (КРТ), зачастую оборачиваются бюрократическим лабиринтом, продолжает Максим Федорченко. Подготовка земель под КРТ, требующая согласований с десятком ведомств, может затянуться на годы, откладывая старт проектов и меняя их экономику. Это особенно критично для новых игроков, которые, помимо процедурных сложностей, сталкиваются с лоббированием интересов местных застройщиков. Искусственное затягивание согласований, отказы в выделении участков или требования дополнительных экспертиз — все это формирует «стеклянный потолок» для иногородних компаний.
Однако вызовы не исчерпываются административными преградами. Подключение к инженерным сетям превращается в квест с неясными сроками и высокими тарифами, а дефицит местных подрядчиков вынуждает привлекать команды из других регионов, увеличивая расходы. Финансовая составляющая тоже тревожит: на фоне высокой ключевой ставки и дорогой ипотеки спрос в малых городах остается вялым, снижая маржинальность проектов.
Культурно-исторический контекст добавляет нюансов: сопротивление жителей точечной застройке, протесты против вырубки парков или ограничения доступа к набережным демонстрируют, что игнорирование локальной идентичности чревато социальными конфликтами, отмечает Максим Федорченко.
В итоге устойчивое развитие территорий зависит от способности власти и бизнеса найти общий язык. Регионам, готовым к диалогу, удается не только привлекать инвестиции, но и создавать среду, где девелоперские инициативы перестают быть источником рисков, превращаясь в драйверы роста.
«Однако там, где власти демонстрируют готовность к сотрудничеству и заинтересованы в привлечении инвестиций, шансы на успешное развитие строительных проектов многократно возрастают», — говорит Светлана Анохина.
Также, предупреждает руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина, инвесторам важно оценивать не только текущую ситуацию, но и потенциал развития региона на горизонте 5–10 лет. Оценка потенциала территории, считает эксперт, — это не только текущие экономические показатели или миграционный прирост, но и «подводные течения», способные перечеркнуть прогнозы. Например, высокая миграция может обернуться перенаселенностью и нагрузкой на инфраструктуру, особенно если вызвана временными факторами — вроде стройки завода-гиганта, который уйдет вместе с рабочими местами.
Инфраструктурные проекты тоже не всегда надежны: громкие анонсы на форумах часто остаются декларациями, не меняя реальность. Ключевой маркер — способность местных властей вести диалог с бизнесом и последовательно реализовывать стратегии. Не менее важен экологический фактор: игнорирование может спровоцировать социальные конфликты и репутационные потери.
Успех девелопмента зависит от синхронизации усилий власти и бизнеса: прозрачность регуляторики, цифровизация процессов и диалог с инвесторами критически важны для устойчивого роста. В долгосрочной перспективе приоритетными останутся регионы, сочетающие экономическую стабильность, инфраструктурную развитость и административную открытость.
Максим Федорченко,
президент Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (АСОНО), координатор национального объединения строителей (НОССТРОЙ) по Сибирскому федеральному округу
В текущих условиях рынка для девелоперов актуальны три стратегии развития.
Первая — это работать в регионах, где сохранены программы по льготному ипотечному кредитованию. Это новые территории, дальневосточные регионы. Однако важно проанализировать, как реализуются эти программы в условиях нынешней регуляторики со стороны банков и со стороны ЦБ. Зачастую их наличие не обеспечивает большого количества выдаваемых льготных ипотечных кредитов.
Вторая стратегия — это обеспечивать площадки, получать разрешения на строительство, то есть заниматься подготовкой будущих проектов к периоду снижения ключевой ставки, при которой ипотечные кредиты станут доступны для покупателей и на рынок придет отложенный спрос. При этом подходе лидерами жилищного строительства останутся те же регионы, которые ими и были: крупные города, крупные региональные центры, обладающие значительной промышленной, торговой инфраструктурой и являющиеся центрами внутренней миграции. В Сибири это Новосибирск, Красноярск, Иркутск, на Урале — Екатеринбург, Тюмень. То есть те регионы, где жилищное строительство успешно развивалось до сих пор и где сформировалась достаточно высокая цена квадратного метра. Вложение в регионы, где население не привыкло покупать жилье по сравнительно высокой цене, это достаточно рисковые инвестиции для девелопера, поскольку в условиях нестабильности финансового рынка и роста себестоимости застройщики столкнулись со значительным снижением рентабельности проектов — фактически до нуля.
Третья стратегия — это выбор регионов, где активно развивается внутренний туризм. Например, в СФО это Горный Алтай, Хакасия. В этих регионах достаточно активно идет строительство и есть спрос, даже при отсутствии ипотечных продуктов. Однако спрос специфический, с лотами в основном для сезонного проживания. Поэтому в туристические регионы нужно заходить с проектами, перестроенными под их специфику: это уже не жилищное строительство, а это строительство апартаментов с соответствующей квартирографией, с необходимой сопутствующей инфраструктурой.
Еще по теме
