Top.Mail.Ru
архив

Сметно-несметные богатства

Конфликт между бывшим главным девелопером столицы – Департаментом внебюджетной политики строительства Москвы – и строительными организациями перешел в новую фазу. Потеряв львиную долю рынка массовой застройки, ДВПС перешел в контрнаступление. По мнению руководителя ДВПС Леонида Краснянского, строители выставляют неоправданно высокие цены за свою работу, а московские чиновники мешают департаменту расширять бизнес. Лидер строителей – первый вице-премьер столичного правительства Владимир Ресин с этими претензиями согласился. Правда, от этого расстановка сил в московском стройкомплексе никак не изменилась.

 

Милые бранятся

Свое недовольство Леонид Краснянский высказал дважды. Сначала он предъявил претензии чиновникам и строителям на заседании московского правительства, затем на специальном брифинге, где руководитель ДВПС выступал совместно с Владимиром Ресиным. Фактически впервые можно было открыто наблюдать картину препирательств и споров Ресина и Краснянского. Ситуацию не спасли даже идиотские вопросы из зала. (В частности: «Не перенести ли, к примеру, Останкинскую башню в Сити?») Похоже, напряжение в московских кабинетах достигло такого уровня, что более скрывать его чиновники просто неспособны.

Открытый спор строителей вынудил чиновников рассказать немало любопытных фактов. Так, Владимир Ресин публично признал, что в минувшем году в отчетность о 3 млн. кв. м жилья, возведенных в 2000 году, были включены и те 300 тыс. кв. м, которые строители не сдали. Однако главные новости рассказал его публичный оппонент. По данным, приведенным Леонидом Краснянским, в 2000 году резко выросла стоимость строительства (от 42 до 69%), что не оправдано ни ссылками на инфляцию (рост – 18%), ни ростом стоимости материалов (12 – 25%). Больше того, в докладе на имя Юрия Лужкова глава ДВПС рассчитал примерную дельту, заложенную московскими строителями: «Уже сегодня ясно, что коэффициенты пересчета по видам работ завышены минимум на 20%... Сколько можно постоянно по итогам года оказываться перед ситуацией сверхлимита? Пора наконец разобраться с тем, кто и как считает эти коэффициенты. Как такое может быть? При этом сверхлимит возникает только у наших, городских строительных организаций...»

Иначе говоря, строители завышают цены, а ДВПС в результате вынужден выходить за ранее выделенные лимиты и оплачивать эти излишества.

Собственно, это прямое обвинение в адрес Владимира Ресина. Достаточно заметить, что в 40% объектов ДВПС функции заказчика выполняет компания «Москапстрой», близкая первому вице-премьеру.

 

Всех на контракт!

Владимир Ресин официально признал обоснованность претензий Краснянского и при этом сообщил, что в ближайшее время ситуация должна измениться. Произойдет это сразу после перевода строителей со сметной на контрактную систему оплаты.

Если перевести эту идею с чиновничьего языка на русский, то получится следующее. Сейчас стоимость строительных работ рассчитывается с помощью системы коэффициентов, основанной на ценах 1994 года. Коэффициенты постоянно изменяются, и пересматривает их Департамент экономической политики и развития правительства Москвы. Поскольку система чрезвычайно сложна и запутанна, заранее рассчитать приблизительную смету строительства практически невозможно. Причем по ходу работ, как правило, выявляется необходимость доделок, переделок и пр., что влечет внесение коррективов в смету с ее коэффициентами. При переводе в деньги становится очевидным, что строительные организации могут легко завысить стоимость работ (у строителей даже есть такой термин – «осметить»). То есть инвестор фактически теряет контроль за ценообразованием и толком не знает, во что ему в итоге все это обойдется. Вот и получается, что многие дома продаются ниже реальной себестоимости. Соответствующие прецеденты есть и у ДВПС – стройки на проспекте Андропова (себестоимость $767 за 1 кв. м, максимальная цена $620 – 650), 2-й Ямской улице ($920 и $860 – 890 соответственно) и ряд других объектов.

Контрактная же система означает, что ценообразование исходит из суммы, указанной в договоре и отраженной в исходно-разрешительной документации. По мнению Ресина, переход к ней должен ограничить сметные аппетиты строителей.

 

Скромный интерес

Сметная система действительно выглядит весьма странно. Однако возникает законный вопрос: почему глава ДВПС только теперь поднял вопрос о ее обоснованности? Департамент работает со строителями уже больше четырех лет, и в лучшие годы объемы строительства ДВПС в разы превосходили нынешние. По словам самого Леонида Краснянского, «сверхлимит – понятие невозможное: не запланировали деньги – не платить. Мы можем заплатить, но лучше отдать эти деньги в бюджет...». То есть получается, что, несмотря на убыточность строек, деньги на оплату этого «безобразия» все равно находятся. Выходит, строительство – бизнес с очень высокой рентабельностью. Хотя тот же глава ДВПС и жалуется на жизнь после утраты массового рынка: «Тяжело потерять наработанное... поэтому мы понимаем, что 2001 год будет крайне трудным для нас в финансово-экономическом плане, а в 2002 году мы уже выйдем на нормальную работу». Самое интересное, что строители, твердящие об убытках, о своих перспективах говорят то же самое. Кто самый бедный, публично так и не выяснено.

Вполне возможно, что Краснянского не устраивают не только цены московских строителей, но и предлагаемый выбор застройщиков. По словам самого же Краснянского, ДВПС не прочь разместить заказы среди иногородних компаний. В числе претендентов он назвал Балтийскую строительную компанию, которая близка Министерству путей сообщения и является крупным петербургским застройщиком. Кроме того, в Куркине уже работает «Донбассшахтстрой», который, кстати, в 70-е годы возглавлял сам Краснянский.

Другая претензия Леонида Краснянского адресуется московским чиновникам: по его словам, в правительстве очень трудно получить необходимые для строительства согласования. Речь идет о том, что департаменту не дают прихватить другие сегменты рынка недвижимости. По словам главы ДВПС, его организация подготовила проект по созданию сети 3-звездочных гостиниц, но нет участков, а те, что есть, чиновники предлагают выкупить на конкурсной основе. И вообще не согласовывают распорядительные документы, которые готовит ДВПС, чтобы работать не только с жильем, но и с коммерческой недвижимостью.

 

А вы, друзья, как ни садитесь…

Казалось бы, ситуация вовремя и удачно разрешилась: вводится контрактная система, строители и ДВПС готовы работать... Но не все так просто. Несмотря на заверения Владимира Ресина, в ближайшем будущем перехода на контрактную систему можно не ждать. Во-первых, сметы делаются на основании проектно-сметной документации – творческого продукта архитекторов. А они получают за свою работу процент и заинтересованы в высокой стоимости проекта. Во-вторых, объявлять о введении контрактов можно сколько угодно, но подавляющее большинство строек и так называемых заделов (будущих строек с наличествующими проектами) основаны на сложившейся сметной практике. И сколько времени пройдет до той поры, когда состоится реальный переход на контракты, не знает никто. Наконец, в-третьих, Москва – город исключений. Всегда есть организации, которые работают на особых условиях. Ведь просто неудобно спросить у Владимира Ресина, в какие сроки на контрактную систему перейдет, например, «Москапстрой».

Еще по теме