Великий переезд
Рынок офисных помещений - один из самых тяжелых как для девелоперов, так и для брокеров, работающих с компаниями-арендаторами. Он, как никакой другой сегмент рынка недвижимости, зависит от общеэкономической конъюнктуры и мнения зарубежных инвесторов. Именно поэтому офисный рынок так болезненно и долго переживал последствия 1998 года. Но по той же самой причине офисный сектор стал выправляться куда быстрее рынка жилья.
Все еще строят
Пару лет назад значительную (до 55%) часть арендаторов, занимавших современные и наиболее качественные офисные площади (класс А), составляли иностранные компании. Их уход привел к тяжелому кризису на рынке. Мало того, что резко снизился спрос на офисы, так еще и не оправдались надежды девелоперских компаний на рост интереса к бизнес-недвижимости. Даже после кризиса 1998 года, когда большинство девелоперских компаний (Enka, ST Group, Athena, Golub, группа "Сити") приостановили свои офисные проекты, на рынке одно за другим продолжали появляться новые офисные здания, строительство которых началось еще несколько лет назад. На протяжении 1999 года на рынке появилось свыше 85 тыс. кв. м одних только офисных помещений класса А (чуть больше четверти из них владельцы построили для себя), а в 2000 году - более 90 тыс. кв. м. Среди наиболее известных объектов - два крупных здания на Новослободской, комплекс на Новинском бульваре, 31, а также находящийся в стадии завершения офисный комплекс по Большой Якиманке, 12-14.
Столь мощная инерционная волна предложения офисных помещений объясняется отечественной спецификой. Запуская проекты, девелоперы рассчитывали на их быструю окупаемость. Свои расчеты они основывали на арендных ставках, существовавших до кризиса. Тогда цена квадратного метра приличного офисного помещения составляла около $800 в год (часто ставки доходили и до $1200 - по таким деньгам снимать офис разве что в Гонконге). Столь высокие цены объяснялись острым дефицитом площадей, способных устроить иностранные компании. В результате даже при завышенных ценах строительства офисных зданий класса А и Б инвестиции окупались в течение 4 - 5 лет. Иначе говоря, в Москве сложилась ситуация, когда покупать офис было выгоднее, чем снимать, а строить его для себя выгоднее, чем покупать. В результате в офисные проекты залезли не только традиционно работающие с ними девелоперы, но и крупные компании, не имеющие отношения к недвижимости.
Послекризисный спад на рынке привел к резкому падению ставок аренды. Сегодня средняя стоимость аренды помещений класса А (в зданиях типа "Усадьбы" в Вознесенском переулке или комплекса по Гоголевскому бульвару, 11) составляет около $550 за 1 кв. м в год, включая эксплуатационные расходы и стандартную отделку помещений. Другим следствием кризиса стало появление на рынке колоссального количества пустующих площадей - как новых, так и освобожденных арендаторами.
Мы едем, едем, едем...
В течение двух сезонов новые арендаторы (прежде всего иностранные) на московском рынке не объявлялись. Брокеры, работающие с арендаторами высококлассных офисных помещений, отмечали лишь единичные случаи появления новых клиентов. Да и те были в основном иностранными государственными организациями, не занимавшимися в России коммерцией.
После относительно краткосрочного застоя в 2000 году на московском рынке началось заметное оживление. Компании-арендаторы стали энергично переезжать с места на место. Те, кто раньше довольствовался кое-как отремонтированными помещениями вроде комнат в отдаленных НИИ, сняли подешевевшие площади в офисах класса Б, арендаторы же этих площадей переехали, в свою очередь, в помещения класса А. Те же, кто упорствовал в своем желании удержать ставки аренды, столкнулись с резким сокращением клиентов. Один из самых красноречивых примеров подобного рода - опустевший комплекс "Усадьба - Центр". Не случайно за последний год резко выросло число компаний-"муверов", специализирующихся на перевозке офисных пожитков с места на место (это только российские компании переезжают усилиями сотрудников, иностранцы же нанимают для этого отдельную контору).
Эпоха галантности
Другим результатом кризиса стало изменение отношений между арендодателями и арендаторами, причем приятное для последних. Речь идет о появлении двух услуг арендатору, естественных для мировой практики, но в России до сих пор не применявшихся.
В условиях аренды после кризиса возник так называемый free rent period - это когда арендатор после вселения некоторое время (3 - 6 месяцев) не платит, то есть в течение первого года фактически получает скидку в 20 - 25% от базовой ставки аренды. Естественно, что такую услугу предоставляют только тем арендаторам, которые заключают долгосрочный договор - лет этак на пять.
Кроме того, резко улучшилось качество предоставляемых помещений. Если раньше офисы предлагались готовыми к чистовой отделке, то сейчас подготовку помещений во многих случаях готов взять на себя арендодатель. Отчасти это объясняется изменением характера самого предложения, поскольку многие сдающиеся в субаренду площади предлагаются не только с отделкой, но иногда и с обстановкой.
Есть и еще одно новшество. Исторически сложилось так, что в строящихся в Москве офисных комплексах можно было снять помещение площадью от 500 -600 кв. м., то есть этаж в здании (иногда нижняя планка начиналась и от 1000 метров). Владельцы офисов упорно не желали дробить помещения: пусть приходит арендатор, осматривает громадный зал и уже сам настилает полы, подвешивает потолки и делит пространство перегородками. Такие офисные площади были рассчитаны почти исключительно на крупных корпоративных клиентов. В новых же условиях на рынке появилось большое количество небольших помещений от 100 кв. м. - именно в таких офисах нуждаются средние и мелкие компании.
Цена сдвинулись с мертвой точки
В апреле - мае практически все брокеры, занимающиеся крупной офисной недвижимостью, впервые за последние два года отметили рост спроса. Всего за два месяца средняя стоимость арендных ставок офисов высшего и среднего класса выросла на 6 - 8%. Причина проста: эти сегменты рынка напрямую зависят от поведения западных арендаторов. Итоги президентских выборов и неплохая общеэкономическая конъюнктура привели к увеличению количества зарубежных компаний, желающих снять офисные помещения. При этом, по мнению специалистов консалтинговой компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis, рост ставок может продолжиться, поскольку налицо и некоторое сокращение предложения. По сравнению с 1999 годом доля свободных помещений в престижных и дорогих офисах сократилась с 17% до 13%.
В такой момент ключевыми для арендодателей становятся знание конъюнктуры и маркетинговая гибкость. На рынке начинает складываться уникальная ситуация, когда можно быстро реализовать пустующие офисы. Арендаторам, в свою очередь, следует поторопиться - уже к осени цена на офисные помещения может вырасти еще больше.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
