Стены плача
Московский рынок недвижимости взбудоражен: заявление первого вице-мэра Владимира Ресина о необходимости продавать квартиры покупателям напрямую, минуя посредников, фактически угрожает положению многих риэлтерских компаний, занимающихся оптовыми продажами квартир в новостройках.
Департамент внебюджетной политики (ДВП) Москвы, контролирующий строительство и продажу почти всех московских новостроек, в скором будущем намерен прекратить оптовые продажи квартир. Поводом к пересмотру сбытовой политики крупнейшего игрока на рынке недвижимости послужило заявление первого вице-мэра Владимира Ресина. Куратор столичного строительного комплекса строго-настрого запретил своим подчиненным помогать спекулянтам . Чиновники взяли под козырек, и уже в конце прошлой недели руководитель ДВП Леонид Краснянский сообщил о грядущем прекращении оптовых продаж. Однако приказ Ресина это только повод. Реальные причины прекращения оптовой торговли недвижимостью совсем в другом.
Яма для риэлтера
Существующая схема работы на первичном рынке такова: ДВП выступает в качестве инвестора и заказчика строительства нового дома. Его заказ выполняют несколько подрядчиков проектные и строительные организации. С момента размещения заказов будущий дом (хотя в действительности его может даже не существовать) выставляется на рынок. Квартиры планируемой или возводящейся новостройки покупаются уполномоченными риэлтерскими компаниями. Таковых сегодня не больше десятка, и, по слухам, все они так или иначе связаны с ДВП. В таких условиях уполномоченный риэлтер по определению должен быть крупной компанией, способной привлечь значительные кредитные ресурсы. Эти фирмы приобретают квартиры крупными партиями на ранних этапах строительства, а затем продают поштучно с повышением цены по мере приближения сдачи дома государственной комиссии. За счет такой накрутки конечная цена квадратного метра увеличивается на 10 - 12%. Но это открытые доходы. Некоторые риэлтеры утверждают, что за счет сложных схем снижения оптовых и повышения розничных цен прибыль особо уполномоченных компаний доходит до 50%. Правда, разница в ценах не является чистой прибылью компании, поскольку из нее выплачиваются проценты по привлеченным финансовым ресурсам.
Риэлтерские фирмы освоили оптовые методы закупок не от хорошей жизни. Два года назад, когда квартиры распределялись между компаниями по методикам, известным только самому ДВП, риэлтерам приходилось придумывать самые сложные лоббистские схемы для получения хороших метров. Однако даже дружба с сильными мира сего не всегда приносила нужные результаты. Среди риэлтеров ходят байки о компаниях-неудачниках, которые, несмотря на значительные затраты, все равно оказывались с неликвидом (например, большим количеством трехкомнатных квартир в отдаленных новостройках, продать которые невероятно сложно).
Введение же с середины 1998 года практики масштабного выкупа оптовых площадей сильно упростило схему реализации. Получив кредит, риэлтерская компания могла спокойно выкупать жилищные площади и не бегать по кабинетам столичных начальников.
Больше того, торговать оптом и в розницу теперь могли не только уполномоченные фирмы. Риэлтеры стали просто покупать метры новостроек через аккредитованные компании. В условиях, когда уполномоченные компании стали продавать меньше жилья (а следовательно, и приносить меньше денег), столичное правительство решило пересмотреть список уполномоченных компаний. По логике чиновников, среди них должны быть не особо близкие, а особо богатые компании. Специальный конкурс, проведенный московским правительством осенью прошлого года, стал для уполномоченных компаний проверкой их способности доставать деньги. Конкурс проводили так: дали всем участникам недвижимость и обязали ее продать в оговоренный срок. Недвижимость при этом была, мягко говоря, не лучшей дома типа Призма с девятикомнатными (!) квартирами в Бутове. Оперативно показать реализацию подобного жилья можно, только выкупив его самостоятельно. Те, кто был способен быстро достать средства, и стали в итоге уполномоченными риэлтерами.
Запах денег
В декабре прошлого года после затяжного кризиса на рынке столичной недвижимости начался резкий рост покупательской активности. По неподтвержденной информации, всего за три недели декабря уполномоченные департаментом компании смогли реализовать квартир больше, чем за три предыдущих месяца. Дошло до того, что к началу года у ДВП просто не осталось готового или близкого к завершению жилья массовых серий. Причины внезапного бума понятны не до конца. Возможно, свою роль сыграло введение контроля за расходами физических лиц. Однако последующие месяцы показали, что на рынке недвижимости наблюдается новая тенденция. Объемы продаж в январе и феврале 2000 года значительно превзошли аналогичные показатели предыдущих лет. По мнению многих риэлтеров, рынок начинает выходить из долгого - почти двухлетнего - пике. Похоже, именно это обстоятельство и стало главной причиной резкого изменения сбытовой политики столичного правительства. Рынок оживает - значит, спрос на жилье будет расти. Прогнозы еще более оптимистичны: ожидаемое в 2001 году возвращение иностранных капиталов неизбежно приведет к росту цен на недвижимость.
В такой ситуации отказываться от своей доли прибыли в пользу пусть и уполномоченных, но частных компаний ДВП просто не хочет. Благо, у департамента есть хороший индикатор: в прошлом году московское правительство создало пять унитарных предприятий, которые занимаются ровно тем же, чем и уполномоченные компании. Так что информация о росте спроса до московского правительства дошла очень быстро.
Игра в монополию
В столичном правительстве тем не менее еще нет единой позиции. Многие чиновники полагают, что не стоит нарушать отлаженный механизм ради пока еще туманной прибыли. Дело в том, что продажа квартир оптом в момент, когда строительство находится еще в стадии нулевого цикла, была относительно выгодна. Реализация значительных объемов площадей на старте строительства позволяет быстро найти средства для стабильного инвестирования всего строительного цикла. Это обстоятельство вынудило столичное правительство придумывать компромиссное решение. Как заявил первый заместитель департамента муниципального жилья и жилищной политики Эдуард Якушкин, в начале апреля будут введены новые методики определения оптовой скидки. По его же словам, каждый договор на оптовую продажу будет проходить утверждение в правительстве.
Эти планы вызывают у риэлтеров вполне обоснованную тревогу. Мало того что им снова придется ходить по многим чиновным кабинетам (что само по себе не так уж и приятно) - куда опаснее другое: многие компании всерьез опасаются, что решение столичных градоначальников приведет к монополизации первичного рынка недвижимости. Не самые приятные перспективы ожидают и покупателей. Проекты документов, которые должна рассмотреть межведомственная комиссия по определению цен на рынке недвижимости, предполагают 10-процентный рост минимальной стоимости метра жилья (сегодня этот показатель составляет 11 тыс. рубю за 1 кв. м). Удорожание первички наверняка вызовет рост и на вторичном рынке жилья. Вряд ли рост стоимости новостроек, многие из которых - согласно обещанию московского мэра Юрия Лужкова - скоро должны стоить $200 за 1 кв. м, обрадует рядовых граждан. Но их недовольство почти наверняка будет проигнорировано. Уж очень высоки ставки скоро рынок недвижимости может сильно подорожать, и его реальные хозяева хотят получить всю премию сами.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
