Top.Mail.Ru
архив

Золотые метры

Торговая недвижимость в Москве часто стоит больше, чем она того стоит. В течение прошлого года арендные ставки выросли на 18,5%. Цены на отдельно стоящие магазины тоже высоки. Причем подняли их сами ритейлеры. На условиях анонимности владельцы столичных магазинов рассказывают истории о том, как к ним наперебой заходят парламентеры из крупных розничных сетей и буквально выставляют на стол чемоданы с деньгами, предлагая продать торговую точку.

 

Бум на рынке торговой недвижимости продолжается уже второй год. Иностранные сети строят огромные магазины: на этой неделе открывается Auchan на Осташковском шоссе, в октябре заработает гипермаркет немецкой AVA. Отечественные сети тоже активно расширяются. Девелоперы охотно строят торговые центры, считая их самым доходным на сегодня видом вложений в недвижимость. Например, предполагаемый годовой доход торгово-развлекательного комплекса «Мега», который в декабре откроет IKEA, составит $675 млн.

 

Заповедник для пары ботинок

По данным компании JonesLangLaSalle, Москва занимает третье место в Европе по максимальным ставкам арендной платы для отдельно стоящих магазинов после Парижа и Лондона – стоимость квадратного метра на Тверской достигает $3200 в год. За главной столичной улицей следуют торговые помещения на Кутузовском проспекте, Петровке, Новом Арбате и на Ленинском.

«Арендодатели стремятся сдать площади по максимальной ставке, поскольку есть дефицит площадей», – говорит Михаил Петров, консультант по торговым площадям JonesLangLaSalle. По словам Петрова, чем меньше площадь магазина в центре, тем больше на нее спрос. Хозяева помещений иногда делают перепланировку: из одного магазина получается два, из трех – четыре.

В основном помещения в центре занимают продавцы товаров класса «люкс». Но даже из них многие быстро понимают, что торговля не оправдывает затрат на аренду или покупку. Вывески в центре постоянно меняются. Сейчас, например, продается помещение, где расположен многоэтажный обувной магазин «Карло Пазолини». Однако для большинства арендаторов наличие магазина в центре – вопрос принципа (или маркетинга), а не прибыли.

Интересно, что владельцев розничных сетей дороговизна площадей в центре города не смущает. По мнению Родиона Толпушова, директора «BBPG консалтинг», в пределах видимости от Кремля имеет смысл создавать только специализированные продовольственные магазины. «Важно лишь правильно выбрать специализацию, при которой есть возможность наценки не 40%, а 100%. За счет чего, собственно, бутики и выживают: товара немного, но наценка большая», – говорит Толпушов.

Одна из активно развивающихся в центре сетей – «Седьмой континент». По словам заместителя генерального директора компании Валентина Запевалова, сеть будет покупать объекты в центре и создавать магазины «Седьмой континент» – экспресс» или категории «люкс» (первые из них появятся на Ленинском проспекте и на Большой Грузинской).

О желании укреплять свои позиции в центре заявляли почти все крупные розничные сети. «Сегодня наиболее перспективными направлениями развития у московских ритейлеров являются покупка небольших сетей, новое строительство, приобретение площадей в районе центра, Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе», – говорит Леонид Белага, пресс-секретарь «Перекрестка». Однако основная борьба за помещения между сетями идет пока на периферии.

 

Битва за магазин

Вокруг торговых площадей в спальных районах бушуют страсти. Сети уводят магазины из-под носа друг у друга. «В любом бизнесе кто больше дал, тот и купил. У нас были ситуации, когда говоришь с владельцем помещения о покупке, а на следующий день оказывается, что его продали другой компании», – рассказывает Сергей Ломакин, директор департамента маркетинга сети «Копейка».

Примечательно, что от таких «сюрпризов» с помещениями не застрахован никто, даже те компании, которые имеют возможность тратить на приобретение торговых точек не кредитные деньги, а по определению более дешевые средства инвесторов. Это «Копейка» (деньги «ЮКОСа») и «Пятерочка» (деньги ЕБРР). «По каждому объекту просчитывается в течение одного-двух дней, каково наше максимальное предложение. Если магазин в хорошем месте и по расчетам быстро окупится, мы можем предложить больше денег, чем конкуренты», – говорит Ломакин.

Отделы развития или менеджеры, отвечающие за поиск объектов, есть во всех сетях. Правда, по словам Олега Гвоздика, директора департамента маркетинга сети «БИН», в последнее время предложения чаще поступают от собственников помещений или риэлтеров. «На сегодняшний день владельцы таких магазинов сами назначают цены, которые на 30 – 50% выше рыночных, – говорит Гвоздик. – Реальная цена за 1 кв. м общей площади в Москве $700 – 1000. К этому еще надо добавить $300 на ремонт и $350 – 400 на оборудование из учета на 1 кв. м общей площади».

Забавно, что рост цен спровоцировали сами ритейлеры. Все они стараются сейчас набрать как можно больше объектов. «Это связано с тем, что тот, кто сможет получить большее количество торговых площадей, обеспечит себе твердую платформу для дальнейшего развития, будет более конкурентоспособен и востребован. И мы прилагаем максимум усилий для этого», – говорит Сергей Лепкович, директор сети «Пятерочка».

