Утомленные трубы
Износ городских коммуникаций в историческом центре – извечная проблема любого мегаполиса. Обветшалые трубы давно стали главными источниками аварий. Выходом из ситуации, когда из-за несовместимости старых и новых коммуникаций при реконструкции дома разрушается он сам и несколько соседних, является комплексная застройка.
В самом центре Киева посреди ночи рухнул фасад элитного дома. По счастливой случайности в это время все жильцы дорогих квартир находились в спальнях с окнами во двор, и никто не пострадал. С рассветом прохожим открылись роскошные интерьеры жильцов, надолго ставшие предметом для городских сплетен. Квартирантам причину катастрофы объяснили так: старые коммуникации реконструированного элитного особняка не выдержали нагрузки. Обрушившийся дом был буквально втиснут между соседними старыми зданиями. Между тем по такой же схеме проводится точечная реконструкция и застройка в историческом центре Москвы.
Ящик Пандоры
По словам Андрея Патрушева, PR-директора компании Paul’sYard, до 70% строений, которые впоследствии могут стать домами элитного проживания, входят в категорию объектов, имеющих архитектурную ценность. При этом в центре Москвы более 700 зданий признаны ветхими или аварийными, и число таких домов со временем будет только увеличиваться.Реконструировать подобные объекты – занятие зачастую не самое благодарное, причем не только с коммерческой точки зрения. Существующие методы реконструкции весьма несовершенны и пока не могут гарантировать отсутствие проблем в послевосстановительный период. Основными болевыми точками старых строений являются прогнившие деревянные перекрытия, неправильная эксплуатация и изношенные инженерные коммуникации. В результате большое количество таких домов либо уже снесены (и на их месте построены элитные особняки), либо находятся под угрозой обрушения. Сложившаяся практика точечной застройки порождает проблему совместимости новых объектов с их окружением. Прошлое «догоняет» жильцов новых домов в виде аварий теплотрасс и ржавой воды, безнадежно калечащей дорогую сантехнику. «По сути, сегодня приходится заниматься латанием дыр. Коммуникации требуют замены уже сегодня, – говорит руководитель программы ЖКХ группы компаний «Конти» Юрий Баскаков. – Цена вопроса модернизации коммуникаций – десятки миллионов долларов». По экспертным оценкам, в целом по стране потери тепла, воды и электроэнергии от износа и аварий на трубопроводах 1724 млрд руб., или 13% российского ВВП.
Строительство против реконструкции
Проблема обветшавшего жилого фонда и состояние коммуникаций в центре Москвы с недавних пор стали привлекать внимание городских властей и девелоперов. Однако меры, принимаемые чиновниками, напоминают медвежью услугу. Во-первых, городская администрация планирует разрешить передачу старинных особняков в частные руки. Во-вторых, недавно были внесены изменения в документы, регламентирующие деятельность по перепланировке и замене коммуникаций. Введение частной собственности на старые дома будет означать их снос, так как легче снести аварийный дом и построить новый элитный, чем реконструировать. Реконструкция потребует от застройщика значительных вложений в обновление подземных коммуникаций (в том числе в близлежащих домах) и больших временных затрат. Согласно поправкам к Закону о перепланировке, чтобы произвести какие-либо изменения в коммуникациях, девелоперу или жильцу необходимо получить огромное количество разрешений. Поэтому капитальный ремонт становится просто невыгоден. Уже сейчас новостройки и реконструированные здания на рынке элитной жилой недвижимости в Москве находятся в соотношении примерно 1:10.
Пока получается, что у столичных властей нет средств на массовую реконструкцию коммуникаций в старых домах в центре. Инвесторы, в свою очередь, также не горят желанием участвовать в проектах массовой реконструкции. Реализацию масштабных инвестиционных проектов с заменой коммуникаций в центре города затрудняют стесненность площадок, ограничения по движению строительной техники в дневное время, недостаточная изученность геологического состояния в центре. Впрочем, эти вопросы решаются быстрее, если новый элитный дом «втискивается» в неэлитный обжитой район. В этом случае ответственность инвестора и застройщика распространяется только на маленький участок земли, а полет фантазии в проектировании ничем не ограничен. С проблемами постфактум могут столкнуться жители нового и близлежащих домов, когда дореволюционные трубы не выдержат соседства с интеллектуальным чудом. «При строительстве одного такого здания обязательно «гибнет» еще несколько домов, его окружающих», – говорит Вадим Михайлов, руководитель некоммерческого центра подземных исследований «Диггерспас». В числе опасных районов Москвы Вадим Михайлов назвал Таганку, Ленинградский проспект, Старый Арбат, Хорошевское шоссе.
Выход есть
Одним из реальных шагов для скорейшей замены городских коммуникаций риэлтеры считают переход от точечного строительства элитных объектов и реконструкции отдельных зданий к комплексной элитной застройке.
Преимущества квартальной застройки очевидны. «Под ключ» проектируется не один дом, а комплекс жилых зданий и объектов инфраструктуры, решаемый в едином архитектурном стиле. Одновременно разрабатывается комплексная программа благоустройства. При этом лояльность местных жителей к инвесторам и строителям намного выше, чем при точечной застройке. Зная, что через некоторое время состоится переезд из ветхого жилья в новые дома, которые строит для них инвестор в рамках квартальной реконструкции, жители района готовы терпеть неудобства, вызванные строительными работами.
Если у городских властей и инвесторов хватит терпения и средств расселить жильцов ветхих домов, то в исторической части города появится много новых адресов. Ветхий жилищный фонд главным образом будет задействован под строительство элитного жилья, так как объект, который обладает эксклюзивным месторасположением, должен иметь соответствующий статус.
По данным компании Blackwood, больше всего промышленных и аварийных зданий, запланированных к ликвидации в 2004 – 2006 годах, расположено в районе Замоскворечья, а также Болотного острова, Тверской и Чистых прудов. Так, согласно распоряжению правительства Москвы в Замоскворечье должно быть снесено 14 объектов (из них 11 – до 2005 года), в районе Тверской-Сухаревской – 15 (7 – до 2005 года), в районе Патриарших – 12 (10 – до 2005 года). Наиболее перспективными районами для комплексного освоения территории под элитную застройку являются Замоскворечье и Патриаршие пруды. Пик их развития придется на 2004 – 2006 годы. За ними следуют район Тверской-Сухаревской и Арбат, освоение которых будет происходить равномерно в период с 2004 по 2008 год.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
