Ставка на ипотеку
Наступивший год должен стать переломным в развитии ипотеки. Кроме запуска нескольких государственных программ, направленных на популяризацию этого вида кредитования, эксперты ожидают в 2006 году снижения среднерыночных ипотечных ставок с 14 – 15% до 12 – 13%. Между тем повышение спроса способно увеличить стоимость жилья.
Кто ниже?
В конце июня прошлого года правительство одобрило «Концепцию рефинансирования ипотечного кредитования». Согласно этому документу, в 2006 году ставка по ипотечным кредитам должна снизиться до 12% годовых в рублях, в 2008 году – до 10%, а в 2010 году – до 8%. Оценки отдельных политиков в прошлом году были еще оптимистичнее. Так, председатель Госдумы Борис Грызлов заявлял, что ожидает снижения ставки до 6,5% в рублях уже к 2008 году.
Многие участники рынка считали эти планы исключительно декларативными и не ожидали особой активности государства на ипотечном рынке в ближайшее время. Именно поэтому для многих экспертов стало сюрпризом решение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое уже с 1 января этого года объявило о введении дифференцированной ставки по ипотечным кредитам. Причем нижняя планка была установлена на уровне 12% годовых в рублях.
«Решение АИЖК заставит остальных участников рынка в ближайшее время также приблизиться к этой цифре. Иначе их продукты просто перестанут быть конкурентными», – говорит заместитель директора департамента ипотечного кредитования КБ «Юниаструм Банк» Сергей Бессонов. При этом он сомневается, что в наступившем году рублевая процентная ставка опустится ниже 12%. Объясняется это тем, что ставки по ипотечным кредитам вплотную приблизились к показателям уровня инфляции в России. «А кредитовать дешевле банки пока не готовы», – говорит начальник отдела кредитования физических лиц инвестиционно-кредитного департамента банка «ГЛОБЭКС» Олег Семкичев.
В минувшем году инфляция составила 10,9%, и хотя в 2006 году правительство намерено удержаться в рамках 8,5%, эксперты сомневаются, что рост цен удастся остановить. Это значит, что ожидать серьезного снижения ставки по ипотечным кредитам не приходится. «Рассчитывать на приток дешевых иностранных кредитов также не следует, – считает Семкичев, – все идет к тому, что стоимость заемных денег за рубежом будет повышаться, растет ставка рефинансирования в США, Великобритании, европейские монетарные власти также не исключают возможности увеличения ставки». Начальник управления анализа, подготовки и обслуживания кредитов Центра ипотечного кредитования БИНБАНКа Вячеслав Пантелеев напоминает, что хотя Банк России 26 декабря прошлого года и снизил ставку рефинансирования с 13% до 12% годовых, она все равно находится на достаточно высоком уровне. Против потенциальных заемщиков играет «непрозрачность» и низкий уровень доходов населения, что не позволяет снизить кредитный риск, а значит, и ипотечную ставку. «Скорее всего, основные игроки, использующие ставку 12% годовых, будут смягчать условия получения кредитов для заемщиков, чтобы увеличить их количество», – считает Бессонов. «Хотя некоторое снижение ставки все же произойдет, – полагает Семкичев, – это коснется в первую очередь уровня эффективной ставки, которая включает в себя затраты на оценку, страхование, комиссии». Они зачастую увеличивают стоимость квартиры еще на 3 – 4% (см. приложение №1). Параллельно будет идти процесс «выравнивания» процентных ставок. «Если сейчас на рынке процентные ставки в валюте колеблются от 9,5% до 14%, а в рублях – от 13% до 19%, – говорит начальник управления продаж Центра ипотечного кредитования БИНБАНКА Василий Ченушкин, – то далее диапазон ставок будет сокращаться, и колебание составит 9,5 – 12% в валюте и 12 – 15% в рублях». «Безусловно, снижение ставок позволит сделать продукт доступным для большего числа населения, но я считаю, что в ближайшие годы ждать резкого снижения ставок по кредитам на покупку жилья не стоит», – резюмирует Семкичев. По прогнозу Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), средние ставки опустятся до 8% в валюте и 11% в рублях лишь к 2008 году.
Дешевая ипотека поднимет цены на жилье
«Существующие ставки не позволяют значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов», – говорит член правления, руководитель дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка Александр Колошенко. Он надеется, что в наступившем году появятся новые программы, в том числе и государственные, которые будут направлены на субсидирование ставок, а также нормативная база для начала работы европейских моделей ипотечного кредитования. Эксперты напоминают, что в 2006 году в России начинается второй этап обновленной федеральной целевой программы «Жилище». В ближайшие пять лет из бюджета будет выделено около 1 трлн руб., что, по оценкам чиновников, поможет решить жилищную проблему для четверти россиян. Одна из подпрограмм, например, предполагает предоставление молодым семьям бюджетных субсидий на приобретение жилья. В том числе – на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита в размере не менее 35% от стоимости жилья.