«Все сети понимают, что сами сыграли на повышение цены магазинов. Были случаи, когда в борьбе за магазин кто-то предлагал цену, за которой мы не могли угнаться. Мы отказывались от покупки помещения, а конкуренты брали его в аренду», – говорит Ломакин из «Копейки». Обратная ситуация произошла с магазинами в Чертанове и на Пятницком шоссе (Митино), которые сейчас арендует «Перекресток». «Седьмой континент» выкупил эти помещения у владельцев. И хотя «Перекресток» заявил, что ушедшие к конкуренту объекты не приносили большой прибыли, удар по компании нанесен серьезный. В Митине, где большая концентрация розничных сетей и платежеспособное население, после открытия красивой «Семерки» оставшимся «Перекресткам» придется срочно принимать меры по удержанию покупателей. «Если мы купили два магазина, где ранее находились «Перекрестки», значит, просчитали перспективность, выгодность этих торговых объектов. Мы не столбим абы какие места, а покупаем помещения по мере необходимости, исходя из реальных возможностей компании», – отмечает Запевалов.

По словам Петрова из JonesLangLaSalle, в спальных районах цены на торговые помещения растут на 10 – 15% в год. И, скорее всего, конкуренция за магазины будет только расти. Другое дело, что дефицит будет наблюдается лишь среди хороших помещений. «Реальная острота проблемы с площадями сильно преувеличена, – считает Олег Войцеховский, директор RussianRetailSolutions. – Дело в том, что все российские сети сейчас заинтересованы либо в полной продаже контроля за бизнесом, либо в совместных проектах с западниками. Соответственно они вынуждены столбить места, чтобы показать стратегическим инвесторам возможности расширения (когда будут деньги). Поэтому нехватка площадей скорее виртуальная, чем реальная».

 

Куда дальше

Возможно, именно из-за дефицита помещений владельцев розничных сетей в последние два года охватила гигантомания. Всем им интересны магазины от 1500 квадратных метров в оживленных местах. «В связи с дефицитом торговых площадей, соответствующих нашим требованиям, компания вкладывает средства в строительство новых объектов и принимает финансовое участие в возведении торговых центров, получая затем часть площади под магазин в собственность, как это было с «Атриумом» и «ВэйМартом», – говорит Запевалов.

Торговые центры стали для ритейлеров реальной возможностью расширить бизнес. За 2002 год метраж помещений, сдаваемых в аренду в торговых центрах удвоится: по данным JonesLangLaSalle, к 361 000 метров добавится 340 000 кв. м. «Мега», например, станет самым большим торговым центром в Европе, несколько более мелких проектов открываются в спальных районах.

При этом многие арендаторы недовольны бизнесом в торговых центрах. В «Золотом Вавилоне», например, в непосредственной близости оказались несколько продавцов сумок, а напротив марочного бутика – магазин районного предпринимателя. Продовольственные ритейлеры жалуются, что посетители торговых центров часто заходят к ним за пивом или чипсами, а процент публики, совершающей недельные закупки, ничтожно мал. Арендаторы «Атриума» недавно устраивали даже забастовку, считая себя обманутыми: при высоких арендных ставках центр открылся в неудачное время и не привлек ожидаемого количества покупателей. Тем не менее, по мнению Олега Гвоздика, спрос на площади в торговых центрах большой, хотя не все крупные компании финансово готовы входить в них. Не исключено, что арендные ставки в торговых центрах будут понижаться.

«Мы рассчитываем привлечь арендаторов невысокой арендной ставкой – порядка $1000 за квадратный метр. Некоторые представители известных торговых марок уже заинтересовались центром: их товары еще не представлены в этом районе», – говорит Алексей Сафонов, менеджер компании «Братиславский круг», возводящей ТК у ст. м. «Братиславская». По его словам, желание стать якорным арендатором в строящемся в Марьине торговом комплексе уже изъявили «Седьмой континент», «Перекресток», Spar и «Копейка».

Еще одна возможность избежать конкуренции за универсам с прогнившими трубами и сэкономить – строительство собственного магазина. «Мы уже построили один и сейчас строим второй. Получить землю в Москве так же трудно, как и найти хороший объект. А вообще строительство уже сейчас обходится на 20% дешевле, чем покупка и перестройка готового магазина. Другое дело, что строительство требует больше времени и нужны более «длинные» деньги», – говорит Сергей Ломакин из «Копейки». Из 73 магазинов в Санкт-Петербурге «Пятерочка» построила по собственному проекту три и до конца года построит один в Москве. «Мы разработали и внедряем строительную программу, которая подразумевает увеличение собственных построенных универсамов. Например, в Москве «Пятерочка» могла бы построить 60 универсамов. Это нам по силам», – говорит Лепкович.

Однако и у строительства есть пределы. «Максимум через два года рынок продовольственного ритейла в Москве насытится, и тогда все поймут, что больше магазинов не надо. У сильных игроков есть два пути развития: идти в регионы, где будут свои трудности, или съедать сети поменьше», – считает Леонид Ардалионов, эксперт консультационной компании БКГ.

Сначала советские универсамы выкупали трудовые коллективы, потом их выкупали первые сети или отдельные предприниматели. Теперь их по второму кругу перекупают большие сети. Небольшие игроки, которые не могут выдержать темпов развития и выстроить эффективную работу, уже начинают сдавать позиции. Точнее, продавать востребованную на рынке недвижимость.

Еще по теме

архив
В какой баланс смотреть…
Многие читатели, познакомившись со списками крупнейших банков мира,  наверняка обратили внимание, что балансовые показатели российских банков, которыми оперирует английский журнал  The Banker при составлении своих рейтингов , зачастую отличаются от официальной отчетности, предоставляемой в ЦБ и налоговые органы. Данная ситуация обусловлена тем, что для международных рейтингов банки предоставляют свою финансовую отчетность, составленную по международным стандартам, а для отечественных рейтингов официальную российскую бухгалтерскую отчетность. При этом не секрет, что большинство российских банков стараются не афишировать свою международную отчетность внутри России, как правило, под предлогом конфиденциальности данной информации. Финансовый аналитик Константин Джимбинов комментирует ситуацию с международной отчетностью российских банков.
В какой баланс смотреть…