$ 76.41
 91.36
£ 102.08
¥ 73.21
 84.23
GOLD 1785.85
РТС 1281.97
DJIA 29638.64
NASDAQ 12198.74
финансы

По ту сторону ипотечного рекорда

Фото: ТАСС Фото: ТАСС

С начала 2020 года российские банки выдали рекордное количество кредитов на ипотеку. Заемщиков привлекают снижение ставок по займам и льготная программа, но побочным эффектом становится рост цен на жилье. К чему приведет отчаянная господдержка отрасли и возможен ли пузырь на ипотечном рынке — разбирался журнал «Компания».

По предварительной оценке «Дом.РФ», с января по октябрь банки выдали 1,3 млн кредитов на сумму 3,2–3,3 трлн руб., что является досрочным рекордом. Это больше, чем все ипотечные выдачи за 2018 год, когда россияне взяли кредиты на 3,01 трлн руб. В прошлом году объем выданных займов составил 2,85 триллиона рулей.

Был побит и месячный рекорд. В октябре 2020 года было выдано займов на 550 млрд руб. Предыдущий исторический максимум был обновлен в сентябре — 504 млрд руб. «Дом.РФ» прогнозирует, что в 2020 году россияне возьмут 1,5 млн кредитов на 3,7 трлн рублей.

Ставка за ставку

В мае президент России Владимир Путин объявил о старте льготной программы кредитования под 6,5% на квартиры в новостройках. Для сравнения: в апреле ставка находилась на уровне 8,3%, а уже в мае сократилась до 7,4%. При этом на вторичном рынке ипотечные ставки выше (около 8,1%), чем в новостройках (около 5,9%). Ценовая разница совсем не отразилась на доле вторичного рынка в выданной ипотеке — она остается в пределах 70%. В октябре на рынке «вторички» выдали 155 тысяч займов, в сентябре —143,1 тысячи.

Другим фактором роста ипотечных кредитов стала динамика ключевой ставки ЦБ. С начала пандемии коронавируса и обвала нефтяных цен Центральный банк снизил ее на 1,75 процентного пункта — с 6% до исторически минимальных 4,25%. В последние два месяца регулятор взял паузу в смягчении своей политики.

Росту ипотечного рынка послужило и рефинансирование кредитов. Его доля в объеме выданных займов в октябре составила 13%. «Дом.РФ» указывает, что рефинансирование под 8% позволяет снизить ежемесячный платеж по кредиту в среднем с 25 до 21 тысячи рублей. Платежная нагрузка сокращается, что благоприятно сказывается на стабильности всей финансовой системы, отмечает «Дом.РФ». По его данным, в октябре доля просроченной задолженности более 90 дней сохранялась в октябре на низком уровне — 1,56%. Общий портфель ипотечных кредитов с учетом секьюритизации в «Дом.РФ» оценили в 9,3 триллиона рублей. ЦБ сообщал, что в сентябре кредитный портфель насчитывал 8,5 триллиона рублей, при этом просрочка по нему составляла 73 миллиарда рублей.

Ипотека в пузыре

Еще летом замглавы Минфина Алексей Моисеев предполагал, что льготная ипотека может раздуть пузырь на рынке ипотечного кредитования. Он отмечал, что 40% граждан не могли бы выплачивать кредиты и при нулевой ставке, а льготная программа побуждает взять кредит тех, кто заведомо неплатежеспособен. Таким образом, пузырь может лопнуть через несколько лет, а за ним последует банковский кризис, прогнозировали в министерстве.

С пессимистичным прогнозом не согласен директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. «Качество портфелей ипотечных кредитов пока не ухудшается. Рисков мы здесь не видим», — сказал он в беседе с «Ко». По словам Пивеня, с ростом количества кредитов повышается чувствительность граждан к неблагоприятным изменениям: уровень дохода, занятость и другим. «Долговая нагрузка не всегда является риском для роста рынка кредитования», — добавил он.

Пивень считает, что за прекращением льготного кредитования последует меньший объем выдач займов. По его словам, государство «относительно много» делает для поддержки ипотечного рынка в силу того, что жилищное строительство дает хорошую поддержку всей экономике. «Я думаю, что закончится эта льготная программа, будут думать над каким-то другим способом стимулирования ипотечных кредитов», — добавил он.

Экономист, профессор кафедры международных финансов МГИМО Валентин Катасонов поддерживает позицию Минфина. По его мнению, рынок может обвалиться, поскольку льготные ипотечные кредиты не будут в состоянии поддержать конъюнктуру.

«Если рынок обвалится, то возникнет такой сценарий: покрытие ипотечных кредитов будет очень слабым, и тогда банки окажутся в очень неприятном положении», — сказал он «Ко». Катасонов полагает, что из-за этого небольшие банки-участники программы впоследствии могут лишиться лицензии. Экономист также не исключил, что банки изменят условия уже по выданным кредитам после закрытия программы льготной ипотеки.