Все это, безусловно, повысит привлекательность ипотечных программ для населения, однако многие эксперты полагают, что рост спроса на ипотеку способен сделать жилье еще дороже. «Снижение ставок увеличивает количество платежеспособных покупателей, что, несомненно, влечет повышение спроса на квартиры при их ограниченном предложении на рынке. А это, в свою очередь, вызывает определенный рост цен на недвижимость», – соглашается Вячеслав Пантелеев из БИНБАНКА.
«Резкого увеличения стоимости жилья в связи со снижением ставок по ипотеке не ожидается, – говорит Семкичев из банка «ГЛОБЭКС». – Если для Москвы и Санкт-Петербурга значительную роль в приобретении жилья играет инвестиционная составляющая (жилье приобретается для последующей перепродажи. – Прим. «Ко»), то для регионов более реальным фактором для расширения спроса на жилье, на мой взгляд, станет рост реальных доходов населения». Хотя Бессонов из Юниаструм Банка полагает, что снижение процентной ставки по кредитам, безусловно, приведет к росту стоимости жилья, но постепенно. «Недвижимость дорожает объективно с течением времени независимо от того, падает ставка по ипотечным кредитам или нет», – говорит Бессонов. Но чтобы влияние ипотеки на цены стало ощутимым, необходимо повысить ее долю до 30% от общего числа сделок. Сейчас же число таких сделок не превышает 2 – 5%.
Заманчивый кооператив
Основной вопрос, который встает перед человеком, решившим купить жилье: воспользоваться ипотекой, взять обычный кредит в банке или вступить в кооператив. Ставки последнего кажутся привлекательнее банковских кредитов. Фраза «ипотека от 1% в год на 15 лет» действует завораживающе. Однако не все так просто: проценты, действительно, очень низкие, но в отличие от банков кооперативы берут их не с остатка задолженности, а ежегодно с полной суммы. Помимо этого, как и в банках, существуют еще дополнительные сборы: так называемый вступительный взнос – от 2% до 5% стоимости квартиры; примечательно, что в счет накоплений пайщика он не засчитывается. Проверка юридической чистоты обойдется в 1,5 – 3% от стоимости недвижимости. Существует еще и так называемый «резервный фонд», который пайщику предстоит пополнять за счет ежегодных взносов, составляющих 0,6 – 1% стоимости жилья. Здесь, как и в банке, существуют системы штрафов за просрочку платежа. В конечном итоге эффективная ставка по таким кредитам оказывается лишь немного ниже, чем берет банк. Но при этом пайщик подвергает себя куда большей опасности. «Привлекая ипотечный кредит, заемщик становится собственником квартиры с момента регистрации сделки, – рассказывает начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка Розничные услуги Мария Серова. – Вступая в строительный кооператив, человек вкладывает значительную сумму средств сегодня в надежде стать владельцем квартиры в будущем». «В кооперативе человек, внесший свой пай, встает в очередь, и квартиру он сможет начать подбирать только после того, как она подойдет», – говорит Василий Ченушкин из БИНБАНКа. Так как кооператив предоставляет ссуду из взносов других пайщиков, то очередь, как правило, движется не очень быстро, а за время ожидания цены на квартиры растут, и в итоге человек покупает жилье по более высокой цене. К тому же квартиры оформляются не в собственность заемщика (пайщика), а кооператива. С пайщиком заключается договор найма жилого помещения, а собственником он сможет стать только после полного погашения ссуды. «Если с кооперативом что-то случается, например, он обанкротится, то по предъявленным искам он будет отвечать своими активами, то есть квартирами пайщиков, которые оформлены на кооператив и находятся у него на балансе. В банковской ипотеке подобного просто не может быть», – заключает эксперт. «Именно на базе строительных кооперативов возникает наибольшее количество финансовых пирамид, которые априори не могут выполнить декларируемые обязательства», – отмечает Мария Серова.
