Офисам сменили концепцию
Фото: пресс-служба FORMA
Несмотря на исход иностранных компаний из Москвы, большого числа вакантных офисов на рынке столицы не наблюдается. Аналитики прогнозируют дальнейшее снижение свободных площадей и рост арендных ставок. Сказывается тренд на возвращение работников в офисы и малое число новых девелоперских проектов.
По словам партнера, директора департамента офисной недвижимости NF Group Марии Зиминой, офисный рынок самортизировал изменения 2022 года, хотя назвать его здоровым пока еще сложно. По итогам второго квартала 2023-го общий объем предложения составил чуть более 18 млн кв. м, а вакансия (доля доступных для аренды или покупки офисов) снизилась до 9%. По объему ввода новых площадей в первом полугодии столица едва перешагнула черту в 100 тысяч кв. м, и это хорошо, потому что в первом полугодии прошлого года было всего 38 тысяч кв. м.
При этом по состоянию на июль реализована только четверть от планируемых в 2023 году 410 тысяч кв. м. Мария Зимина детализирует: 85% проектов относятся к классу А, и большая часть новых офисов расположена в зоне ТТК-МКАД (71%). Офисы за МКАД востребованы все меньше, однако эксперт не исключает, что мы можем увидеть их ренессанс в будущем.
Интересный тренд — переход на бизнес-модель, предусматривающую продажу, а не аренду недвижимости. Рост спроса в таком формате эксперт объясняет желанием состоятельных россиян обезопасить свои капиталы в турбулентное время. Медианная цена реализуемых сегодня в столице офисов — 350 тысяч рублей за кв. м.
Самые активные категории пользователей офисных пространств в Москве, по словам Зиминой:
компании с госучастием (21% сделок в портфеле NF Group во втором квартале 2023 года);
организации, связанные с ИТ и телекоммуникациями (19,5%);
производственные компании (17%), которые подхватили брошенные западными игроками мощности.
Все эти категории работодателей объединяет стремление владеть площадями, а не арендовать их, а также желание консолидировать разрозненные подразделения под одной крышей.
Среди трендов, которые будут характеризовать рынок офисной недвижимости в 2023 году, Мария Зимина называет:
снижение вакантности;
рост разницы между запрашиваемой и достижимой ставкой аренды;
высокую стоимость квадратного метра;
ограниченный объем готовых офисов на продажу.
Единственный сегмент, в котором не введено ни одного метра с начала 2023 года, — прайм. По словам Зиминой, это связано с тем, что не все девелоперы готовы сегодня браться за самый дорогой сегмент.
В офис — за впечатлениями
Еще один тренд, серьезно влияющий на рынок, — смена концепции офисной недвижимости. Чтобы заманить расслабленных удаленным режимом сотрудников обратно в офис, работодателям приходится модернизировать рабочее пространство, используя в том числе дизайнерские и технологические решения. Рабочее место, по словам коммерческого директора FORMA Дмитрия Власова, должно стать магнитом, который притягивает энергию коллег и партнеров. «Со стороны работодателя возник запрос на новое качество инфраструктуры, сервисов и благоустройства в бизнес-центрах, что связано с превращением работы в важный lifestyle-элемент», — говорит Дмитрий Власов. Девелопер называет новую концепцию бизнес-пространств workplace.
Компания FORMA анонсировала два офисных проекта общей площадью 100 тысяч кв. м. Вместе с уже реализуемым проектом по строительству бизнес-центра PORTA общий портфель офисной недвижимости достигнет 150 тысяч кв. м.
Эти проекты — попытка диверсифицировать бизнес компании, специализирующейся на возведении жилых комплексов высокобюджетного сегмента. FORMA занимает 8–10% (по числу ДДУ) рынка жилья бизнес-класса и 25–30% — премиум-класса.
Концепция workplace оказалась востребована рынком, это подтверждает то, что сеть гибких офисов Business Club станет оператором коворкинга и сервисных офисов, занимающих объем 3,5 тысячи кв. м нового бизнес-центра PORTA.
Власов указывает, что создать современное гибкое пространство можно только с помощью смарт-проектирования, в основе которого — анализ структуры занятости. Каждого работника анкетируют, чтобы выяснить, сколько времени сотрудник проводит непосредственно за компьютером, сколько на встречах, нужно ли ему место для отдыха и медитации, как часто ему требуется пространство для встреч и звонков. Анализ полученной информации позволяет создать идеальный для команды офис.
С учетом лаунж-зон, библиотек, переговорных, пространств для индивидуальной работы и брейнштормов места бизнесу может понадобиться больше. При этом для компаний, которые сохраняют гибридный формат занятости, коэффициент использования офисного пространства может превысить допандемийный.
Еще один помощник проектировщиков — дизайн-мышление. Благодаря ему в офисах усиливается WiFi-связь на паркингах, в лифтах и других обычно безцифровых местах, чтобы поддерживать возможность outdoor-работы. Появляются парковки с зарядными станциями для электромобилей, стойки для велосипедов и самокатов и душевые для тех, кто решит совместить дорогу до офиса с утренней пробежкой по набережной.
Эксперты отмечают, что большое значение для успеха проекта офисной недвижимости приобретает вау-эффект, который сложно выразить в физических показателях. Так, архитектор проекта PORTA Рубен Аракелян представлял свой проект как «приземлившийся рядом с “Москва-Сити” гигантский метеорит сложной формы, который по-разному играет в разных плоскостях».
Уникальные архитектурные и дизайнерские решения больше не воспринимаются как излишества, удорожающие проект и снижающие коэффициент использования метража. Рациональный подход превращает уникальность коммерческого объекта в финансово измеримые бонусы. В красивом офисе люди хотят работать.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
