Вертикальный рост: столица ставит на технологичные небоскребы
Фото: Konstantin Kokoshkin / Global Look Press
Рынок первичной недвижимости в Москве несмотря ни на какие сложности продолжает развиваться. Меняются требования города, структура спроса, подходы к архитектуре и само понимание комфорта. Эксперты московского девелопера Dar выделили факторы, которые будут формировать рынок в 2026 году, и спрогнозировали, как может меняться спрос.
Архитектура: от функциональности к высказыванию
Город последовательно формирует запрос на выразительную, продуманную архитектуру, и эта позиция транслируется через все этапы согласований. Каждый проект мэр утверждает лично, а значит, любое новое здание должно быть архитектурным событием, вписываться в контекст и формировать образ места.
В проектах высокого класса это уже привело к устойчивому набору решений.
К созданию архитектурной концепции все чаще привлекают известные бюро и именитых архитекторов — они создают продукт с индивидуальной пластикой, сложными фасадами и необычным силуэтом.
Растет этажность — дорогая земля вынуждает повышать плотность застройки. Все чаще можно встретить внедрение принципов «вертикального города», когда часть инфраструктуры и общественных функций уходит в стилобаты, на террасы и эксплуатируемые кровли.
В 2026 году отсутствие архитектурной идеи воспринимается скорее как недостаток, чем как нейтральная характеристика проекта.
Вечный спор: тренды против долговечности
Практически все тренды по своей природе краткосрочны, тогда как здания остаются с городом надолго. С одной стороны, нужно строить из проверенных материалов, способных служить 150 лет, чтобы не перекладывать проблему быстрого устаревания на будущие поколения. А с другой, рынок требует быть в тренде: сейчас актуален белый цвет, сложные геометрические формы, объемные выступающие модули на фасаде, большой коэффициент остекления…
Однако новомодные решения относительно быстро устаревают. Правильная архитектура должна стареть медленно — и визуально, и физически. Обычно визуальное старение зданий происходит, когда необычная форма надоедает, материалы ветшают слишком заметно или появляются проблемы в их использовании.
«Нужно иметь в виду и функциональное старение — когда меняются нормы потребления и форматы жизни. К примеру, сейчас в новых проектах почти не встретишь крошечные санузлы и кухни, которые были почти в каждой квартире 30–40 лет назад. То есть девелопер сегодня балансирует между эффектом “здесь и сейчас” и ответственностью перед городом на десятилетия вперед», — говорит Анна Усатова, коммерческий директор девелопера Dar.
Стеклянные фасады и рациональность
Активное использование стекла считается эстетически красивым и соответствует запросу на гедонизм: люди хотят больше света, простора и связи с окружающим пространством. Но и здесь важно держать баланс: строить так абсолютно все дома нерационально — это не подходит для нашего климата и состояния существующей инженерной инфраструктуры.
При этом полностью стеклянные фасады сами по себе не являются ошибкой. Они уместны там, где архитектурная идея, инженерные решения и эксплуатационная модель изначально рассчитаны на такой формат: с продуманной ориентацией по сторонам света, современными стеклопакетами, солнцезащитой и системами климат-контроля.
Дом — это больше, чем квартира
Граница собственного пространства больше не проходит по стенам квартиры. Меняются сценарии повседневной жизни: часть привычных функций распределяется по всему дому. Современные ЖК проектируются как мультифункциональная среда, где для работы, спорта, встреч, детских игр имеется свое логичное и удобное место.
Коворкинги, переговорные, спортивные и детские пространства повышают качество жизни, а такие решения, как колясочные, места ожидания для курьеров и лапомойки, уже стали стандартом.
При этом важно понимать: это целая система, требующая профессиональной эксплуатации. В крупных проектах с насыщенной средой расходы на содержание соответствуют уровню комфорта, инженерной сложности и качества обслуживания. Ежемесячные платежи за содержание квартиры площадью около 100 кв. м могут достигать 25–30 тыс. рублей в месяц.
