Филипп Шраге и Игнатий Найда: качественный продукт будет востребован даже в непростые времена

Девелопмент переживает сложные времена. О том, как застройщикам развивать бизнес в текущих реалиях, поговорили с основателями строительной компании Kronung Group Филиппом Шраге и Игнатием Найдой.
И.Н.: 2024 год, однозначно оказался для девелопмента непростым. Обратно пропорционально росту ключевой ставки резко снижались возможности бизнеса по реализации уже возведенных жилых и коммерческих помещений. Не думаю, что изменения уже завершились: сейчас только начинает перестраиваться рынок земли — думаю нас ждут большие пертурбации земельных банков.
Для того, что уже в работе, приходится изобретать новые инструменты и способы продаж.
Ф.Ш.: Еще год назад сегодняшние реалии не входили даже в самые худшие сценарии планирования, но они не повлияли на наше решение развивать направление жилой недвижимости. Если говорить о корпоративных итогах, я бы выделил в качестве основного события запуск строительства жилого комплекса «Кронунг ЮГ» в Новогорелово. При этом фокус на торговую недвижимость остается — недавно мы заключили договоры на два земельных участка под строительство ТЦ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Ф.Ш.: Внутри команды мы дискутировали о востребованности торговой недвижимости, которой занимаемся, которую неплохо понимаем. О востребованности ее в новой реальности. Ведь сегодня любой инвестиционный продукт или идея сравнивается со ставкой депозита. Как ни крути, если в суперудобном приложении банка мы можем одним нажатием на кнопку разместить деньги под 21% годовых, то, наверное, сегодня нет такого инвестиционного продукта, который мог бы с этим соперничать. Но в перспективе ситуация в любом случае пойдет на разворот. И так как инвестиции в недвижимость подразумевают более долгий срок окупаемости, от 5 до 10 лет, на этом временном промежутке инвестиции в коммерческую недвижимость — разумное вложение.
И.Н.: Впрочем, формат тоже претерпевает изменения: речь идет о торговых центрах с максимальной отдачей каждого метра со стабильным покупательским трафиком.
Ф.Ш.: Цикл жизни девелоперского проекта — это годы с момента, когда он задумывается или подыскивается земля, до момента выхода на разрешение на строительство. Когда проект жилого комплекса в Новогорелово задумывался, ситуация была совсем иная. Старт продаж пришелся на самый худший момент, который только можно себе представить, но отступать некуда. Продажи идут, что позволяет не только с надеждой смотреть в будущее, а в принципе спокойно относиться к этой ситуации.
Мы уверены в своем продукте, наш дом в Новогорелово на самом деле другого класса, чем то жилье, что там до настоящего момента продавалось. Наш дом объективно лучше для жизни. Продуманные планировки, высокие потолки, отделка мест общего пользования, дизайн холлов — все это, возможно, излишне для проекта такой ценовой категории. Класс дома повышаем, а цену за квадратный метр оставляем в рыночную. Это наш первый жилой большой дом. Мы хотим с самого начала создать себе репутацию застройщика, который делает дома, в которых люди хотели бы жить.
И.Н.: Мы готовы запустить закрытые паевые фонды, что позволит инвестировать в торговую недвижимость людям с небольшим капиталом, от 500 тысяч рублей.
Управлять финансами будет наша УК, которая специализируется на таких проектах много лет. Думаю, что найдется много желающих купить себе кусочек торгового центра.
И.Н.: Но не так интересно и, как я также уже говорил, вряд ли это будет работать долго, в отличие от недвижимости. Здесь в качестве ориентира я бы поставил 10-12 процентов годовых, без учета роста капитализации самого актива. Кроме того, не забывайте, что арендные ставки в ТЦ привязаны к товарообороту, а он растет.
Кроме того, эффективной может быть только та бизнес-модель, которая близка тебе по духу.
Ф.Ш.: Да, мы работаем над несколькими проектами: два жилых дома комфорт и бизнес-класса, прорабатываем проект ИЖС-поселка на 200 домов и 100 таунхаусов — в рамках 214-ФЗ.
И.Н.: Добавлю, что Kronung в партнерстве с СЗ «Графит» возводит «VI Квартал» в городе Пушкин. По плану четыре 3-этажных дома и детский сад будут введены в эксплуатацию в этом году. И это хороший пример того, что мы считаем хорошим жильем: отличная локация, высокие потолки, просторные планировки, детский сад, который мы построили в рамках соцобязательств.
Ф.Ш.: И сложно и дорого. Вопрос согласования социальной инфраструктуры в Петербурге самый важный и сложный для всех застройщиков. Все давно привыкли к тому, что возведение социальной инфраструктуры возлагается на застройщика. И по большому счету, у застройщика с этим нет никаких проблем. Все закладывают стоимость инфраструктуры в свои бизнес-модели, и в целом модель выдерживает.
Это более или менее понятно работает на больших проектах, когда застройщик осваивает территорию и строит дома, детские сады, школы и всю сопутствующую инфраструктуру проекта в «чистом поле». В таком случае изначально закладываются все правильные характеристики, коммуникации, улично-дорожные сети, парки, тротуары и прочее. К сожалению, в городской черте этих полей нет. В рамках Петербурга зачастую пятно под застройку не позволяет этого сделать, при всем желании застройщика вложиться в город. Мы не можем, к сожалению, построить новую школу, если ее негде строить, даже убрав полностью экологическую систему. Поэтому приходится каждому застройщику искать варианты, договариваться с администрациями района, с комитетами, искать возможности.
Фактически это выглядит так, что застройщик сам предлагает варианты реализации социальной инфраструктуры, но не всегда получает полную поддержку встречных сторон. Поэтому хотелось бы, чтобы мы шли по пути регламентирования общих правил, и тогда было бы легче всем девелоперам развиваться и реализовывать свои проекты совершенно на другом уровне.
И.Н.: Мы всегда строги в оценках своей работы, но по факту это современный детский сад на 105 мест. Уже в этом году будут набраны группы для детей от 3 до 7 лет, включая подготовительные. В саду есть дополнительная инфраструктура в виде бассейна для занятий плаванием и аквааэробикой, душевые комнаты для девочек и мальчиков. Мы постарались создать просторные образовательные и игровые пространства. На территории сада реализованы спортивные и игровые площадки с теневыми навесами и безопасным покрытием, предусмотрены места для хранения колясок, велосипедов и санок. Отличный детский сад получился, надеемся, что детям будет там хорошо.
И.Н.: Вероятно, большим строительным компаниям сейчас в чем-то тяжелее, чем нам — размер их кредитных обязательств, обслуживать которые сейчас очень дорого, несопоставим с нашим. Думаю, что текущий период легче пережить в нашем формате, чем в формате мега-корпорации.
Ф.Ш.: Речи о противостоянии большим корпорациям не идет, наша задача — делать хороший продукт, продуманный, с должным вниманием к деталям и с мыслями о тех людях, которые будут его конечными потребителями. Если продукт получился хорошим — он будет востребован даже в самые непростые времена, это касается как жилых, так и коммерческих зданий.
Еще по теме




