Новорижское наступление
Цены на загородную недвижимость продолжают расти. При этом дорожают не только престижные дома на Рублевском и Новорижском шоссе, но и на других, менее раскрученных направлениях.
Одно из главных событий сезона – формирование нового престижного направления в Подмосковье. Им стало Новорижское шоссе. На протяжении последних месяцев на участках, расположенных в пределах 40 км от МКАД, наблюдается колоссальный рост цен на землю. На других направлениях изменения укладываются в сотни долларов. Участки же на Новорижском шоссе подорожали в несколько раз. Еще в прошлом году средняя цена земли здесь составляла $2000 за сотку, при этом встречались отдельные предложения по $1300 – $1500. Сегодня обсуждается множество сделок, по которым цена земли составляет уже $5000 за сотку. Причем речь идет об оптовых ценах, то есть о продаже под застройку участков по 10 – 15 га, расположенных в 10 – 15 км от МКАД.
В то же время цены на конкретные участки в поселках изменились не столь шокирующим образом. Это вовсе не означает, что норма рентабельности у создателей коттеджных городков сократилась. Уже сегодня можно с уверенностью прогнозировать цены на следующий год. Когда по участкам, приобретаемым в настоящее время, будет согласована документация и начнется строительство новых поселков, продажи которых придутся на сезон-2003, земля начнет уходить по $7000 – $10 000 за сотку – в зависимости от качества участков. А в ряде случаев, вероятно, будет преодолена и планка в $10 000. Подобные сделки, кстати, были отмечены на Новорижском шоссе уже в этом году. Однако они были штучными и для рынка нехарактерными. Но в следующем сезоне такие цены станут нормой.
Резкое подорожание земель вдоль Новорижского шоссе уже дало заметный эффект. Среди солидных людей Новорижское направление стало сейчас очень модным. Уважающий себя человек просто обязан находиться в состоянии поиска участка «на Новой Риге». Или хотя бы говорить, что он в таковом поиске пребывает.
Обсуждение же строительных проектов на Рублевке, напротив, из моды выходит. Что, впрочем, понятно. Во-первых, на ближней Рублевке вообще достаточно трудно купить какую-либо землю – все и так разобрано. Что же касается дальней части Рублевского шоссе, то здесь множество проблем с транспортом. При этом продавцы участков на дальней Рублевке ориентируются на цены Барвихи, что не добавляет привлекательности этим местам.
Новая рыночная технология
В последнее время все большей популярностью пользуется новая для коттеджного строительства модель продаж. Она подразумевает измерение цены загородного объекта по аналогии с квартирами в Москве – в у. е. за квадратный метр площади. Многие проекты коттеджной застройки финансируются людьми, которые до недавнего времени работали в Москве, поэтому можно предположить, что новая схема появилась с легкой руки именно этих участников рынка.
Схема имеет свои плюсы: для застройщика – финансовые, для покупателя – исключительно психологические. Дело в том, что когда указывается стоимость квадратного метра, то в конечной сумме растворяются все финансовые детали: цена земли, инфраструктуры, стройматериалов, строительных работ и т.д. Что сколько стоит по отдельности, совершенно непонятно.
С точки зрения здравого смысла покупателям загородной недвижимости проще всего заплатить за участок и далее строить на нем дом. Во-первых, это дешевле. Во-вторых, проект, если его делает профессионал, будет приспособлен под нужды и прихоти конкретной семьи. Однако, как показывает практика, схема с ценой за квадратный метр вовлекает клиента в хитрую психологическую игру, на которую он, как правило, поддается. Дело в том, что вместо перечисления немалых сумм, необходимых к уплате за различные составляющие загородной жизни, клиенту предлагается некая условная цифра, которая, как правило, ниже цен на городские квартиры, и потому не вызывает особо сильного раздражения. Плюс к тому покупатель получает «входной билетик» – минимальную стоимость дома в поселке. К примеру, уплатив $300 000 из расчета по $900 за кв. м, можно получить дом площадью несколько более 300 кв. м на участке в 15 – 20 соток. Получается точно как с московскими квартирами, при продаже которых земля или доля города заранее включаются в стоимость недвижимости. При этом снимается конфликт интересов, когда клиент пытается заставить застройщика возвести ему дом по ценам «шабашек», что, мягко говоря, нереалистично. Данная схема позволяет застройщику заработать на строительстве сумму, в полтора-два раза превышающую затраты клиента на самостоятельное строительство дома.
В итоге единственным критерием ценообразования становится площадь дома. При этом девелоперы, как правило, оставляют за собой право привязывать стоимость проекта к конкретному участку: если покупатель хочет приобрести побольше земли, автоматически увеличивается и площадь коттеджа. Таким образом, во-первых, возрастает итоговая цена, а во-вторых, упрощается схема работы девелопера – сначала он строит и только потом продает готовую недвижимость. Коттеджные девелоперы научились чувствовать спрос. Более того, сегодня на рынок выходят новые застройщики, которые долго и серьезно к этому готовились.
Особые дали
Одно из новых веяний сезона – активизация коттеджного строительства на территориях серединной и удаленной от столицы части Московской области. К примеру, один из новых проектов связан с застройкой Каширы. Этот город весьма интересен по своему географическому устройству. Он поделен на несколько частей, между которыми – неиспорченная цивилизацией природа вдоль берегов Оки. Так что новое строительство разворачивается в самом центре Каширы, причем по сути своей это типичная коттеджная застройка. Правда, не до конца понятно, кто формирует в столь удаленных местах спрос на индивидуальные дома в поселках. Возможно, какая-то часть покупателей представлена местными элитами. Однако можно предположить, что спрос представлен и другими категориями клиентов. Во-первых, это люди, покупающие загородную недвижимость для отдыха представителей старшего поколения. Во-вторых, это покупатели, которые не способны приобрести коттедж в ближнем Подмосковье, но в принципе ценят дачный отдых в 400 метрах от Оки.
Еще один фактор, способствующий оживлению строительства в местах, удаленных от МКАД, – политический имидж. Так, ряд объектов планируется построить вблизи мест, освященных, так сказать, аурой пребывания президента России – периодического или хотя бы неоднократного. Одно из таких мест расположено у Дмитровского шоссе – это горнолыжный курорт «Волен», который, по слухам, строится специально «под президента». Не так давно владельцы здешних земель готовы были уступить крупные участки всего по $150 за сотку. Прошел год, и цена выросла ровно на порядок – до $1500. При этом торговаться продавцы готовы, что называется, лишь для приличия – скидки больше 10 – 15% от них не добьешься.
Другая безумно дорогая территория – комплекс Управления делами президента «Бор» (около 20 км от МКАД по Каширскому шоссе), где в нынешнем сезоне проходили сделки с ценой сотки свыше $30 000. Если так пойдет и дальше, то девелоперам станет выгодно проводить специальные маркетинговые акции с привлечением российских руководителей.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
