Top.Mail.Ru
$ 50.73
£ 64.48
¥ 38.75
 55.10
 7.86
Нефть WTI 113.44
GOLD 1817.63
РТС 1437.95
DJIA 31438.26
NASDAQ 11524.55
BTC/USD 19989.00
рынки

Спроса нет, но дешевле не будет: что ждать от рынка недвижимости в 2022 году

Фото: Агентство «Москва» Фото: Агентство «Москва»

В апреле в Москве резко упала активность покупателей недвижимости — в столице было зарегистрировано на 37,5% меньше сделок со вторичным жильем, чем в марте. На первичном рынке падение продаж за месяц составило 35%. Однако это нисколько не затормозило цены, которые в мае достигли нового рекорда. Журнал «Компания» выяснил, что удерживает ценник и чего ждать от рынка недвижимости в следующие полгода.

Сколько сегодня стоят новостройки?

По данным аналитиков платформы bnMAP.pro, средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках, расположенных в границах «старой» Москвы, сегодня составляет 394 630 рублей. Это максимальный уровень за всю историю наблюдений (в расчет принимались квартиры и апартаменты во всех классах, кроме элитного).

Хотя месячный рост в процентном отношении выглядит не столь пугающим. Так, увеличение цены в комфорт-классе составило 1%, новостройки категории стандарт остались на апрельских значениях, а бизнес- и премиум-класс, напротив, просели на 1%.

В то же время в Новой Москве цены растут более ощутимыми темпами. По данным компании «Бон Тон», которые приводит Business FM, средневзвешенная цена «квадрата» за май в НАО составила 231,5 тысячи рублей, прибавив за месяц 2,8% (+19,7% за год), а в ТАО — 122,9 тысячи рублей (+3,1% за месяц, +22,5% за год).

Учитывая падение покупательской активности на протяжении всей весны, подобная ситуация кажется нелогичной, но она имеет свое объяснение, говорит гендиректор «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

«Ценовой прирост отчасти обусловлен удорожанием на фоне субсидированной ипотеки, отчасти плановым повышением цен по мере стадии строительной готовности проектов. Корректировка цен вверх затронула 60% первичного рынка Новой Москвы, в 25% экспозиции цены снизились в среднем на 1,2%, 15% предложения осталось без изменений», — заявила она.

По данным агентства недвижимости «Метриум» (отчет есть у «Компании»), всего в 2022 году столичные девелоперы рассчитывают ввести в эксплуатацию 293 корпуса (рост на 11% по сравнению с прошлым годом) в 90 проектах новостроек с квартирами или апартаментами эконом- и комфорт-класса. В «старой» Москве в данный момент строят 114 таких домов в 61 комплексе, а в Новой Москве — 149 в 29 проектах застройки. Порядка 64% корпусов будут сданы во втором и четвертом квартале, 19% — в первом и еще 17% корпусов введут в эксплуатацию в третьем квартале.

Однако из вышеперечисленных продажи идут только в 63 проектах новостроек, подчеркивают аналитики. Наибольшая часть (44 жилых комплекса) приходится на «старую» Москву.

«В мае продолжилось падение спроса на новостройки в столичном регионе. Это почувствовали не только на первичном рынке, но и на вторичном. Все связано с ипотечными ставками, в этот период они были рекордными. Застройщики имеют денежную подушку в виде проектного финансирования, и для продолжения реализации проектов им не нужно собирать деньги с рынка. Поэтому цена не падает, спасибо эскроу-счетам. У застройщиков есть возможность держаться два-три месяца и не трогать цену», — говорит «Компании» независимый эксперт рынка недвижимости Никита Журавлев.

По его словам, рынок ждет снижения ставки рефинансирования , как следствие, уменьшения ипотечной ставки. Но некоторые застройщики пошли на ухищрения и предлагают субсидированную ставку под 0,1%. Это вызвало оживление продаж и рост первичных обращений на 30%, добавил Журавлев. В числе девелоперов, которые продают квартиры под такой процент, — ПИК, «А101» и ФСК. Однако такая ставка действует только на сумму кредита до 12 миллионов рублей.

