Строительный антиквариат
Реконструированные особняки стали своего рода элитным сектором рынка коммерческой и жилой недвижимости Москвы. Если иностранцы стремятся арендовать офисные площади в новых бизнес-центрах, а жить в старинных домах, то богатые столичные жители поступают с точностью до наоборот. Многие российские бизнесмены живут в элитных новостройках и мечтают о собственном «офисном» особняке.
Большинство сохранившихся особняков XIX – XX веков давно превратились в миниатюрные крепости. По-европейски ухоженные фасады не могут органично вписаться в архитектурный облик Москвы – мешают массивные железные решетки, камеры слежения, суровые охранники на входе и прочие атрибуты безопасности. Сами владельцы и арендаторы «офисного антиквариата», объясняя свой выбор, в первую очередь указывают на возможность создания здесь собственной системы доступа и охраны. На самом деле это не главная причина популярности городских усадеб на офисном рынке Москвы. Несмотря на массовое строительство современных офисов класса А, руководители многих российских компаний до сих пор даже высококлассные
бизнес-центры сравнивают с муравейниками или многоквартирным жильем, в то время как особняки воспринимаются как строения клубного типа, то есть элитная недвижимость. «Если компания ищет такого рода здание, то это делается в основном для того, чтобы показать клиентам и конкурентам свой статус, обособленность и более привилегированное положение. Многие клиенты для размещения топ-менеджмента компании хотят именно реконструированный особняк и ничего больше. Для них это неотъемлемая часть имиджа», – говорит руководитель проекта Арендатор.ру Джамиль Гусейнов. Поэтому основными категориями арендаторов и покупателей особняков являются весьма платежеспособные клиенты – банки, сырьевые и девелоперские компании.
Вопрос особняком
Стабильно растущий спрос на московские ампир и классицизм объясняется просто – старинные особняки являются «невозобновляемым ресурсом». С каждым годом в Москве остается все меньше особняков под реконструкцию, то есть объем площадей таких зданий постоянно уменьшается, в то время как надобность в них растет. Согласно данным компании ABN Realty, переделанные под офисы дома составляют не более 7 – 10% от общего объема рынка помещений международного стандарта. «В год на рынок выходит от 10 до 20 реконструированных особняков. Это около 50 000 – 100 000 кв. м., то есть в 5 – 10 раз меньше объема строящихся офисных площадей», – говорит руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. По мнению PR-директора компании Vesco Realty Максима Карапетова, резервы центра сейчас насчитывают порядка 300 – 350 особняков, пригодных к реконструкции. Среди основных игроков на рынке реконструкции особняков эксперты называют компании ST Group, ДИПС, «Сатори», «Система Галс».
При этом в открытую продажу попадают далеко не все особняки. По словам эксперта департамента элитной недвижимости Paul's Yard Наталии Дабсон, подобные предложения очень редки. «Этот сегмент рынка по-настоящему эксклюзивный», – говорит Дабсон. В основном на рынке представлены здания, которые московские власти передали частным или юридическим лицам в середине 1990-х годов. Тогда существовала отработанная схема продажи и сдачи в аренду городской недвижимости с последующим лишением ее статуса памятника архитектуры. По мнению экспертов, в свете продолжающегося спора по разделу памятников между городскими и федеральными властями у ряда владельцев и арендаторов таких особняков могут возникнуть проблемы с правом собственности. Однако, если охранно-арендный договор, который в обязательном порядке заключается с владельцем особняка, не нарушен и здание не перестроено, проблем удастся избежать. Кроме того, современные предложения продажи особняков, как правило, очень сложны в исполнении. По мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, купля-продажа особняка – практически запрещенная сделка, так как большинство из них являются памятниками архитектуры. «Если вы видите объявление о продаже дешевого особняка, скажем, всего $1000 за кв. м, то, скорее всего, вам предложат купить право аренды на памятник архитектуры, что влечет за собой множество рисков», – говорит Гец.
Дорогие адреса
Неудивительно, что в таких условиях цены на аренду особняков постоянно растут. «Рынок характеризуется очень большим спросом на покупку отдельно стоящего здания (под одного арендатора) площадью 1000 – 4000 кв. м в центре города», – отмечает аналитик по офисной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле. Сделки купли-продажи значительно превалируют над сделками аренды. При этом особенностью рынка является завышение цены продавцами, что зачастую увеличивает срок экспозиции объекта. С другой стороны, если покупатель, готовый заплатить запрашиваемую сумму, не находится, особняк сдается в аренду. Фиксированных цен на рынке купли-продажи и аренды особняков нет.