В общем, приходится признать, что, несмотря на явное движение вперед в вопросе развития ипотеки, остается масса нерешенных проблем. Отсутствует рынок ипотечных ценных бумаг, существуют сложности с кредитованием приобретения жилья на так называемом «первичном» рынке, есть сложности с порядком оформления собственности на жилье. Семкичев из банка «ГЛОБЭКС» надеется, что в этом году сдвинется с мертвой точки вопрос рефинансирования ресурсов, отвлеченных банками на ипотечные кредиты. Не секрет, что в российском банковском секторе остро стоит проблема «длинных» денег – средств, предоставленных на срок 15 лет и более. Без участия государства, которое создает систему рефинансирования подобных кредитов, не обойтись. «Что именно это будет – развитие рынка закладных, облигации, обеспеченные ипотеки или иные ценные бумаги – сейчас сложно сказать, – рассуждает Семкичев. – Да и надо ли? Главное – чтобы механизм рефинансирования в конце концов начал действовать». Чиновники тем временем обнадеживают: именно в наступившем году, по их словам, должен заработать рынок ипотечных облигаций.
СПРАВКА
По данным опроса Фонда общественного мнения, три четверти россиян слышали об ипотечном кредитовании, но считают эту услугу недоступной из-за дороговизны. Если с текущих 14 – 15% годовых в рублях ставка по ипотечному кредиту будет снижена вдвое, то число потенциальных заемщиков может увеличиться более чем в три раза – с 5% до 17%.
В минувшем году россиянам было выдано ипотечных кредитов на 30 млрд руб. Но уже к 2010 году ежегодный объем планируется довести до 415 млрд руб. – то есть увеличить более, чем в 10 раз. Потенциальный объем рынка ипотечного кредитования, по оценкам БИНБАНКа, уже сегодня оценивается в $40 – 50 млрд или в 1,1 – 1,4 трлн руб. По данным МАИН, средние ставки на конец прошлого года для клиентов с неподтвержденными доходами составили 15,2%, а для обладателей справки НДФЛ – 14,6%.
Приложение №1
Дополнительные расходы при оформлении ипотечного кредита (помимо процентной ставки):
1. Сбор за рассмотрение заявки (в среднем $40 – 200, но бывают исключения, когда банки не берут денег за эту услугу).
2. Нотариальное заверение договора ипотеки с 1 января этого года стало необязательным, однако некоторые банки могут потребовать подпись нотариуса, которая будет стоить до 1% всей суммы кредита.
3. Сбор за открытие и обслуживание ссудного счета добавляет к стоимости квартиры от 0,1% до 0,5%, за ведение счета – еще 1 – 3% годовых. Но есть банки, оказывающие эти услуги бесплатно.
4. Оценка недвижимости обойдется еще в $100 – 200. Но некоторые банки имеют специальные соглашения с риэлтерскими агентствами, благодаря чему этот сбор не взимается.
5. Проверка юридической чистоты квартиры – еще около $200.
6. При получении кредита банк может взять комиссионное вознаграждение за выдачу денег наличными. Комиссия составляет, как правило, 1% от суммы кредита или может быть фиксированной, например 1500 руб. При перечислении денег по безналичному расчету придется заплатить 0,5% от суммы кредита.
7. Аренда депозитарной ячейки будет стоить от $20 в месяц.
8. Банк также возьмет свой процент за конвертацию долларового кредита в наличные рубли.
9. Ежегодные взносы по страхованию обойдутся в 0,8 – 1,7% от стоимости приобретаемого жилья. Страхование трудоспособности и жизни заемщика – до 0,5%, страхование самой недвижимости – от 0,3%.
Таблица №1
Ставки АИЖК по ипотечным кредитам
Коэффициент Кредит/Залог | Процентнаяставка | |
от 12 до 180 мес. (от 1 до 15 лет) включительно | от 181 до 360 мес. (от 15 до 30 лет) | |
от 30% (включительно) до 50% (включительно) | 12,0 | 13,0 |
более 50% до 70% (включительно) | 13,0 | 13,5 |
более 70% до 90% (включительно) | 14,0 | 16,0 |
По данным АИЖК
Таблица №2
Ставка по ипотечным кредитам крупнейших игроков рынка ипотечного кредитования
Банк | Процентнаяставка | |
В рублях | В долларах | |
Сбербанк | 18 | 11 |
Внешторгбанк | 14 | 11 |
Дельтакредит | 14,25 | 11 |
Райффайзенбанк | - | 13 |
Городской ипотечный банк | 14,5 | 11,5 |
Международный Московский банк | 14 | 10,9 |
Источник: официальные сайты банков
Примечание 1: Многие банки указывают минимальную ставку, которая может увеличиваться в зависимости от объема предоставленных документов, состава семьи, кредитной истории, наличия собственности и т. д.
Примечание 2: Расчет процентной ставки приведен для ипотечного кредита, предоставленного на 15 лет, на сумму $50 000, квартира приобретается на «вторичном» рынке, справка с места работы предоставлена по форме НДФЛ-2, семья состоит из одного человека.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
