Метры удачи
Рынок жилья продолжает расти. Для покупателей квартиры, до сих пор откладывавших решение жилищного вопроса, ситуация остается заведомо невыгодной. Согласитесь, предложение метра в пятиэтажке по $800 и даже выше – весомый аргумент в пользу отсрочки покупки недвижимости. Тем не менее через какое-то время конъюнктура рынка может измениться. А в отдельных сегментах понижающие тенденции заметны уже сегодня.
Главным результатом первого полугодия 2002 года стало замедление роста цен. Если на протяжении весенних месяцев наблюдался остаточный рост, который операторы рынка объясняли инерцией прошлого года, то летом оказался исчерпанным и этот фактор. А, по словам директора по маркетингу компании НПП «Тема» Аркадия Терентьева, прекращение роста цен само по себе означает их снижение – в силу инфляции. То есть через какое-то время на ту же сумму можно будет купить чуть больше недвижимости.
Однако цены на новостройки остаются очень высокими. Это, в свою очередь, влияет на уровень цен вторичного рынка. Жилье в пятиэтажках и домах брежневской эпохи морально и физически устарело, но дешевле от этого не становится. Ситуация определяется тем, что продавцы, стараясь решить собственные проблемы расселения или обмена, вынуждены равняться на современную недвижимость, что вынужденно завышает их финансовые требования.
Перспективы ценовой динамики напрямую зависят от главного игрока на рынке новостроек – от московской власти. Дело в том, что именно городская жилищная политика и определяет в конечном итоге цены на недвижимость, их уровень. Можно привести простые расчеты. Доля города по заключаемым инвестиционным контрактам составляет 40 – 45% площадей. Рентабельность девелоперских проектов (с учетом доли муниципалитета) в сегменте жилья среднего класса колеблется в пределах от $50 до $100 с метра. Это означает, что при уровне конечных цен жилья в $650 – 800 за метр на город в этой сумме приходится порядка 30 – 35%. Грубо говоря, при покупке квартиры, допустим, за $30 000, $10 000 из них покупатель отдает городу Москве. Такую практику можно, конечно, рассматривать как социально ориентированную политику строительства жилья, но, по сути дела, это означает, что на первичном рынке действует колоссальный налог с продаж.
По идее мотивацией обирания покупателя служит необходимость решения городских проблем – таких, как реконструкция районов пятиэтажек, снос ветхого фонда и т.д. Однако реальное выполнение этих программ оставляет желать лучшего, то есть покупатели фактически работают на рентабельность московского стройкомплекса. Именно из-за этого Юрий Лужков подверг резкой критике руководство строительного комплекса на одном из недавних заседаний правительства Москвы. Городское задание по строительству жилья для переселения из пятиэтажек за первое полугодие выполнено всего на 28,5%, а график собственно переселения – всего на 23%. Если учесть, что всего за полугодие было введено порядка 2,2 млн кв. м жилья, то не покажутся удивительными упреки мэра в адрес стройкомплекса, который, по словам Юрия Лужкова, «проявляет гораздо больше интереса к строительству жилья для коммерческих целей, чем для городских нужд».
Сам глава московских строителей Владимир Ресин уже давно нашел виновного в высоких ценах на жилье. Стрелочником оказался, разумеется, продавец, то бишь риэлтерские компании, якобы оптом скупающие жилье на ранней стадии строительства домов. Бизнес этот приносит доходы, однако в данном случае оценка его влияния на рынок несколько завышена. В условиях постоянного бурного роста цен, имевшего место в 2001 году, это был действительно очень выгодный бизнес. Однако сегодня скидка, которую готовы предоставлять девелоперы на стадии инвестирования, сократилась до минимума. По словам главы компании «ОСК-Сервис» Виктора Савостьянова, как показывает практика, можно выставить цену метра в новостройке сразу близкую к конечной – все равно квартиры будут проданы.
