«Мы не немцы»
Последние три года столичный рынок недвижимости переживает строительный бум – быстрыми темпами растут цены на недвижимость, каждый год увеличиваются объемы возводимого жилья. О проблемах рынка недвижимости в интервью «Ко» рассказывает Владимир Ресин, первый заместитель мэра столицы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города.
«Ко»: Можно ли говорить о том, что рост цен на недвижимость спровоцирован монополизацией рынка жилья?
В.Р.: На мой взгляд, ни о какой строительной монополии в Москве речи быть не может. В бизнесе, связанном со строительством и продажей недвижимости, заняты сотни крупных и средних компаний и тысячи небольших фирм. Строительство в городе ведется на конкурсной основе. За право строить в столице на конкурсах борются московские, российские и зарубежные фирмы, принадлежащие различным собственникам. Что касается цен, то их определяет рынок.
Следует отметить, что помимо первичного рынка недвижимости в Москве существует и вторичный, продавцами на котором выступают главным образом не компании, а граждане – собственники квартир. Они-то уж точно не могут быть заподозрены в монополизме. При этом динамика цен на обоих сегментах рынка примерно одинакова, что, на мой взгляд, свидетельствует о вполне рыночном характере действующих механизмов ценообразования.
«Ко»: Чем же тогда, по вашему мнению, вызван рост цен на столичном рынке недвижимости?
В.Р.: Сейчас цены вверх толкает спрос. На сегодняшний день предложение новых квартир на московском рынке несколько отстает от растущего спроса. В этом году в Москве будет построено примерно 5 млн кв. м. При этом 1,7 млн кв. м – это социальное жилье. Таким образом, реально на рынок выйдет около 3,3 млн кв. м, или 55 000 квартир. Много это или мало для 10-миллионного мегаполиса? На мой взгляд, немало, но и недостаточно. Именно поэтому ежегодно мы увеличиваем объемы строительства жилья.
Кроме того, в последние годы появился новый фактор. Столичная недвижимость стала важным инвестиционным инструментом. Кризис 1998 года в значительной степени подорвал доверие клиентов к банкам и ценным бумагам. Поэтому сейчас, чтобы обезопасить свои сбережения, люди предпочитают вкладывать деньги в недвижимость. Этим во многом объясняется рост цен на квартиры в Москве и других городах России.
«Ко»: Какова сейчас себестоимость строительства квадратного метра жилья? Как и почему будет меняться эта цифра в ближайшее время?
В.Р.: Сегодня себестоимость строительства квадратного метра в зависимости от того, индустриальный это дом или монолитный, составляет $450 – 600. Рост себестоимости зависит от самых разных факторов – повышения тарифов на энергоносители и удорожания стройматериалов‚ особенностей архитектурных изысков. Сейчас, например, увеличиваются цены на цемент, металл и нерудные материалы. Вероятно, вскоре это скажется на себестоимости строительства.
Если говорить о себестоимости строительства коммерческих домов с учетом ее инвестиционной составляющей, куда входят доля города, процент по банковскому кредиту и др., то она может составить порядка $1000 за квадратный метр и выше.
Организацией поставок стройматериалов для строительства домов по городским программам занимается ГУП «Мосстройресурс», которое организует конкурсы среди поставщиков. Подобные конкурсы во многих случаях позволяют нам не только снизить стоимость материалов, но и, что не менее важно, выстроить систему, обеспечивающую непрерывное снабжение качественными стройматериалами.
«Ко»: Московский строительный комплекс активно выходит в регионы. С чем связана активизация региональной политики?
В.Р.: Как я уже говорил, экономический рост последних лет привел к увеличению доходов населения и повышению спроса на жилье не только в столице. К сожалению, не во всех регионах сохранились производственные мощности, способные удовлетворить эти потребности. В такой ситуации возможности и ресурсы московского строительного комплекса оказались весьма востребованы. В реализации строительных проектов в регионах в качестве инвесторов, как правило, выступают инвестиционно-строительные компании Москвы. Заказчиками по строительству и собственно подрядными организациями являются представители региональных структур. При этом в любом подобном проекте обычно широко задействованы предприятия местной стройиндустрии.
Такое сотрудничество выгодно всем: московские компании получают дополнительные объемы работ, регионы восстанавливают собственные строительные мощности, а их жители получают реальные квартиры.
В настоящее время столичные инвестиционно-строительные компании возводят жилье в Подмосковье, Тамбове, Ярославле, Рыбинске, Пскове, Курске, Калуге, Орле, Иванове, Туле, Сочи. Работают московские строители и за рубежом – в Монголии, Аджарии, Латвии и на Украине. В прошлом году введено 284 800 кв. м жилья. В 2004-м по межрегиональным программам запланировано построить 400 000 кв. м жилья.
Строительство в регионах ни в коей мере не сокращает объемов возведения жилья в Москве. В прошлом году в столице было построено 4,7 млн кв. м жилья, в 2004-м, как я уже говорил, будет построено примерно 5 млн кв. м. Аналогичные объемы возведения жилья сохранятся и на ближайшие годы.
Что касается цен на квартиры, то их формирует рынок, уровень спроса на котором высок как никогда. Думаю, что в краткосрочной и среднесрочной перспективе цены на московскую недвижимость снижаться не будут. Во всяком случае, только административными мерами повлиять на их снижение невозможно.
