$ 73.26
 87.03
£ 96.31
¥ 69.44
 80.56
GOLD 2069.90
РТС 1282.44
DJIA 27386.98
NASDAQ 11108.07
личный опыт

Квартирный вопрос: что покупать

Фото: ТАСС Фото: ТАСС

Андрей Кочеров — частный инвестор


Недвижимость всегда была привлекательным инструментом для сохранения и преумножения капитала. Еще в дореволюционной России активно начал развиваться рынок арендной недвижимости. После отмены крепостного права в 1861 году в города потянулись крестьяне, и некоторые предприимчивые горожане, у кого была такая возможность, начали сдавать в наем пустующие комнаты или койко-места на чердаках или в подвалах. А через некоторое время в крупных промышленных центрах и городах России, в том числе в Москве и Санкт-Петербурге, появились ночлежные доходные дома, при фабриках и заводах стали строить общежития барачного типа. Аренда койки в ночлежном доходном доме стоила в те времена около 5 руб. в месяц.

К услугам более обеспеченных граждан были так называемые доходные дома. Многие из них и сегодня мы можем увидеть на улицах, главным образом Москвы и Санкт-Петербурга. Сохранившиеся строения в наше время являются историческими памятниками и не несут в себе прежней функции. Первые доходные дома появились в России в конце XVIII века. Аренда апартаментов из нескольких комнат со всей мебелью в центре Москвы или Санкт-Петербурга стоила примерно 100–150 руб. в месяц.

Сегодня россиянам доступны практически любые инвестиции в недвижимость в какой угодно части света, были бы деньги. Для многих — это один из самых понятных инструментов инвестирования.

Бум инвестиций в недвижимость пришелся на конец 90-х — начало 2000-х годов, когда после кризиса 1998 года долларовые цены на недвижимость в России резко снизились и достигли своего дна примерно в середине 2000 года, а с осени начали многолетний непрерывный рост, особенно в крупных городах. Рост продолжался вплоть до конца 2007 года. Например, в Москве в 2000 году средняя цена квадратного метра составляла около 700 долларов. Почти каждый год цена росла на 80–90 %. Только за 2006 год стоимость квадратного метра московской недвижимости выросла на 87,9 % и составила на конец года более 4100 долларов! Рост за шесть лет составил почти 600 %. То есть тогда было все просто: купил квартиру, продал через какое-то время — и получил фантастическую доходность в валюте. И ты уже гениальный инвестор. Сейчас о такой доходности можно только мечтать.

По самым разным оценкам, до 60 % мирового богатства сосредоточено в недвижимости. Недвижимость — это товар, в отличие от денег, которые являются средством обмена. Недвижимость всегда была и будет активом, наиболее защищенным в период кризисов.

Кроме того, рост стоимости недвижимости, как правило, всегда покрывает ежегодную инфляцию и имеет тенденцию к росту в долгосрочном периоде. На мой взгляд, с учетом падения ставок по депозитам не только в нашей стране, но и в ведущих странах мира, сектор недвижимости будет испытывать постоянный приток новых частных инвесторов.

Далеко не каждый может пойти на фондовый рынок, особенно в нашей стране, где такие инструменты, как акции и облигации, появились сравнительно недавно и в них необходимо разбираться.

Сегодня в крупных городах России, несмотря на пандемию, активно развиваются новые направления рынка недвижимости. Пандемия рано или поздно закончится, а людям в крупных городах все равно надо где-то жить и работать. Мало у кого есть возможность сразу приобрести собственное жилье, а кто-то, особенно молодые люди, осознанно отказываются от собственности в пользу аренды. В том числе благодаря этому появляются новые форматы получения пассивного дохода в арендном бизнесе. И в этом смысле наша страна следует за развитыми странами. Процент людей, арендующих в России жилье, сегодня еще в три-четыре раза ниже по сравнению с Европой и США. Зачастую это связано с непрозрачностью рынка аренды на законодательном уровне, ведь история современного российского рынка недвижимости насчитывает менее 30 лет, по сравнению, например, с рынками многих стран Европы, история которых составляет сотни лет.

Наши граждане стремятся как можно скорее обзавестись собственным жильем, чего не скажешь о жителях развитых зарубежных стран. У них нет необходимости торопиться. Выплачивать арендную ставку там можно даже после выхода на пенсию. В России же это невозможно в силу мизерной пенсии у россиян. У нас арендатор не застрахован от выселения и не лишен множества проблем, которые возникают в процессе аренды. Таких как поддержание жилья в надлежащем виде, ремонт, оплата счетов и т.д. На Западе же арендатора защищает государство благодаря строгому законодательству. Собственник не может просто взять и выселить арендатора — только через суд. Зачастую в ряде стран арендодателями выступают компании, которые строят жилье. Число частных собственников ограничено, везде существуют управляющие компании, которые решают все проблемы.

Да и сам процесс приобретения недвижимости в развитых странах построен по-другому. Сделки происходят с одобрения нотариуса, после тщательной проверки всех документов. У нас же зачастую покупатели, как и продавцы, часто становятся жертвой мошенников. До сих пор рынок недвижимости в России иногда сотрясают криминальные истории с участием так называемых банд черных риелторов.

Постепенно и наша страна движется к более цивилизованному рынку. Меняется законодательство. В прошлом году появились эскроу-счета, чтобы больше не было обманутых дольщиков, говорят, что в будущем сделки на вторичном рынке также должны будут проходить обязательную экспертизу нотариуса. В России появились и появляются всё новые форматы недвижимости, где есть профессиональные управляющие компании, где собственник избавлен от необходимости решения вопросов, связанных со сдачей недвижимости в аренду. Даже государство сегодня активно начинает заниматься арендной недвижимостью. Потому что на этом можно зарабатывать, и неплохо! Но об этом я подробно расскажу в следующих материалах. Удачи вам в ваших инвестициях!