Выгоды работы с типовым жильем обеспечиваются устойчивостью спроса, немалую часть которого создают покупатели из провинции (по разным оценкам, на них приходится от 30% до 60% покупок). И руководство стройкомплекса, понимая емкость этого ресурса, постепенно наращивает объемы строительства, хотя и с некоторой осторожностью. По словам Ирины Сергеевой (в недавнем прошлом заместителя руководителя Оперативно-распорядительного управления КАСРР), уже в 2001 году в Москве было фактически построено жилья больше плановых 3,5 млн кв. м, однако строительная власть решила отложить сдачу части объектов на следующий год, опасаясь подрыва рынка. Впрочем, в этом году Юрий Лужков озвучил новые нормы столичного строительства – порядка 4,5 млн, а впоследствии и 5 млн кв. м в год.
Трудно судить, можно ли выйти на такие показатели, не опрокинув конечные цены жилья. На ситуацию может повлиять ряд факторов, не всегда поддающихся контролю столичных властей. Один из них – нововведения в налоговом законодательстве.
НДС для строителей
Этим летом в федеральном законодательстве появилось одно любопытное изменение. С 1 июля вступил в действие закон № 57-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть 2 Налогового кодекса РФ и в отдельные законы РФ». Этот документ в числе прочего изменил статью 146 главы 21 НК, где определяется база для обложения НДС. Теперь под этот налог попадает передача имущественных прав. Любопытно, что хотя акты, ухудшающие положение налогоплательщиков, не могут иметь обратной силы, действие закона, вступившего в силу летом, распространяется на все права, возникшие с 01 января 2002 года.
Изменение в законодательстве может всерьез затронуть рынок строительства жилья. Хотя сами застройщики либо о налоговом нововведении еще не узнали, либо не ощутили на себе его действия.
Казалось бы, новый закон должен ударить именно по инвесторам, работающим с метрами в строящихся домах. Более того, сами представители девелоперских компаний считают, что к законодательству можно найти разумный подход. Так, по словам Аркадия Терентьева, для этого надо всего лишь грамотно составлять документы. Можно скорректировать договоры инвестирования, указав в них, что имущества на стадии строительства никакого нет, а внесенные денежные средства как раз идут на его строительство.
Однако возможно, что налоговое новшество чревато и неприятными последствиями для участников рынка. Дело в том, что в процесс строительства вовлечены десятки организаций. выполняющих те или иные объемы работ. Соответственно в образующейся сложнейшей бухгалтерии передача имущественных прав – нормальный способ взаимных расчетов. Понятно, что в этой ситуации придется либо на ходу перестраивать финансовую сторону работы, либо учитывать налоговые выплаты в конечной цене на жилье. А реакцию рынка на единовременное повышение цен предсказать очень трудно.
Товар для бизнеса
Важная для рынка жилья тенденция – изменение структуры предложения, в которой все большим становится удельный вес товара эконом-класса и бизнес-класса. Речь идет о домах, построенных по индивидуальным проектам, со стоимостью метра от $900 до $2000. Если в середине прошлого года на рынке было представлено порядка 30 – 40 проектов подобного рода, то сегодня их количество увеличилось почти вдвое. Показательно (см. диаграмму), что доля квартир дороже $100 тыс. составляет 30% предложения.
Это не означает, что треть московского жилья приходится на квартиры, рекламируемые как элитные или повышенной комфортности. Речь идет о текущем предложении, то есть необходимо учитывать, что дорогих квартир довольно много просто потому, что они уходят гораздо медленнее, нежели относительно дешевые. Однако само по себе предложение в сегменте эконом-класса является фактором, психологически сдерживающим цены на жилье среднего класса. В ситуации выбора, когда за несколько большие деньги можно приобрести качественно лучшее жилье, покупатели все чаще отдают предпочтение последнему.
