Цена жилищного вопроса
Непривычное оживление царит на московском рынке недвижимости. Впервые за последние три года начался рост цен на жилье. Подорожание пока не очень заметно, однако уже в скором времени с ростом стоимости квартир столкнутся почти все покупатели.
Первым признаком роста цен стало решение правительства Москвы повысить цены на новостройки, сдаваемые в Марьинском парке и Южном Бутове - двух основных районах массовой застройки. Рост расценок в этих окраинах фактически предопределил общий рост цен.
Согласно официальной версии, выдвигаемой московским правительством, увеличение расценок стало следствием уменьшения объемов жилья, выставляемого на коммерческую продажу. Сегодня все новостройки, возводимые Департаментом внебюджетного планирования и строительства правительства Москвы (ДВПС), распределяются по трем направлениям. Основная часть жилья поступает в муниципальный фонд, из которого квартиры раздаются очередникам и переселенцам из "хрущевских" пятиэтажек и ветхих зданий. Другая часть квартир продается на коммерческой основе. Собственно, именно эти квартиры и составляют основу московского рынка первичного жилья. И наконец, третье направление - жилье, возводимое для реализации ипотечной программы.
В прошлом году соотношение муниципальных квартир, с одной стороны, и коммерческого и ипотечного жилья, с другой, составляло примерно 50:50. Однако в первом квартале 2000 года эта пропорция изменилась. Коммерческая часть составила не более 35% всего сданного жилья. Резкое перераспределение сдаваемого фонда жилья в пользу муниципальной ее составляющей было объяснено московскими чиновниками тем, что настала пора позаботиться о социальных программах. Куратор строительного комплекса столицы - первый вице-премьер московского правительства Владимир Ресин прокомментировал изменение пропорции в присущем ему стиле: "Мы теперь справочно смотрим на коммерческое, но внимательно следим за муниципальным жильем".
На решение московского правительства наложилось и общее сокращение объемов сдаваемого жилья. По оценкам риэлтеров, в январе - марте объем предложения на первичном рынке сократился по сравнению с предыдущим кварталом примерно на 9 - 10%. В результате готовое жилье предлагают только частные застройщики. Крупнейший же игрок на этом рынке - ДВПС продает преимущественно квартиры в новостройках, которые будут сданы в лучшем случае в третьем квартале. "Жилья строят гораздо меньше, чем прежде, - комментирует ситуацию заместитель генерального директора агентства "Скип" Александр Терских. - Уже сейчас ощущается острый дефицит жилья в Марьине, а это сегодня самый большой район массовой застройки".
Столичные чиновники заявляют, что происходящее не более чем случайность. "Мы действительно построили жилья на 300 тыс. кв. м меньше в сравнении с 99-м годом. Но уже в следующем квартале мы ликвидируем это отставание", - заверил Владимир Ресин.
Вполне возможно, что к осени ДВПС действительно наверстает упущенное. Однако если вспомнить все последние действия московского правительства, то они выстраиваются во вполне осмысленную политику повышения цен на рынке недвижимости.
Управляемая цена
Всего за три недели до повышения цен на новостройки московское правительство приняло еще одно решение, серьезно повлиявшее на рынок. По личному распоряжению Владимира Ресина были прекращены оптовые продажи квартир. Прежде средние и мелкие риэлтерские компании выкупали большие площади возводимого жилья на ранних стадиях строительства. В выигрыше оказывались и ДВПС, который получал средства на дальнейшее строительство, и риэлтеры, которые могли снизить цену конечного предложения. Как правило, компания, выкупавшая жилье, получала скидку и могла реализовывать квартиры на 20 - 30% дешевле, чем департамент внебюджетного планирования. Запретив крупный опт, московское правительство фактически зафиксировало цены на уровне, близком к ценам ДВПС.
Теперь московское правительство сократило и объем предложения. Уже сегодня многие особо подозрительные риэлтеры считают, что столичные власти попросту разгоняют рынок. Более того - по слухам, ДВПС уже дана команда поднять на 5% цены на дома так называемой точечной застройки в центре и престижных районах Москвы.
Время для маркетинговых новаций выбрано чрезвычайно удачно. В последние три месяца на рынке отмечен рост спроса практически на все категории жилья. По неподтвержденной информации, в январе - феврале ДВПС сумел продать жилья почти на 25% больше по сравнению с аналогичным периодом 1999 года. Рост реализации наблюдался и в декабре 99-го. Налицо тенденция.
