От квартир до офисов: недвижимость подорожает на 25%
Фото: Konstantin Kokoshkin / Global Look Press
Памятники финансовым кризисам — долгострои, с большей частью которых российские регионы не справились до сих пор. «Компания» узнала у девелоперов, есть ли сегодня риски того, что начатые до февраля 2022 года стройки встанут, и насколько вырастут цены на недвижимость.
Спрятать деньги в квартире
В первую неделю марта девелоперы зафиксировали всплеск спроса на недвижимость: россияне поспешили вложить накопленные средства в физические активы, в том числе квартиры. «На текущий момент на рынке наблюдается хороший спрос — сегодня сделки заключают те клиенты, которые уже получили одобрение по ипотеке по прежним выгодным ставкам, а также те, кто на фоне падения курса рубля и обвала акций хочет инвестировать в недвижимость», — рассказал журналу «Компания» президент ГК «Основа» Александр Ручьев.
Это подтверждается статистикой Росреестра: в феврале россияне провели на 11% больше сделок купли-продажи квартир, чем в феврале прошлого года, по сравнению с январем 2022го прирост составил 34%.
Ажиотаж, подогреваемый ограничениями на покупку валюты, которые ввел ЦБ, отразился на ценах. Верхняя планка, по мнению экспертов, может достичь 25–30%, как в 2014 году.
По словам Виолетты Басиной, гендиректора ГК «Омакульма», председателя комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья, цена на дома в проекте ЖК «Омакульма — Аннино», строящего под Петербургом, поднялась уже до 40 миллионов рублей, тогда как в начале года она составляла 30 миллионов.
«Она будет меняться в режиме "здесь и сейчас": мы вынуждены привязаться к курсу евро, оставив 5-процентный коридор. Если евро выйдет из этого коридора, нам придется оперативно пересматривать цену», — говорит Басина.
Офисная недвижимость может вырасти в цене до конца года на 20–25%, прогнозирует руководитель департамента оценки и аналитики Stone Hedge Кристина Недря. «В структуре себестоимости строительства качественной офисной недвижимости доля валютной составляющей — порядка 40–45%. Разумеется, резкий скачок курса валют отразится на цене квадратного метра. Дополнительно на рост цен будет влиять разогнавшаяся инфляция и ключевая ставка Центробанка, которая сегодня зафиксирована на уровне 20%», — говорит Кристина Недря.
На стройку делают ставку
У девелоперов есть запас прочности, но он, как и во всех других отраслях, критически зависит от того, как быстро стабилизируется обстановка. Однако, как подчеркивает президент ГК «Основа» Ручьев, отрасли обещаны масштабные меры поддержки: субсидирование процентной ставки по проектному финансированию для застройщиков, поддержка покупательской способности населения в виде льготных программ по ипотеке и многое другое. На строительство, как важный драйвер экономики, особенно в столице, делают ставку.
Еще одна действенная мера, которая сейчас прорабатывается, — поэтапное раскрытие эскроу-счетов, на которых сегодня находится суммарно 3,2 триллиона рублей средств граждан. «Это общемировая практика, и, когда такая возможность девелоперам будет предоставлена, это позволит существенно сократить сроки оборачиваемости капитала. А значит, застройщики смогут направить высвободившиеся средства на развитие своих новых проектов», — считает Ручьев.
Кроме того, анонсирован мораторий на включение новостроек в реестр проблемного жилья, что позволит даже со сдвигом сроков, но все-таки завершить достройку объектов.
О задержках сроков или снижении темпов речи пока не идет.
В пресс-службе ДОМ.РФ журналу «Компания» сообщили, что компания «ДОМ.РФ Девелопмент» продолжает реализацию четырех проектов во Владивостоке, Новосибирске и Владимире с общим градпотенциалом около 500 тыс. кв. м жилья. Разрешение на строительство по этим проектам может быть получено во второй половине 2022 года.
Группа компаний «Инград» выполняет производственную программу в полном объеме, без каких-либо кардинальных изменений, сообщили в пресс-службе девелопера.
«Все контракты группы компаний "Инград" и подрядных организаций заключены в рублях. Таким образом, доходы и расходы номинированы в одной валюте. Все кредиты девелопера также рублевые. В связи с этим существенного влияния из-за колебания курсов не ожидается», — отмечают в пресс-службе.
