Top.Mail.Ru
$ 53.13
£ 65.46
¥ 39.46
 55.83
 7.97
Нефть WTI 112.48
GOLD 1822.76
РТС 1428.07
DJIA 31438.26
NASDAQ 11524.55
BTC/USD 20609.00
мнения

Офисы проиграли кофейням: что происходит с рынком недвижимости на фоне санкций

Фото: Александр Авилов / Агентство «Москва» Фото: Александр Авилов / Агентство «Москва»

На фоне санкционного давления на инвестиционных рынках России образовался хаос. Ограничения не обошли стороной и рынок коммерческой недвижимости: уход иностранных игроков бьет по офисным помещениям, строительство новых торговых центров в стране находится под вопросом. При этом стрит-ритейл показывает себя лучшим боксером на ринге, получая выгоду от резкого роста потребительских цен. О ситуации на рынке в колонке для журнала «Компания» рассказал Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate. 

Санкционные реалии в 2014 году и сейчас

Ситуация, в которой Россия оказалась после присоединения Крыма, наиболее близка к нынешней по сути. Тогда тоже произошел резкий рост инфляции, доходы населения упали, наблюдался тренд на снижение ВВП. Однако первая волна санкций, наложенных на Россию, была относительно точечной: она касалась долгового финансирования некоторых финансовых организаций (по большей части госбанков) и ключевых отраслей экономики страны. Под санкции также попал ряд физических лиц, которые так или иначе были причастны к «территориальным изменениям» Украины и России.

В 2014 году экономика России заметно пострадала. Национальная валюта тогда обесценилась примерно в два раза, но гиперинфляции не возникло. На возвращение к докризисным уровням инфляции у экономики тогда ушло два года.

До 2014 года ВВП России показывал относительно неплохую динамику за счет интеграции в общую международную экосистему. Но после 2014 года рост ВВП колебался в пределах пары процентов с периодическим сопоставимым снижением.

уровень инфляцииИсточник: ЦБ РФ

Еще один важный показатель — это реальные располагаемые доходы. Если посмотреть динамику 2006–2013 годов, то реальные доходы россиян за это время выросли более чем на 30%, но начиная с конца 2014 года упали на 17%.

Реальные доходыИсточник: вычисления на основе данных Росстата

Что касается фондового рынка, то он на удивление отлично показал себя в период рецессии в 2014 году. Восемь лет назад люди смогли защитить свой капитал, тогда как сейчас многие инвесторы потеряли половину своих сбережений, а некоторые остались в должниках у брокера. За два года с 2014-го индекс Мосбиржи вырос на 35%, в то время как в 2022-м он потерял 30–40%.

Индекс Мосбиржи полой доходностиИсточник: Мосбиржа

Сегодня на российскую экономику оказывается давление совершенно иного масштаба. Если в 2014-м санкции были точечными, то в 2022-м Россия обошла по их числу все страны мира. Теперь она подвержена вдвое большему числу ограничений, а их влияние кратно возросло. По разным оценкам, российский экспорт может снизиться на 30–50%, некоторые эксперты дают похожий прогноз и по импорту.

Глава Счетной палаты Алексей Кудрин считает, что снижение ВВП в 2022 году может превысить 10%. Реальные доходы граждан в этом году могут упасть еще на 2–3%. 

Какие можно сделать выводы:

  1. В этот раз нас ожидает более серьезный скачок инфляции, что уже подтверждается данными Росстата, а также реакцией Банка России, который поднимал ключевую ставку до 20%. Глава Счетной палаты Алексей Кудрин допустил инфляцию до 20% по итогам 2022 года.

  2. В прошлом нам понадобилось два года, чтобы вернуться к докризисному уровню. Теперь сложно оценить, насколько затянется период высокого уровня инфляции. Все сильно зависит от результатов спецоперации и последующей реакции Запада — смягчение санкций или ужесточение риторики.