По данным IRN.RU, средние цены продажи составляют $3000 – 5000 за кв. м., что в 5 – 7 раз превышает значение средних арендных ставок. Стоимость аренды особняков в ЦАО колеблется от $500 до $800 за кв. м в год в зависимости от места ($800 – у Кремля на Садовнической набережной). Так как в большинстве случаев такие объекты располагаются внутри Садового кольца или поблизости от него, средние ставки аренды держатся на высокой отметке – $550 – 650 за кв.м в год с расходами на эксплуатацию (без НДС). По мнению ряда экспертов, ставки аренды в реконструированных особняках сильно отличаются друг от друга. «Аренда квадратного метра может стоить $250 с НДС, а может доходить до $1000», – говорит Гусейнов. Основным фактором, влияющим на цену аренды, является местоположение объекта. Имеет значение также качество здания и дополнительные преимущества – такие, как, например, соседство с правительственными учреждениями, вид на Москву-реку и достопримечательности города, наличие огороженной территории с возможностью парковки и т.п. Среди реконструированных под офисы особняков эксперты выделяют следующие адреса: М. Афанасьевский пер., 7; С. Овчинниковский пер., 8, стр. 1; Софийская наб., 16; Архангельский пер., 10А; Бурденко, 22; Подсосенский пер., 26; стр. 3; Б. Серпуховская, 7. Эксперты компании Knight Frank отмечают особняки на Поварской ул., 28, в Б. Левчинском пер., 15 и в Чистом пер., 4.
Любителям старины
На рынке жилой недвижимости реконструированные особняки также занимают отдельную нишу между домами класса люкс и бизнес-класса. По оценкам экспертов компании Soho Realty, за последние несколько лет в Москве «под жилье» было отреставрировано не более десяти особняков, потому что большинство объектов ранее было переведено в нежилой фонд.
Кроме того, очень небольшое количество исторических зданий подходит для реконструкции под элитное жилье. «Вряд ли кому-нибудь захочется жить в доме, окна которого выходят на оживленную улицу или первые этажи жилых домов. Есть особняки с очень красивыми видами из окон – например, на Софийской набережной, но их очень мало, и они, как правило, уже приобретены крупными компаниями под офисы», – говорит Гусейнов. По данным компании Blackwood, в прошлом году закончилась реконструкция шести особняков, примерно столько же планируется начать реконструировать в нынешнем. Больше всего таких домов расположено в районах старой Москвы (Арбат, Пречистенка, Патриаршие пруды, Чистые пруды).
По мнению Наталии Дабсон, спрос на реконструированные особняки невысок, но стабилен. Подавляющее большинство покупателей – москвичи, ценящие архитектуру старой Москвы, «дух старины». Другие приобретают квартиры для последующей их сдачи в аренду. Дело в том, что такое жилье очень популярно на рынке элитной аренды, особенно у иностранных граждан. По данным компании Paul's Yard, ставки аренды на квартиры в старинных домах могут колебаться от $1000 до $2500 за кв. м. Единственное, в чем реконструированные особняки проигрывают элитным новостройкам, это качество инженерии. Помимо этого во многих из них отсутствует неотъемлемый атрибут элитного жилья – подземная парковка. Если в процессе реконструкции устанавливают лифт и удается сделать подземный паркинг, то цены за квадратный метр становятся сопоставимы с ценами в новых домах и не опускаются ниже $4000 за кв. м. Подземные паркинги также есть в домах по адресу: 2-й Обыденский пер., 3 и Трубниковский пер.,4. По мнению экспертов компании Soho Realty, качественные характеристики многих реконструированных особняков соответствуют требованиям, предъявляемым и к новому дорогому жилью. Если дома стоят на одной улице, у них идентичный уровень инженерии и одинаковая степень готовности, то стоимость одного квадратного метра практически равна. Пример таких зданий: 1-й Обыденский пер., 5/7, Кривоарбатский пер., 8, Молчановка, 8, Трубниковский пер., 8/15, М. Молчановка, 6, Б. Афанасьевский пер., 32., Хлебный пер, 26.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
