Таких не берут в управдомы
С тех пор как домовладельцы получили право участвовать в управлении своей недвижимостью, тянется нескончаемая череда скандалов между управдомами и жильцами. Собственников и арендаторов недвижимости категорически не устраивает работа эксплуатирующих компаний. Но других кандидатур на роль управдома у них, похоже, пока нет.
Жильцы дома бизнес-класса "Аркада-Хаус" на улице Островитянова оказались по разные стороны баррикады: в марте 2005 года здесь сместили управляющую компанию (УК), "посаженную" на дом застройщиком. Было создано новое товарищество собственников жилья (ТСЖ) и принято решение управлять домом самостоятельно, не нанимая другую компанию. Прошло полгода, и выяснилось, что далеко не все жильцы рады тому, что "народ" взял власть в свои руки. В октябре планируется новое собрание жильцов, которое вполне может закончиться сменой нынешнего правления. И так, как можно догадаться, до бесконечности: делить власть в нашей стране намного интереснее и выгоднее, чем работать.
Подобный случай из частного грозит дорасти до типичного. Особенно, если дело касается новостроек. Ведь пока идет процесс оформления квартир в собственность, домом, как правило, управляет дочерняя, или аффилированная с застройщиком компания, которая "прикрывает" строительный брак и все дефекты до момента истечения гарантийного срока. После чего все недоделки благополучно достаются домовладельцам. Через пару лет после заселения количество претензий к назначенной управляющей компании накапливается до критического уровня. Однако если решение о смене эксплуатирующей компании девелопера приходит само собой, то решение о выборе новой УК дается значительно труднее. Более того, самостоятельное управление домовладельцев сменой УК, как правило, заканчивается тупиковыми или кризисными ситуациями. Зачастую жильцы просто не в состоянии договориться между собой. Однако причина не только в человеческом факторе. Не существует публичной и прозрачной практики выбора и приобретения услуг управляющих компаний, то есть самого рынка УК в его цивилизованном понимании. Выбор новой УК можно было бы осуществлять на основании информации в открытых источниках, но ее в структурированном виде просто нет. Рекомендации других пользователей недвижимости, оценивших работу независимой УК на своем примере, тоже не выход. Позитивный опыт в этом случае часто оказывается случайностью, а не закономерностью - слишком велика вероятность, что он не будет тиражирован на будущих объектах. Вопрос о том, что делать домовладельцам, решившим самостоятельно управлять своей недвижимостью, по-прежнему остается открытым.
Коммунальный интерес
К числу абсолютно независимых УК на российском рынке можно отнести только зарубежные компании, начавшие несколько лет назад осваивать сегмент управления коммерческой недвижимостью, и с опасением относящиеся к сегменту управления недвижимостью жилой. Все остальные УК так или иначе аффилированы с девелоперами или с муниципальными властями либо фактически обслуживают корпоративные интересы единственного собственника нескольких объектов. Согласно исследованиям, проведенным компанией "ИнфраМенеджмент. Управляющая компания", аффилированные УК занимают 98 - 99% рынка. Причины экспансии застройщиков на рынке эксплуатирующих компаний вполне очевидны. Их основная цель - благополучно сдать дом госкомиссии и в эксплуатацию. Дело в том, что после возведения застройщик должен передать дом на обслуживание эксплуатирующим компаниям. Это может быть ДЭЗ или подобная ему организация. Однако ДЭЗы за годы своего существования доказали свою неэффективность, а рынок эксплуатирующих фирм в Москве только начинает формироваться. Поэтому многие крупные строительные корпорации организовали собственные эксплуатационные службы. Созданное застройщиком и инвестором ТСЖ, как правило, передает функции по эксплуатации дома "своим" коммерческим управляющим компаниям. Таким образом, ТСЖ и эксплуатационная фирма благополучно принимают дом на баланс и "прикрывают" застройщика.
Другая цель компаний, обслуживающих ТСЖ, - получение льгот и дотаций из регионального и муниципального бюджетов. Федеральное законодательство освободило ТСЖ от НДС, налога на прибыль, налога на имущество, налога на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы. Это значит, что эксплуатирующая компания, нанятая ТСЖ, тоже пользуется такими льготами. Но далеко не факт, что разница в расценках между услугами, оказываемыми ДЭЗами и ТСЖ, скажется на карманах жильцов.
Отсюда - третья цель: "выжать" из домовладельцев как можно больше денег. Здесь постарается каждый. Эксплуатирующая компания застройщика пытается собирать с жильцов максимум платежей еще до того, как они оформят свои права на жилплощадь. Например, установить планку стоимости услуг управляющей компании, идентичную элитному жилью (от $2 за кв.м в месяц).