Поэтому в 2026 году покупатели все чаще будут учитывать не только цену квадратного метра, но и последующие ежемесячные расходы. Это приведет к более осознанному спросу и постепенному отказу от избыточной инфраструктуры.
Технологии: от «вау-эффекта» к устойчивости
Девелоперам нужно успевать за инженерными решениями. Например, полвека назад никто не мог представить, что такое Wi-Fi и что современная жизнь окажется практически немыслимой без интернета и связанных с ним бытовых удобств. Новые технологии и даже целые направления, которые еще недавно невозможно было предсказать, появляются постоянно.
Умные системы в новостройках уже стали стандартом, особенно в бизнес- и премиум-классе: повсеместно используются системы контроля доступа по лицу или через смартфон, умные лифты, которые везут жителя на этаж без нажатия кнопки.
Однако сейчас наступает и будет продолжаться этап рационализации. Ключевые принципы для долговечных и удобных систем — диверсификация функций (например, несколько способов доступа) и дублирование (резервные решения на случай сбоя). Технологии должны работать на человека, а не требовать от него постоянного внимания. Поэтому автоматизация будет развиваться.
Планировки и спрос: компактность как новая норма
Рост стоимости недвижимости напрямую влияет на структуру предложения. В бизнес-классе средний метраж уже заметно сократился, и эта тенденция продолжится в 2026 году. В премиальном сегменте процесс идет мягче, но влияние «выросших» из бизнес-класса покупателей рынок ощущает и здесь.
Структура спроса отражает демографические изменения — все больше людей живут в одиночку, многодетных семей появляется меньше. В ответ на это:
● растет доля однокомнатных квартир и студий;
● спрос на двухкомнатные форматы остается стабильным;
● интерес к большим квартирам постепенно снижается.
Ключевым становится не размер, а продуманность планировки и гибкость пространства. На этом фоне премиум-сегмент чувствует себя наиболее устойчиво: состоятельные люди в меньшей степени ощущают экономические колебания и принимают решения, исходя из качества продукта.
Классы жилья, роль города и цены
Важно понимать: спрос в Москве никуда не исчезнет. Жилой фонд стареет, часть застройки переходит в аварийное состояние, меняются семейные сценарии, семьи расширяются, кто-то разъезжается, продолжается приток людей из других городов... К этому добавляется естественное желание каждой семьи жить лучше — и все это вместе формирует устойчивый базовый спрос на жилье.
Ключевое влияние на распределение спроса по классам оказывает сам город. Благодаря программе реновации Москва фактически стала крупнейшим девелопером: строит, выкупает и продает большие объемы жилья, закрывая своим предложением почти весь спрос в сегменте «комфорт». В результате девелоперам приходится чаще концентрироваться на бизнес-классе и выше.
Драйвером остается доступность
Факторы, которые сегодня влияют на ценность локации и восприятие проекта рынком, достаточно прагматичны. Эмоции и рассуждения быстро уступают место конкретным параметрам, на которые покупатели и инвесторы реагируют в первую очередь.
Транспортная доступность остается ключевым драйвером. Особенно ярко это проявляется при открытии новых станций метро: в непосредственной близости от них стоимость недвижимости может вырасти на 10–15%, в более удаленных зонах — примерно на 6–8%. Для Москвы это по-прежнему самый понятный и быстро работающий фактор роста цены.
Социальная инфраструктура. Школы, детские сады и поликлиники меньше влияют на ценообразование. Их близость повышает комфорт проживания, но сама по себе инфраструктура редко становится причиной заметного скачка стоимости. Скорее, это обязательный минимум: без нее проекту сложно быть востребованным.
Локация. Ценность местоположения все реже воспринимается через формулу «чем ближе к центру, тем дороже». Крупные, хорошо спланированные проекты с собственной экосистемой способны формировать высокий спрос и уровень цен даже на периферии, где качество среды и продуманность концепции оказываются важнее формального расстояния до центра.
Еще по теме