В этой связи стоит выделить некоторые успешные проекты. К ним относятся элитные жилые комплексы «Поселок художников» и «Тимирязевский», возводимые компанией «Капитал Груп». Сейчас «Капитал Груп» приступила к возведению двух новых объектов. Одна площадка находится в центре Москвы, на Шаболовке. Еще один адрес – Астрадамский проезд, где начинается строительство комплекса «Северные ворота».
На крупных элитных проектах специализируется и компания «СВС и К Риэлти», которая реализует городскую программу «Новое кольцо Москвы». Стартовыми объектами кольца станут строящиеся высотные дома «Эдельвейс» (расположенный на Давыдковской улице) и «Вертикаль» (Ленинский проспект). Сдача в эксплуатацию этих самых высоких жилых комплексов в России планируется на I квартал 2003 года и конец 2004 года соответственно. Строители обещают, что как объекты класса люкс «Эдельвейс» и «Вертикаль» будут оснащены подземными гаражами, зоной отдыха и даже вертолетной площадкой на крыше.
В свою очередь, компания «Квартал» приступила к строительству очередной пары домов, которые станут уже пятой парой жилых объектов, возводимых компанией в рамках проводимой ею комплексной реконструкции кварталов 32 и 33 по Ленинскому проспекту (строительство планируется закончить в IV квартале 2004 года). Данный жилой комплекс представляет собой отдельный проект, который предусматривает обустройство внутренней инфраструктуры, спроектированной с учетом не только сегодняшних потребностей, но и будущих ожиданий жильцов. Инфрастуктура включает в себя необходимый минимум услуг: подземные гаражи, обустройство и сохранения «лица» зеленой придомовой территории; помещения для спорта и отдыха на первом этаже здания.
Компания «Поликварт» продолжает строительство жилого комплекса повышенной комфортности в квартале 26 – 27 Новых Черемушек – кирпично-монолитное здание переменной этажности (от 9 до 17 этажей). Девелоперы подчеркивают, что мест в подземном гараже в полтора раза больше, чем квартир в доме. На первом этаже разместятся центр досуга для детей, магазины и офисные помещения. Срок сдачи корпуса 3Б – IV квартал 2002 года.
Рынок жилья эконом- и бизнес-класса не однороден. Проекты как бы наслаиваются друг на друга, и дома, которые в прошлых сезонах могли казаться эталонными для своего сегмента, вдруг оказываются аутсайдерами. По мере окучивания застройщиками того или иного района – к примеру, окрестностей станций метро «Кунцевская» или «Сокол» – в построенных домах образуются излишки недвижимости. По мнению главы компании «Миэль» Григория Куликова, рынок квартир со стоимостью в сотни тысяч долларов затоварен, и на нем даже образовался неликвид.
В значительной мере жесткость процесса естественного отбора определяется позицией покупателя. Застройщики и риэлтеры знают: чем большую сумму покупатель способен выложить за квартиру, тем более трепетно он относится к собственной персоне. По словам Григория Куликова, люди, намеревающиеся купить жилье за несколько сотен тысяч, очень внимательно изучают рынок, выясняют не только вопрос о том, что в каком-либо районе можно купить сейчас, но и какие стройки начнутся в будущие сезоны. В результате такой покупатель оказывается порою более информированным, чем многие строительные и риэлтерские компании.
По прогнозам участников рынка, в следующем сезоне появится до десяти новых крупных строительных объектов. К примеру, один из них расположен по Петровской-Разумовской аллее, неподалеку от метро «Динамо». На площадке пока ведутся работы нулевого цикла, однако уже сейчас можно предположить, что дом вызовет к себе интерес (в этом районе проектов бизнес-класса до сих пор не было). Другая площадка появится на Ломоносовском проспекте. Здесь будет строиться очень крупный жилой комплекс – порядка 300 тыс. кв. м общей площади (название фирмы-инвестора пока неизвестно), часть которой получит МГУ. Речь идет о развитии территории напротив комплекса университета. Потенциально эта площадка очень привлекательна, однако крайне сложна в освоении.