  3. Важно дождаться момента, когда курс валюты снова станет рыночным. Тогда можно будет оценить реальную стоимость нашей национальной валюты. На данный момент понятно только то, что люди смогут покупать гораздо меньше товаров за те же деньги. Ситуация будет либо стагнировать, либо ухудшаться ближайшие несколько лет. 

Жилая недвижимость: небезопасный островок 

К событиям февраля 2022 года рынок жилой недвижимости подошел перегретым. Он рос не органично, а искусственно. Высокий спрос и сильный рост цен (гораздо выше инфляции) по большей части был вызван субсидированными ипотеками и бурным ростом портфеля кредитов. Изначально они финансировались правительством, а потом — частично банками и застройщиками, для того чтобы темпы продаж не останавливались и цены росли бесконечно.

Рост стоимости жилья пытаются удержать, притом что около половины всех сделок проходили с ипотечным кредитованием. Многие банки не только подняли ставки на новые ипотеки, но и начали отзывать одобренные ранее сделки, и инфляцию при этом никто не отменял.

Россию неминуемо ждет стагнация или коррекция на рынке недвижимости. Пока неясно, кто победит: инфляция или отсутствие ипотеки с перегретостью рынка. Если ЦБ будет быстро снижать ставку, то победит инфляция (ипотека сохранится), и мы сможем увидеть новые максимумы. А при потере ипотеки произойдет сильное снижение спроса. Оно приведет к коррекции рынка на фоне большого количества предложений от разных застройщиков и вторичного рынка жилья при низком спросе от покупателей из-за отсутствия ипотеки и реализации спроса в период 2019–2021 годов.

Коммерческая недвижимость: офисам и ТЦ плохо, склады и стрит-ритейл будут долго жить

Офисная недвижимость

Послевкусие 2014 года рынок офисной недвижимости ощущал несколько лет — арендные ставки снизились на 17%. Вакансия начала повышаться чуть раньше и уже на конец 2014 года составила 29,8%, при этом ставки капитализации почти не изменились. Получается, что арендный поток снизился сильнее, а объекты недвижимости подешевели. 

На сегодняшний день рынок не успел восстановиться после пандемии. Он начал преобразовываться на фоне перехода многих компаний на удаленный формат работы. Теперь дополнительное давление будет создавать отсутствие спроса к вакантным площадям иностранных компаний, а отечественные станут сокращать бюджеты на расширение территории.

Ставки аренды, вакансияИсточники: значения, подсчитанные на основе данных Knight Frank, C&W, Colliers International, CBRE

Торговая недвижимость

Если посмотреть на график вакантных площадей рынка торговой недвижимости, то становится ясно, что после присоединения Крыма рынок восстанавливался вплоть до 2018 года. В дальнейшем пандемия привела к резкому снижению посещаемости ТЦ и частично ускорила проникновение электронной коммерции — как следствие, произошли расцвет направления и увеличение вакантных площадей. 

Теперь в дополнение к общему негативному фону добавляется уход или приостановка работы крупнейших иностранных дистрибьюторов. Это ускорит рост вакансии в ТЦ. Скорее всего, крупные и качественные объекты останутся на рынке, тогда как судьба ТЦ класса Б и ниже, а также дальнейшие проекты по строительству под большим вопросом.

Ставки аренды, торговая недвижимостьИсточники: значения, подсчитанные на основе данных Knight Frank, C&W, Colliers International, CBRE

Стрит-ритейл

Стрит-ритейл, пожалуй, лучший боксер на ринге. Это наиболее устойчивый сектор ко всем потрясениям. Несмотря на все экономические проблемы, спрос населения на базовые продукты никогда не падает. 

Ставки аренды сильно разнятся от площади коммерческого помещения и типа арендатора. Изменения доходности в секторе хорошо отображают реальное положение дел: в отличие от всех остальных секторов, стрит-ритейл является самым доступным для частного инвестора и самым близким к жилой недвижимости. Он также оказался самым стабильным инвестиционным активом за последние несколько лет.