Но сегодня прогнозы поведения цен определяются не только конъюнктурой продаж и уровнем спроса. Когда на рынке существует столь крупный игрок, как московское правительство (в лице ДВПС), очень многое начинает зависеть от кадровых решений столичных властей.
Личный фактор
Дело в том, что на протяжении последних месяцев в городской администрации постоянно циркулируют слухи о грядущей отставке со своего поста руководителя ДВПС Леонида Краснянского. Появились они еще в период парламентских выборов, но позже затихли. Однако в последние недели сплетни о судьбе Краснянского возобновились с новой силой. Очередным сроком отставки назначен конец мая. Параллельно со слухами об отставке циркулировали и другие - например, о возможности преобразования ДВПС из подразделения правительства Москвы в ОАО со 100-процентным капиталом города. Кстати, в настоящий момент Краснянский находится в официальном отпуске.
Слухи об отставке Краснянского, по свидетельству столичного чиновника, который по понятным причинам пожелал остаться неназванным, сильно влияют на работоспособность департамента: "Очень трудно запускать новые дома и следить за подразделениями в ситуации, когда могут уволить в любой момент". По его словам, сокращение предложения отчасти стало реакцией департамента на возможную реорганизацию.
Чиновников у нас меняют часто - какая, казалось бы, разница, кто будет руководить департаментом... Но данный случай как раз из ряда исключений.
Краснянский - крайне противоречивая фигура. О нем ходит много слухов, веселых и не очень. Тем не менее именно Краснянский и его команда обеспечивают работу хоть и громоздкого, но работающего механизма сдачи нового жилья. По сути московская программа строительства жилья реализуется во многом вопреки деятельности городских структур.
Прежде всего это касается подбора площадок под строительство. По словам сотрудника департамента, "с площадками большие трудности, все приходится делать самостоятельно". Подготовка площадки для строительства на ней жилья - самостоятельный цикл производства, требующий немалых трудозатрат. Свободных участков в городе практически нет, за исключением пустырей. Они пригодны для массовой застройки, но далеко не всегда имеют инженерные сети. Сегодня почти каждый участок имеет своего владельца, арендатора, или на худой конец несостоятельного инвестора, имевшего с городом контракт. Предстроительная фаза является едва ли не самой тяжелой, поскольку вывести на площадку мощности подрядчиков и контролировать собственно процесс строительства - дело не такое уж и сложное. Весьма непросто убрать с потенциального участка полуразвалившуюся баню или тепличное хозяйство (то есть подыскать для них другой участок), договориться со всеми сторонами, а затем и профинансировать все работы. Фактически это и есть рутинная работа ДВПС, выполнять которую очень трудно.
Поэтому нет ничего удивительного в том, что любые слухи о смене или изменениях в команде департамента весьма существенно влияют на весь столичный рынок недвижимости. Мало того что сам департамент заметно замедляет свою работу, так еще и всякие префектуры и городские службы становятся куда менее послушными. Не случайно по итогам прошлого года ДВПС удалось ввести в эксплуатацию из планировавшихся 1,2 млн кв. м только порядка 990 тыс. кв. м.
В ожидании осеннего счастья
По всем этим причинам московское жилье начинает дорожать.
Московские же власти, со своей стороны, всячески стимулируют этот пока едва заметный рост цен. "Во втором и третьем кварталах сдадут еще меньше жилья, чем в первом, - говорит Александр Терских. - Поэтому можно уверенно говорить о том, что рост цен продолжится и в летние месяцы: по нашим прогнозам, в ближайшие два месяца жилье подорожает в среднем на 10%". "Тенденция роста может оказаться долгосрочной, - соглашается с этим мнением заместитель генерального директора компании МИАН Ольга Кузнецова. - Осенью цены, видимо, будут подниматься".
Рост цен на новостройки потянет за собой и вторичный рынок. Ожидаемый экономический подъем и появление в столице новых капиталов, по расчетам экспертов, вызовут оживление и в сегментах элитного жилья и жилья повышенной комфортности. Летние месяцы - традиционно не самое активное время на рынке недвижимости. Но даже этот фактор вряд ли особо скажется на тенденции к росту цен. О том, что будет осенью, можно только догадываться, но многие риэлтерские компании уже сегодня готовятся к осеннему буму.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
