Офис шаговой доступности
Фото: пресс-служба «Донстрой»
Генеральный директор «Донстрой» Андрей Багаев — о том, почему строители жилья увлеклись созданием деловых пространств.
Рынок офисной недвижимости в Москве переживает интересное время. Дефицит качественных офисов сохраняется, несмотря на то что формальная вакансия остается умеренной. При общей доле свободных площадей в 5–6% около 30% помещений экспонируется более года. Количество же современных объектов, которые соответствуют требованиям бизнеса по локации, инженерии, планировкам, инфраструктуре и долгосрочной ликвидности, строго ограничено. Компании ищут комфортные условия для сотрудников, а те все чаще выбирают тех работодателей, чьи офисы находятся рядом с домом.
Для города бонус от такого соседства тоже очевиден: снижается маятниковая миграция, повышается безопасность и привлекательность районов. Сегодня офис — это полноценный инфраструктурный элемент, формирующий качественную городскую среду.
Ключевым стимулом для развития таких проектов стала государственная программа создания мест приложения труда (МПТ). Она открыла жилым девелоперам реальный путь на рынок коммерческой недвижимости: застройщики получили льготы по аренде земли под жилую застройку в обмен на возведение офисных зданий. До запуска программы строить офисы за пределами Москва-Сити и сложившихся деловых коридоров было экономически неоправданно — слишком высоки были затраты на смену вида разрешенного использования участка. Теперь этот барьер снят.
Но дело не только в льготах. Господдержка направлена на комплексное освоение новых районов, и здесь интересы города и девелоперов сходятся: коммерческая недвижимость усиливает продукт и становится основой качественной инфраструктуры. Многие застройщики вышли бы на офисный рынок и без МПТ — просто медленнее.
Их приход усилил конкуренцию — а она двигатель прогресса. Выросло количество качественных предложений, изменились подходы к проектированию, появились новые деловые локации. Программа МПТ фактически сформировала новую географию деловой Москвы: на западе столицы, например, складывается пятый деловой кластер.
Скепсис по поводу офисов «вне центра» уже ослабевает: ошибается тот, кто считает, что офис может быть успешен только в «башнях». Успех определяет не расстояние до Кремля, а качество продукта, инфраструктура и человеческий комфорт.
Меняется и сам покупатель. В последнее время крупные сделки совершал госсектор, но завтрашний клиент будет другим: инвесторы, насытившиеся покупкой квартир ради пассивного дохода, и малый и средний бизнес. К 2030 году на первый план выйдут компании, осознавшие, что офис — это часть их HR-бренда и безопасности бизнеса. Если раньше мы вели переговоры с одним покупателем, то сейчас все чаще покупателем выступает профессиональная управляющая компания, представляющая интересы тысяч мелких пайщиков. А собственник превращается из «сборщика дани» в сервис-менеджера: тот, кто не обеспечит сервис — ИТ-инфраструктуру, комьюнити, гибкость, — будет вынужден сдавать площади с большим дисконтом.
Офисная недвижимость становится полноценным институциональным классом активов. Для инвестора это двойная защита: арендный поток плюс сохранение капитала от инфляции. На рынке дефицит качественных предложений класса А и тренд на их удорожание устойчивый.
Если говорить про технологические тренды, то облик жилья и офисов в ближайшие 5–10 лет будут определять три фактора.
Тотальная цифровизация строительства и эксплуатации: технологии информационного моделирования (BIM) и контроль на основе ИИ, который мониторит стройку в реальном времени. Так, мы внедрили цифровую систему контроля совместно с AITERUS — она выявляет дефекты на площадке и сокращает издержки уже на стадии проектирования и строительства.
Зеленое строительство и энергоэффективность. Чтобы понять, что это имеет прямой экономический эффект, достаточно упомянуть, что «умные» инженерные системы дают экономию на коммунальных услугах в 20–30%, а здания класса А потребляют до 30% меньше энергии.
Персонализация и гибкость пространств. Жилье и офисы должны быстро адаптироваться под меняющиеся задачи человека — будь то домашний офис или трансформируемая планировка, которую можно перестроить без капитальных переделок. Настоящий скачок обеспечит не одна технология, а их синергия.
Принципиально важно: мы не копируем западные шаблоны, а создаем решения под российские реалии. Климат требует более мощных инженерных систем; планировки у нас чаще проектируются под продажу мелкими блоками, а не под одного крупного арендатора; различаются нормативы МЧС и СанПиН; гибридный формат развит слабее.
В реализации этих трендов очень пригодится опыт девелоперов жилой недвижимости, особенно в премиальном сегменте, ведь они научились создавать среду, а не просто квадратные метры. Этот опыт мы переносим в офисы: стандарты клубных домов, выразительная архитектура, общественные террасы на кровле площадью от 500 до 1000 м2, нейтральные интерьеры, отлаженная работа с комьюнити и зонированием. Поэтому управляющую компанию мы привлекаем уже на стадии архитектурной концепции — ошибки, заложенные в проект, потом не исправить даже хорошим сервисом.
Эта логика уже дает результат. В «Символе», на «Острове», в Раменках мы сформировали масштабные районы, где офисы вплетены в ткань жилого квартала. Доля лояльных клиентов, готовых покупать жилье и коммерческую недвижимость именно у нас, постоянно растет. По оценкам наших аналитиков, подорожание квадратного метра в бизнес-парке «Раменки» от старта продаж до ввода в эксплуатацию составит до 40% — на горизонте 3–4 лет. Это история про управляемый рост, а не спекулятивный всплеск.
Я убежден: будущее — за универсальными застройщиками, которые создают не квадратные метры, а полноценные городские кластеры. В 2025 году мы ввели более миллиона квадратных метров недвижимости, еще 1,5 млн м2 — в работе. Москва — самый емкий рынок страны, и фокус на ней для нас не ограничение, а конкурентное преимущество. Но модель универсального девелопмента должна распространяться и на регионы — чтобы они получали не просто жилье, а сбалансированные районы с работой, сервисами и качественной средой для жизни.
Еще по теме