Так как рынок стрит-ритейла в первую очередь представлен помещениями и зданиями в спальных районах, то на них почти не отразилась спецоперация. И не отразится, в особенности если арендатор платит аренду в привязке к выручке. Это дает существенную защиту от инфляции (растут цены => растет товарооборот магазина => растет аренда => растет стоимость объекта).

Ставка капитализацииИсточники: R2 Asset Management, Malina Property, Слуцкие, ГК «Пионер», «Рентавед», Trading Economics, а также собственные расчеты компании SimpleEstate

Сейчас многие инвесторы покупают помещения спекулятивно на росте стоимости жилой недвижимости. В некоторых локациях чистая доходность снизилась до 5–6% годовых, но люди продолжают приобретать недвижимость, рассматривая покупку не как долгосрочный инвестиционный актив, а с целью перепродажи следующему участнику цепи. 

Современный пузырь на рынке стрит-ритейла и жилой недвижимости сильно напоминает тюльпановую лихорадку. Вопрос только в том, кто будет тем самым «Ньютоном», который купит объект по самой высокой цене и не найдет следующего покупателя. В такой ситуации не стоит терять из виду арендные ставки, которые растут медленнее цен на помещения, что в итоге определяет справедливую цену объекта и доходность для инвестора.

Складская недвижимость

В 2014 году сектор складской недвижимости отреагировал на санкционное давление похожим образом, однако не так резко, как офисы или торговые центры. Ставка снизилась всего на 12,5%, вакансия выросла на 7,3 п. п., до 9,4% (для сравнения: вакансия в торговых центрах поднялась на 9 п. п., до 12%). 

Восемь лет назад доля электронной коммерции была гораздо ниже, а население предпочитало офлайн-магазины. Сейчас ситуация кардинально изменилась — это отразилось на рынке складской недвижимости. Ставка за 2021 год выросла на 40%. Вакантных площадей стало настолько мало, что арендаторы записываются в очередь на строящиеся проекты. Рынок складской недвижимости значительно стимулируется искусственным дефицитом: девелоперы не успевают покрывать запросы, которые были созданы рынком.

Ставки аренды, вакансия, капитализация - складыИсточники: значения, подсчитанные на основе данных Knight Frank, C&W, Colliers International, CBRE

До начала спецоперации рынку прогнозировали повторение роста ставок прошлого года и сохранение вакансии на том же уровне. После спецоперации спрос должен значительно скорректироваться, кроме того, на какое-то время на рынке появится дефицит на товары иностранных компаний и снизится спрос на площади. Все это сильно остудит рынок, однако нейтрально-позитивный тренд сохранится, так как российские тренды и спрос на онлайн-взаимодействие с продавцами товаров и услуг будет только расти. 

Как действовать инвестору сегодня

Главный вывод — капитал, который вы инвестируете, необходимо разделять по разным активам. После 2014 года российский рынок жилой недвижимости корректировался несколько лет, при этом уровень ипотечного кредитования в РФ был высоким на фоне низких процентных ставок. Что будет в ближайший год — неизвестно. Большинство секторов коммерческой недвижимости также находится под давлением. 

В то же время стрит-ритейл остается актуальным в любое время года вне зависимости от экономической ситуации в стране, и это происходит не только в России. Так, несмотря на санкционное давление, в Иране люди продавали еду и одежду в местных торговых рядах, а ставки аренды росли вместе с инфляцией. 

В России данный сегмент лучше сформирован и проработан, поэтому состоятельные покупатели смогут и дальше приобретать полюбившиеся товары. В такой ситуации инвесторам в коммерческую недвижимость нужно внимательно отбирать объекты, так как в конкурентной среде можно легко переплатить за объект, поддавшись эмоциям. Складская недвижимость также выглядит перспективно, однако делать серьезные выводы пока рано — ситуация в стране меняется практически каждый день.