У ТСЖ - свои способы честного отъема денег у населения. Кроме сумм за жилищные услуги (платеж за техническое обслуживание дома рассчитывается по площади квартиры) и коммунальные услуги с фиксированными тарифами (свет, газ, отопление, водоснабжение) через товарищество собственников проходят дополнительные средства на управление домом. Например, деньги за услуги, повышающие комфортность (уборка территории, разведение цветника у подъезда и т.д.). При этом эксплуатирующие фирмы совместно с ТСЖ могут предлагать собственные расценки на эти дополнительные услуги. Никаких норм (минимумов-максимумов) здесь не существует. Цена назначается в зависимости от фантазии заинтересованных лиц. Добавим сюда тот факт, что выбранная товариществом эксплуатирующая компания имеет право сдавать в аренду технические помещения дома, использовать фасады и крыши для размещения рекламы - и мы получим роскошное поле для деятельности (и заработка).
Мизерное же количество независимых управляющих компаний, работающих в жилищном секторе, в качестве профессиональных игроков рынка не рассматриваются. Эти организации представляют собой артели из 30 - 40 специалистов, занимающихся частной практикой и зарегистрировавших для этих целей общество с ограниченной ответственностью. Понятно, что ответственность таких независимых управленцев действительно минимальна. Они не обладают ни собственным оборотным капиталом, ни основными средствами, необходимыми для эффективной деятельности. Продолжительность жизни таких "контор" определяется динамикой их отношений с жильцами двух-трех обслуживаемых домов. Это означает, что любой конфликт, скорее всего, приведет к прекращению существования компании. По словам исполнительного директора ассоциации ТСЖ "ДЭЗ" (группа компаний СУ-155) Павла Бернацкого, при современном зачаточном состоянии жилищно-коммунального хозяйства и при существующих низких расценках на содержание домов частный бизнес вряд ли активно пойдет в сферу управления недвижимостью. "Слишком много проблем. А если появляется новичок, то он либо слишком наивен, либо слишком корыстен", - говорит Бернацкий.
Частные фирмы не стремятся в этот бизнес еще и потому, что до сих пор каждая конкретная практика жилищного управления уникальна, а у эксплуатирующих компаний нет единого проектного подхода к разным объектам. Этим объясняется и тот факт, что у тех немногих частных управляющих компаний, которые работают на рынке жилищного управления, могут быть как крайне позитивный, так и крайне негативный опыт. Привлекая такую фирму, клиент не имеет гарантий, что в следующий раз получится так же хорошо, как и в предыдущий. Другими словами, есть прецеденты, но нет закономерности. Пока принято считать, что в сфере управления жилой недвижимостью не требуется внимания к формализации, стандартизации, брендингу услуг, хотя в сегменте коммерческой недвижимости это уже норма.
Еще одна причина, которая отталкивает профессионалов от работы на рынке УК, это неуправляемость жильцов. Первоочередная задача любой эксплуатирующей компании заключается в том, чтобы собрать квартировладельцев вместе, привести их разрозненные мнения к одному общему, а потом еще и убедить заплатить в том объеме, который утвердили на общем собрании. Зачастую это становится невыполнимой задачей.
Товарищи по несчастью
Допустим, что жильцы избавились от навязанного им управдома и решили взять власть в свои руки. Для принятия подобного решения необходимо письменное согласие половины его жителей. Если речь идет о многоквартирном доме или жилом комплексе на сотни квартир, четверть из которых, скорее всего, являются инвестиционными, то принять единогласное решение практически невозможно. Другими словами, собственники не горят желанием участвовать в каких-либо собраниях. "Если кто-то говорит, что в новостройке на собрании жильцов по всем правилам избрали ТСЖ и (или) новую УК, не верьте - правила были нарушены группой заинтересованных людей, - говорит Павел Бернацкий. - Также нет никаких гарантий, что никто в своих интересах не поставит под сомнение правомочность предыдущего собрания". По мнению Бернацкого, в большинстве случаев такие активисты не намерены эксплуатировать недвижимость. Их цель - "увести" дом от одной управляющей компании, чтобы затем отдать его в руки другой за соответствующее вознаграждение. "Скоро можно будет говорить о появлении на рынке ЖКХ новых игроков - своего рода брокеров, которые за комиссионные станут продавать право на эксплуатацию зданий", - считает Бернацкий.
Собравшись, жители неизбежно столкнутся с проблемой неоднородности как социального состава дома, так и формы собственности на жилье. Разница заключается в том, что собственники смогут голосовать по всем вопросам сами, а за людей, которые проживают по договорам найма, принимать решение будет специальный орган власти, представляющий интересы города (поскольку именно город является собственником данного жилья). При этом вес голоса пропорционален не количеству, а площади муниципальных квартир.
Однако даже если жильцы объединятся, то их ждет изнурительный "бег с препятствиями". Во-первых, чтобы сместить ТСЖ застройщика, жильцы должны создать свое собственное ТСЖ. Чтобы оно заработало, необходимо общее собрание собственников квартир, на котором они выбрали бы форму управления. Только подав заявление на членство в правление товарищества, жители получают право принимать участие в деятельности ТСЖ, в том числе избираться и быть избранными в правление. Но лишь после того, как более 50% квартир в доме оформлено в собственность (засвидетельствованы в едином государственном реестре). А теперь представьте, что в Москве оформление прав на недвижимость занимает от года до двух (причем в ряде случаев этот процесс затягивается не без участия застройщика). Таким образом, пока у покупателей нет юридических прав на квартиру, они не могут вступить в ТСЖ или выбрать новую эксплуатирующую компанию. То есть пока дом, уже сданный Госкомиссии, находится в стадии оформления в собственность, им будет управлять структура, аффилированная с компанией-застройщиком. Согласно закону о ТСЖ застройщик после сдачи дома на баланс должен сам инициировать собрание и предложить жильцам решить вопрос о своем членстве в ТСЖ и дальнейшей стратегии управления домом.