«Сейчас застройщики совместно банками стали давать беспроцентные кредиты или самостоятельно беспроцентные рассрочки на приобретение квартир в своих проектах. Но здесь нужно понимать, что стоимость этих кредитов закладывается в стоимость квартиры», — предупреждает глава «Агентства инвестиций в недвижимости Москвы» Валерий Летенков.  

«Любое ограничение мешает бизнесу»: банкиры опасаются снижения числа ипотек
Банки просят власти не ограничивать их в полной стоимости кредита для ипотеки. Эксперты разошлись в оценке эффективности этого механизма для рынка
ипотека, строительство

А что с ценами на вторичном рынке?

Вслед за новостройками вверх тянутся и цены на вторичке. Как сообщили «Компании» в «Агентстве инвестиций в недвижимость Москвы», средняя стоимость квадратного метра в столице находится на уровне 391,7 тысячи рублей. При этом за последние три года цена «квадрата» на вторичном рынке выросла на 60,1%, или на 146,9 тысячи рублей.

Наибольший рост за эти годы отмечен в ЦАО. Здесь вторичка с 2019 года прибавила в цене 79,7%. В абсолютных цифрах рост составил 305,2 тысячи рублей, а «квадрат» в среднем обойдется покупателю в 688,1 тысячи рублей. Меньше всего подорожало жилье в ВАО Москвы. В этом округе стоимость квадратного метра выросла на 49,6% (+96,6 тысячи рублей). Сейчас средний «квадрат» обойдется здесь в 291,5 тысячи рублей.

Сравнительно медленный рост цен — на востоке столицы, это фактор психологии, заявляет Валерий Летенков.

«Роза ветров в Москве направлена с запада на восток, поэтому большая часть предприятий строилась на востоке, для того чтобы вся гарь с труб уходила за пределы города. Кроме того, эти предприятия окружались жильем для рабочих, из-за чего появилось понимание того, что восток Москвы — это рабочие районы. Учитывая это, жилой фонд в этих локациях соответствующий — распространены малогабаритные квартиры», — отмечает эксперт.

Кроме того, как добавляет Летенков, в обществе бытует стереотип о якобы более сложной криминальной обстановке на востоке Москвы. Все это позволяет ценам в ВАО расти более низкими темпами.

Почему спрос падает, а цены растут?

По прогнозам Национального рейтингового агентства (НРА), к концу 2022 года в Москве и Подмосковье цена на квартиры в новостройках и на вторичке может вырасти на 20–30%. Среди причин эксперты называют подорожание стройматериалов и сбои в поставках иностранной спецтехники. При этом в НРА предупреждают, что цены не будут снижаться даже при дальнейшем падении покупательского спроса: застройщики уже сейчас создают дефицит предложения, выводя на рынок меньше новых проектов.

Еще один фактор роста цены — инвесторы, которые остались без традиционных инструментов: ни фондовый рынок, ни валюта, ни драгметаллы не приносят сейчас существенных доходов, отмечают в НРА. По словам экспертов, остаются лишь депозиты для небольших сумм и недвижимость — для крупных вложений.

Наконец, в этом году цены на новостройки и вторичное жилье в столице продолжают расти на фоне высокой инфляции. По данным ЦИАН, за последние 12 месяцев квадратный метр первичного жилья в Москве подорожал на 25,3%, а на вторичном рынке — на 14,8%. Кейсовый анализ программ крупнейших банков, который провели в НРА, показал, что при наличии денег на первоначальный взнос самый выгодный вариант сегодня — брать жилье на первичном рынке по льготным программам. Покупка квартиры на вторичке менее выгодна и может быть доступной только жителям Москвы. В этом случае выгоднее арендовать жилье, а 10–20% доходов направлять на накопления, советуют эксперты.