Между стабильностью и инвестициями: градоустройство в поисках золотой середины
Фото: МосФото
За короткий срок градостроительство прошло путь от гиперконтроля генерального плана к достаточно гибким формам управления территорией. У каждого из подходов были свои плюсы и минусы, но сейчас уже жизнь диктует нам необходимость баланса между интересами социума и бизнеса. Государство в этих отношения и есть балансирующий институт — считает Дмитрий Лапшин, первый заместитель генерального директора АО «Российский институт градостроительства и инвестиционного развития „Гипрогор“», профессор Международной Академии Архитектуры в Москве.
В любом деле есть напряжение, которое надо не снимать, а превращать в энергию развития. В градостроительстве это напряжение между стабильностью и инвестициями. Горожане хотят уверенности: купил квартиру с видом на парк — значит, парк останется. Инвесторы хотят предсказуемости. Вложил деньги — значит, правила завтра не поменяются, и финансовая модель проекта будет реализована. Но при этом бизнесу нужна гибкость, а городу — развитие. Долгое время казалось, что это вечный конфликт. Но опыт последних лет показывает, что баланс возможен. Более того, он уже выстраивается — через новые типы документов и цифровые инструменты.
Задача 1. Перестать требовать от одного документа невозможного
Главный системный сбой прошлых лет был в перегрузке генерального плана. От него пытались получить все: и неизменность границ, и быструю реакцию на инвестзапросы. Получался документ, который работал плохо и медленно. Сегодня профессиональное сообщество все увереннее приходит к пониманию, что функции нужно разделить. Мастер-план (стратегический уровень) отвечает на вопрос «Что сделать?» и может быть даже более важный вопрос «Почему?». Это долгосрочное вИдение, общественное согласие и приоритеты, своего рода общественный контракт. Но при том, что сам мастер-план должен смотреть на 30–50 лет вперед, по моему мнению, гибкость здесь возможна и нужна — раз в 5–6 лет общество и власть могут сверять цели и ориентиры.
Генеральный план и ПЗЗ (нормативный уровень) отвечают на вопрос «Как именно, с какими параметрами и где?». И вот этот уровень должен быть защищен от точечных правок. Стабильность не в застывшей карте, а в том, что правила игры меняются только через публичные процедуры и с горизонтом в 15–20 лет. Отдельные города уже двигаются к этой логике, хотя и разными темпами. Задача федерального уровня — закрепить этот баланс методически, предоставляя регионам необходимые инструменты, что сейчас и стремится делать ДОМ.РФ.
Задача 2. Сделать мастер-план цифровым навигатором для мэра и инвестора
Да, именно мэра, а не абстрактного отдела градостроительства и архитектуры. Мастер-план сегодня многими воспринимается как презентация. Но он уже вполне может быть и повседневным рабочим цифровым инструментом. На рынке есть несколько решений, но им предстоит еще значительный путь по функциональному и пользовательскому насыщению.
Представьте себе платформу, где в одном пространстве сведены градостроительные ограничения, свободные мощности инженерных сетей, планы по социальным объектам, бюджетные возможности на 3–5 лет, инвестиционные площадки, программы развития, набор стратегий с пошаговым планом реализации, алгоритм последовательности в соответствии с иерархией и сроками подготовки и утверждения распорядительных документов, а также отдельные пользовательские настройки (например, для территорий со специальными юридическими, экономическими режимами).
Для инвестора такая платформа — окно возможностей. Он не гадает, можно ли здесь строить. Он заходит на платформу — видит зоны, сроки, условия подключения, даже типовые обременения по социальной инфраструктуре. Это не только возможность прогнозирования, но прямое сокращение издержек, а значит, и конечной цены квадратного метра.
Для главы города это ассистент, который помогает отслеживать и развитие ситуации, и осуществлять сценарное планирование. Это не замена человеку, это усиление его компетенций. И что принципиально — это снимает напряжение между «хочу привлечь инвестиции» и «боюсь потерять контроль».
И это не просто ассистент как советник, это одновременно и точный порядок действий по набору документов с датами начала процесса для предсказуемого итога. Перечень поручений, заданий, заказов научных или иных работ, синхронизированный с процессом закупок, сроками разработок, нормами по принятию законодательных актов. Достаточно просто вставить «флешку» в рабочий компьютер, и в календарь выгружается параметрическая модель действий, необходимых для реализации стратегий из «мастер-плана», с указанием контрагентов для исполнения поручений или партнеров для выстраивания взаимоотношений. Таким образом, мастер-план становится обещанием, которое выполняется.
Задача 3. Не воевать с девелоперами, а дать им новые инструменты
Мастер-план сейчас часто работает как инструмент для позиционирования девелоперского проекта. Инвестор находит участок, создает концепцию, а затем идет к городской власти, чтобы реализовать задуманное. Это сигнал с рынка, и власти должны уметь управлять такими сигналами. Возможно, что для этого пока не хватает инструментов. Например, механизм комплексного развития территорий (КРТ) изначально выглядит как инструмент для исключительных ситуаций. Он нужен там, где обычная градостроительная логика не сработала, территория деградировала, объекты пришли в аварийное состояние или преимущественная часть территории не соответствует закрепленным планам. Собственников нужно переселять, выкупать у них недвижимость, а у муниципалитета нет ресурсов быстро решить эти задачи. В таких случаях привлечение инвестора через КРТ действительно может быть благом для города. Но у любого исключения должна быть граница. Иначе оно перестает быть исключением и становится новым порядком.
Интересен сегмент малых поселений. Сегодня законодательство по умолчанию заточено под крупные города. А между тем есть запрос на небольшие проекты — например, частный кластер апартаментов рядом с туристическим объектом. Для них стандартные генпланы городов — как слон в посудной лавке: медленно, дорого, несоразмерно. Что можно сделать?
Ввести упрощенный порядок локальных мастер-планов для территорий до 100–200 га с согласованием на уровне муниципалитета, но в цифровой платформе, с прозрачными обременениями.
Законодательно закрепить договоры на социальную инфраструктуру на понятных и прозрачных условиях. Инвестор строит дорогу или детский сад, а затем город либо компенсирует часть затрат через налоги, либо передает объект в концессию, либо дает налоговые льготы на период окупаемости.
Создать реестр типовых решений для малых поселений (локальные очистные сооружения, компактные котельные, модульные школы) — чтобы инвестор видел не только обязанности, но и стоимость и мог планировать свой проект.
Задача 4. Сформулировать баланс государственной воли и рыночного прагматизма
Советская система давала стабильность, хотя и ценой свободы. Рыночная стихия дала свободу, но дестабилизировала отношения и институты. Сейчас мы в состоянии найти золотую середину и использовать сильные стороны обеих моделей. Государство не должно управлять каждой точкой на карте. Оно должно задавать экологические ограничения, нормативы обеспеченности школами и поликлиниками, порядок публичных слушаний, единые цифровые стандарты для мастер-планов и генпланов.
Внутри этого каркаса — пространство для гибких решений и частной инициативы. Именно так рождаются удобные города и прибыльные проекты. В хороших мастер-планах есть сценарии и анализ, что будет, если один сценарий не сработал. В плохих, увы, этого нет. Критерий качества понятен, но надо внедрить его в требования к документам.
Вернемся к началу. Инвестору нужна предсказуемость, жителю стабильность, городу развитие. Эти три вектора не конфликтуют, если выстроить правильную систему документов и цифровых сервисов, неизменность зонирования и публичные процедуры, скорость принятия инвестрешений внутри принятых правил и сценариев. Все остальное — детали реализации. И они решаемы.
Еще по теме