На практике так поступают единицы. Например, в домах ДИПС на стадии строительства ТСЖ уже было зарегистрировано, а собрания жильцов и регистрацию товарищества курировало ГУП "Мосжилкомплекс". Однако с 2002 года "Мосжилкомплекс" отказался от работы с ТСЖ. По словам представителей ГУПа, это произошло из-за проблем с жильцами, которые не хотели вступать в ТСЖ и самостоятельно решать вопросы управления домом.
Домовладельцы чаще всего не проявляют интереса к формированию товариществ, а большинство просто не в курсе грядущих перемен. Зачастую управдомы не могут заставить собраться жильцов одного подъезда, не говоря уже о целом доме. При этом мало кто задумывается, что через несколько лет все недоделки придется исправлять со скандалом и за собственные деньги.
Дворников не выбирают
Пока Жилищный кодекс предусматривает три варианта самоорганизации жильцов, которая в марте 2006 года должна приобрести массовый характер. Два из них уже существуют - это ТСЖ, которые, являясь юридическими лицами, или самостоятельно выбирают подрядчика на оказание услуг по эксплуатации дома, или делегируют данные полномочия УК.
Новый кодекс добавляет еще одну форму объединения - управление дома собственниками без образования юридического лица. Выбор способа управления зависит от самих жильцов, их способности и желания содержать жилище. Однако для того, чтобы самим организовать эксплуатацию дома, нужно иметь хотя бы общее представление о его технических параметрах и технологии ремонта. По мнению экспертов, наиболее простой, но и самый затратный вариант - передать весь комплекс работ управляющей компании за 30 - 40% комиссионных.
Добровольное или принудительное решение застройщика передать ТСЖ домовладельцам вовсе не означает, что проблемы с эксплуатацией дома исчезнут. По словам руководителя Некоммерческого партнерства жилищных объединений и граждан "Управдом" Евгении Юнисовой, после двух-трех лет эксплуатации застройщики отдают дома в таком состоянии, что жильцы впадают почти в шоковое состояние. Другими словами, эксплуатирующая компания не передает управление домом, а попросту его прекращает. Решение владельцев о создании товарищества означает лишь введение внутреннего управления.
Получается парадоксальная ситуация: с одной стороны, выбор, кому доверить дом, вправе делать домовладельцы. С другой стороны, выбора у них нет. Ведь возможность контролировать расходы у жильцов появится только в том случае, если они заключат договоры напрямую с эксплуатационными службами (во всех прочих вариантах роль ТСЖ сводится к роли "свадебного генерала").
Однако по пути прямых договоров идут единицы. Очень уж хлопотно получается! Так, почти все возможные пути прошли жильцы дома 11 на Мичуринском проспекте - одного из самых больших комплексов бизнес-класса в Москве (4 корпуса и 768 квартир). Отказавшись от услуг эксплуатирующей компании, жители попытались управлять домом самостоятельно. Домовладельцы решили, что их управленческих ресурсов и навыков окажется достаточно для решения всех проблем. Изначальная концепция подразумевала, что 17 жильцов будут курировать определенный блок вопросов - финансы, право, строительство, и т.д., нанимая соответствующих субподрядчиков. Такое управление продлилось около полугода. В итоге у жильцов не хватило ни времени, ни терпения. Тогда было найдено другое решение. ТСЖ продолжает вести самостоятельную финансовую деятельность, при этом заключая договоры с несколькими разнопрофильными подрядчиками. Например, управляющая компания по договору оказания услуг предоставляет оперативных менеджеров и координирует подрядчиков; консалтинговая компания предоставляет финансовое, правовое и документальное сопровождение; отдельные договоры заключены с локальными монополиями ("Мосэнерго", "Мосводоканал" и др.), охранным предприятием и мелкими контрагентами. При такой схеме работы ТСЖ имеет полный контроль над деньгами, которые проходят через расчетные счета товарищества, а не управляющей компании. Домовладельцы же коллегиально выбирают подрядчиков для разных типов работ.
Подобный "сценарий", повторимся, по силам немногим и служит в нашей истории скорее исключением, чем правилом. Дому явно повезло на активных жителей, обладающих кучей свободного времени.
Если же таковых нет, получается, как в ЖК "Аркада-Хаус", с которого мы начали свой рассказ. Сейчас этот дом превратился в поле сражения в борьбе за лояльность и кошелек жильцов. Мало того, добрая половина жителей к настоящему времени вообще выбыла из борьбы и перестала платить за коммунальные расходы, решив дождаться, пока управдомы разберутся между собой. Позиция понятная, но опасная - ведь именно пассивность жильцов зачастую делает управление домом источником дохода для недобросовестных управляющих компаний.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