По итогам 2021 года около 80% в общем объеме сделок ГК «Инград» заключено с использованием эскроу-счетов (в 2020-м показатель был 61%). Остаток средств на эскроу-счетах по состоянию на 31 декабря составил 94,2 млрд рублей (год назад сумма немного превышала 59 млрд рублей).
По словам коммерческого директора ГК ФСК Ольги Тумайкиной, проектное финансирование и работа по эскроу-счетам дают гарантии того, что объекты достроятся. В компании сообщили, что отказываться от выводов новых проектов, которые были запланированы в этом году, пока не планируют. Во многом это может быть связано с тем, что ФСК входит в перечень системообразующих предприятий и в первую очередь обеспечивается госгарантиями.
В марте 2022 года Фонд развития территорий (ФРТ) перечислил семь российских регионов, где от 25% до 76% строящихся жилых домов рискуют перейти в категорию долгостроев. Наибольшие опасения вызывает ситуация в Костромской, Курской и Омской областях, а также в Кабардино-Балкарии, Адыгее, Северной Осетии и Дагестане.
В целом по стране в список строящихся домов, которые еще не включены в реестр проблемных, но потенциально могут такими стать, входят 1026 объектов. Их строят 444 застройщика в 64 регионах РФ.
Сегмент офисной недвижимости стоит несколько особняком, но тоже рассматривается россиянами как интересный объект для инвестиций.
Как замечает руководитель департамента оценки и аналитики STONE HEDGE Кристина Недря, на рынке офисной недвижимости игроков значительно меньше и в последние годы даже сформировался устойчивый дефицит бизнес-центров.
«В 2019–2020 годах было введено рекордно низкое количество офисных проектов класса А, а новых объектов в этот период заявлено практически не было. В прошлом году офисных площадей класса А введено было больше — 456 тыс. кв. м, но основная часть (почти 60%) вышла в формате build-to-suit (под конечного пользователя). Такая динамика стала предпосылкой к формированию устойчивого дефицита, который будет только усиливаться с учетом текущих условий», — отмечает Кристина Недря.
С китайским колоритом
Вице-премьер Марат Хуснуллин официально заявляет, что строительная отрасль абсолютно готова к импортозамещению. По его словам, в жилищном строительстве в среднем по стране доля импорта составляет до 10%, но практически все можно заменить.
Один из примеров импортозамещения оборудования – продукция Щербинского лифтостроительного завода (ЩЛЗ, входит в ГК ДОМ.РФ). ЩЛЗ комплектует подъемники безредукторной лебедкой, что позволяет экономить средства застройщиков на строительстве технического этажа. Также они оснащены SMART-системами для дезинфекции кабин, видеонаблюдения и бесконтактного управления со смартфона. Всего для строительства жилья в 2021 году было поставлено более 8 000 лифтов для жилых домов, в том числе, — по программам капитального ремонта и реновации.
Однако у некоторых застройщиков другой взгляд. Несмотря на активное импортозамещение последних лет, отделочные материалы и оборудование, особенно в проектах бизнес- и премиум-класса, по-прежнему импортировались. Если в бюджетном сегменте в категориях светильников, сантехники или декоративных панелей удалось перейти на продукцию китайского производства, то отделочные материалы, оконные конструкции, системы вентиляции и лифтовое оборудование в верхнем ценовом сегменте поставляют европейские производители.
«Китайский, азиатский и иные рынки предстоит серьезно изучить, чтобы найти качественные аналоги, а также самим рынкам подстроиться под значительно возросший спрос», — отмечают в пресс-службе «Инград». При этом строители уже замечают рост цен и у российских поставщиков, и, чтобы оптимизировать затраты, завозят на площадки бетон и цемент.
Как отмечают опрошенные «Компанией» участники рынка, все стройки сегодня обеспечены рабочей силой в полном объеме и проблем с кадрами девелоперы не испытывают. Как ранее говорил «РИА Недвижимости» замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, дефицита рук на стройках не будет.
«Мы готовы предложить нашим работодателям заместить в том числе иностранную рабочую силу гражданами РФ, которые сегодня по тем или иным причинам останутся без работы». Такой проект, по словам замминистра, прорабатывается и в Минтруда. Не боятся в ведомстве и отсутствия поставок строительной техники: на текущие проекты ее хватает. Как ее обслуживать и эксплуатировать, российские строители хорошо знают. А новые машины Минстрой советует закупать в Китае.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