«Ко»: Московское правительство и строительный комплекс очень заинтересованы программой «Новое кольцо Москвы» (для осуществления проекта было создано одноименное акционерное общество со 100-процентным капиталом города). Это проект более знаковый для столичного правительства, нежели «Москва-Сити»? Насколько я знаю, теперь «Новое кольцо» включает в себя не только 60 точек, где могут быть построены небоскребы, но и существующие высотки, возведенные компаниями «ДОН-Строй», «Крост». Не нарушит ли это решение архитектурного ансамбля высотного кольца?
В.Р.:Для меня как строителя каждый проект по-своему уникален. «Москва-Сити» и «Новое кольцо Москвы» – проекты не только знаковые, но и взаимосвязанные. Ведь «Москва-Сити» – одна из 60 территорий, на которых появятся высотные здания. Именно в «Сити» будет возведен и самый высокий небоскреб – башня «Россия». Но «Сити» – это не просто высотки, меняющие архитектурный облик города. Это объект, важный для стратегического развития столицы. Основная идея создания московского международного делового центра «Москва-Сити» – формирование нового делового района в непосредственной близости от Кремля, но за границами Садового кольца. Это позволит вернуть историческому центру города его историко-культурные функции, разгрузить центр от потоков транспорта, создать пространство для полноценного функционирования туристической инфраструктуры.
Что же касается программы «Новое кольцо Москвы», то этот проект призван прежде всего изменить облик спальных районов города. Там разросшимся во второй половине ХХ века безликим жилым кварталам нужны архитектурные доминанты. Перекликаясь со сталинскими высотками, эти новостройки стилистически свяжут воедино городское пространство. Кроме того, в условиях сокращения количества площадок для массового строительства город должен искать новые эффективные способы использования территорий, один из которых – высотное строительство.
«Ко»: Каким образом тендерный комитет совместно с управляющей компанией по программе «Новое кольцо Москвы» определяют условия для аукционов, на которых на продажу выставляются права реализации инвестпроектов по возведению объектов высотного строительства? Почему не состоится аукцион на застройку трех площадок, который был намечен на 10 июня?
В.Р.: Условия для аукционов определяются следующим образом: для каждого объекта, выставляемого на аукцион, стартовые условия рассчитывает Департамент экономической политики и развития города Москвы. Затем они утверждаются городской конкурсной комиссией города Москвы. На основании утвержденных стартовых условий аукциона тендерный комитет совместно с управляющей компанией готовят лотовую документацию по объектам, выставленным на продажу.На 10 июня было запланировано проведение первого открытого аукциона по программе «Новое кольцо Москвы», на котором предполагалось выставить три инвестиционных проекта. На участие в конкурсе были поданы заявки от шести фирм. Однако в результате предварительной проверки поданных претендентами документов было решено, что к аукциону можно допустить только одну из этих компаний. При таких условиях аукцион не мог состояться в назначенный день. Он будет проведен позже.Столь жесткий подход к подготовке аукционов на высотное строительство – принципиальная позиция городских властей. Мы можем допустить к возведению небоскребов только тех, кто действительно сможет реализовать эти сложные проекты. Спешка с проведением аукционов просто недопустима.«Ко»: Какая из схем городского участия более выгодна для девелоперов – прежняя бартерная или нынешняя, с расчетами живыми деньгами?
В.Р.: Во всем цивилизованном мире расчеты ведутся деньгами. В Москве переход на такую модель инвестирования произошел только в 2002 году. В соответствии с прежней моделью инвестор передавал 30 – 40% построенного жилья в муниципальный фонд для очередников, а остальное продавал. По новой модели расчеты ведутся деньгами. Эти средства поступают в городской бюджет и вкладываются в строительство социального жилья.
«Ко»: Каково современное состояние реализации программы по сносу пятиэтажек? Чем различаются реконструкция и реновация ветхого фонда в России и, допустим, за рубежом?
В.Р.: Программа по сносу пятиэтажек идет по плану. С 1995 по 2003 год включительно было снесено 1142 здания общей площадью в 3,23 млн кв. м. Почти 80 000 семей получили новые квартиры.
В этом году намечено снести 233 здания общей площадью свыше 785 000 кв. м. Если комментировать более отдаленные планы, то уже сейчас можно утверждать, что к 2005 году будет полностью завершен снос пятиэтажек в Южном округе; к 2006-му – в Центральном; к 2007-му – в Западном. В остальных округах перспективный срок окончания работ – 2010 год.
Что же касается пятиэтажек несносимых серий, то разработана программа их комплексной реконструкции, согласно которой модернизация зданий будет вестись комплексно, целыми микрорайонами. Это позволит не только дать вторую жизнь индустриальным пятиэтажкам несносимых серий, но и полностью обновить инженерию этих микрорайонов. В Германии, например, хорошо зарекомендовала себя реконструкция без отселения жителей. Понятно, что проводить такую реконструкцию нужно в максимально сжатые сроки, и тут необходимо четкое взаимодействие строителей с жильцами. Условно говоря, если по графику сегодня у всех меняют окна, значит, жильцы должны быть дома. Но мы не немцы…
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