Насыщение рынка новыми объектами при наличии большого количества нераспроданных метров, возможно, приведет через какое-то время к стабилизации цен в сегменте жилья бизнес-класса. Дополнительно на руку покупателям сыграет их готовность ждать – люди, приобретающие дорогие квартиры, в срочных сделках не нуждаются. Однако, с другой стороны, застройщики вряд ли охотно пойдут на снижение нормы рентабельности своего бизнеса. Многие компании, удачно завершившие девелоперские проекты, поспешили залезть в новые стройки фактически на собственные деньги – а в такой ситуации стремление избежать потерь прибыли кажется вполне естественным.
Самые дорогие метры
Наиболее устойчивым сегментом рынка остается самая дорогая недвижимость. Районом престижного проживания «номер один» стали переулки между Остоженкой и набережной Москвы-реки, Замоскворечье, а также районы, прилегающие к Арбату и его переулкам. Новые объекты в элитных районах центра Москвы устойчиво дорожают. К примеру, если в прошлом сезоне нормальным для остоженских переулков предложением считались $5000 за метр, то сейчас нормой стали уже $6000 за метр; более того, появляются отдельные объекты, предлагающиеся по $9000 – $10 000.
Почти все поддающиеся освоению участки здесь давно присмотрены и поделены между инвесторами. До недавнего времени не была решена судьба самого крупного участка остоженской земли, занятого фабрикой ГЭП «Текстиль». Это примерно два гектара земли, освоение которой сулит десятки миллионов долларов прибыли. Этим летом на рынке появилась неофициальная информация, что этот самый «вкусный» в Москве участок поделили наконец две компании, активно работающие на Остоженке – «МСД Груп» и «Баркли». Кроме того, на Остоженке же стартовал новый и очень перспективный проект «Донстроя». Компания, зарекомендовавшая себя как лидер столичного рынка элитного жилья, этой осенью представит новый эксклюзивный проект – жилой комплекс «Новая Остоженка» в самой престижной части центра Москвы. Малоэтажный элитный комплекс возводится в стиле хай-тек и обещает превзойти все, что до этого возводил «Донстрой».
При этом характерно, что зона строительства «суперэлиты» постоянно расширяется. Так, к примеру, компания «Лоджик-Риэлти» специализируется на строительстве жилых домов высшей категории: возводит элитный 7 – 8-этажный дом класса «А» в районе улицы Плющиха (1-й Тружеников пер.). Дом готовится к сдаче в I квартале 2003 года и оборудован по последнему слову строительных и инженерных технологий. Завершаются работы по дому на Малом Каковинском пер. (ст. м «Смоленская»), где в продаже осталось несколько квартир и один двухуровневый пентхаус (по словам представителей компании, к пентхаусу можно купить дополнительные помещения для библиотеки, винной комнаты и персонала).
Продажами квартир в первом строящемся доме нового элитного квартала, расположенного в районе Патриарших прудов (Большой Палашевский пер.) занимается агентство недвижимости «Пересвет Инвест». В доме переменной этажности предусмотрены подземный паркинг и современная система охраны дома и прилегающей территории. Планируется частичное озеленение фасада здания, что, как считают строители, «придаст неповторимую эстетику архитектурному проекту». Изюминкой этого проекта станет создание галереи дорогих бутиков.
Другую стратегию избрала компания «Конти», которая в конце июня сдала в эксплуатацию первую очередь жилого комплекса «Покровское – Глебово», расположенного в Северо-Западном административном округе Москвы. Это фактически загородное жилье в черте города. По оценкам начальника отдела продаж компании «Конти» Юрия Синяева, в выборе элитного жилья потенциальные потребители отдают предпочтение квартирам площадью 170 – 250 кв. м. По данным компании, на сегодняшний день уже реализовано 70 – 80% объема продаж первой очереди.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
