Бизнес с атмосферой
"Аренда. Арбат, 250 кв. м с каминным залом 70+30 кв. м. Высокие потолки - 3,65 м. Большие окна с эркерами. Возможно использование под резиденцию, галерею, арт-пространство и др. Арендная ставка $816 за кв. м в год". Официальной статистики по арт-пространствам или арт-кластерам по Москве и уже тем более по России нет, но это объявление на популярном сайте лучше всяких цифр говорит о том, что концепция арт-пространств в городской среде вполне укоренилась. Ее перспективы, впрочем, не совсем опеределенны.
Однажды в Америке
Сама идея освоения арендаторами или новыми собственниками изживших себя, заброшенных промышленных объектов и прилегающих территорий и создания на их основе территорий с демократической художественной продвинутой атмосферой, с жильем и рабочими помещениями для креативного класса имеет западное, главным образом американское происхождение. Возникла она в середине прошлого века и связана была с ростом цен на землю в городах, например, на Манхэттене, и сопутствующим выводом промобъектов на окраины или вовсе за городскую черту.
Производственники оставляли, помимо гор хлама и мусора, просторные помещения с крепкими стенами, высокими потолками, хорошей освещенностью и выдающейся фактурой в виде расположенных по полам и стенам в художественном беспорядке всевозможных труб и коробов вентиляционных и прочих систем. Функциональные характеристики и дешевизна привлекли людей искусства, и концепция преобразования индустриального пространства в художественное стала набирать силу.
Заметной вехой в этом смысле является "Фабрика" Энди Уорхола. В 1963 г. он приобрел на Манхэттене здание, в котором наладил массовое производство произведений искусства, параллельно превратив это место в прибежище богемы.
Идея перешагнула через океан, победным маршем пройдясь по Европе, и вот докатилась до России, где центральные части городов, прежде всего, конечно, в Москве, тоже начинают по мере возможности освобождаться от неказистых промобъектов и промзон. В Санкт-Петербурге специалисты называют лофт-проект "Этажи", креативное пространство "Ткачи", лофт Rizzordi Art Foundation, "Четверть", в Казани - "TheЗаря" и LoftKZN, во Владивостоке - дизайн-фабрику "Заря", в Перми - Permm, в Калуге - "Арт-завод".
В Северной столице власти, например, до такой степени исполнились энтузиазма, что даже включили в список площадок в исторической части города, предлагавшихся предпринимателям для освоения, знаменитые "Кресты". Там же, кстати, в конце 2013 г. разыгрался громкий скандал вокруг арт-пространства "Четверть", в острой фазе проходивший с уличными беспорядками. В результате противостояния арт-проекта и новых владельцев здания, где он располагался, проекту пришлось съехать.
Что касается Москвы, то здесь, по мнению управляющего партнера ГК "Глубина" Дмитрия Гусева, "самый крупный творческий кластер расположен на Болотном острове, это территория фабрики "Красный Октябрь", подконтрольная группе "Гута". Впрочем, инвестор планирует реорганизовать пространство острова и реализовать там новый девелоперский проект". Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, называет основным творческим кластером Белокаменной "район Яузы, где расположены действующие творческие площадки - "Винзавод", "Арма", Artplay". "В ноябре 2012 г., - продолжает Константин Ковалев, - правительство столицы рассматривало возможность создания в данной локации "АртКвартала" общей площадью порядка 500 га, где будут располагаться творческие площадки, шоу-румы и рестораны. В настоящее время проектом "АртКвартал" занимается компания State Development, намеревающаяся привлечь в проект порядка $10 млрд". Ранее сообщалось, что "АртКвартал" пользуется поддержкой правительства Москвы, в частности заммэра Марата Хуснуллина и главного архитектора города Сергея Кузнецова.
Воздух свободы
Имеющие отношение к формирующемуся сегменту говорят, что у него есть будущее. Прежде всего, в Москве отмечается дефицит выставочных площадей, площадок для конференций и отсутствие широкой и, главное, устоявшейся галерейной структуры. Все это означает наличие значительного потенциала. Дополнительным драйвером способна стать положительная динамика среднего и малого бизнеса, которая может подпитать спрос на площадки для коворкинга. Востребованность площадок во многом проистекает из того, что в городах фиксируется значительный интерес и к самому формату арт-пространств, и к тому, что они способны предложить самим горожанам. По статистике "Винзавода", за время существования проекта на его площадках побывали свыше 1,5 млн человек. В будни поток посетителей оценивался примерно в 2000 человек, в выходные дни - 3500. В среднем проходящую в течение месяца выставку посещают опять-таки примерно 20 000 неравнодушных к искусству.
Впрочем, главное в арт-пространстве - создание в нем и вокруг него благотворной атмосферы свободного общения близких по духу и не чуждых искусству и творчеству людей. И в этом нет никакого лукавства. Надо только понимать, что подобная атмосфера со временем сама по себе становится рыночным фактором, улучшающим качество жизни в прежде замусоренном и заброшенном районе, который становится модным, притягательным, престижным, привлекающим уже не только резидентов и гостей, но и, скажем, рекламодателей и спонсоров.
Соответственно растут ставки аренды и цены на недвижимость. "Мировой опыт показывает, что арт-пространства, созданные как культурные институции, со временем переходят к бизнес-модели, - заявила "Ко" основатель и руководитель "Винзавода" Софья Троценко. - Например, европейские сквоты, самовольно захваченные художниками, в зависимости от политики города или собственника рано или поздно начинают приносить доход. "Винзавод" изначально планировался как социально-культурный проект поддержки современного искусства, для собственников это была, скорее, благотворительность".
Художественная аренда
На чем же строятся бизнес-расчеты? Сдача недвижимости в аренду - самый очевидный способ монетизации художественного духа. Как отмечает аналитик "Инвесткафе" Роман Гринченко, "в большинстве случаев арт-пространства предоставляют услуги за определенную плату, например сдача площади в аренду либо предоставление профессиональных фотографов". В свою очередь Дмитрий Гусев констатирует, что "сдача в аренду площадей в арт-пространствах, безусловно, может быть прибыльной. Вообще, на сегодняшний день в Москве сложился явный дефицит качественных выставочных и конференционных площадок. Поэтому грамотное арт-пространство, расположенное внутри или в непосредственной близости от делового центра города, обязательно будет востребованным".
Поскольку это творческие проекты, четкой рыночной стоимости тех или иных услуг нет, так что прибыль в значительной степени зависит от удачного позиционирования. "Основная статья нашего бюджета - долгосрочная аренда, а также краткосрочная аренда event-площадок, - подтвердил "Ко" владелец дизайн-завода "Флакон" Николай Матушевский. - Долгосрочная аренда составляет 18 000 руб. в год за квадратный метр. Все помещения "Флакона" давно сданы, а на вход в кластер стоит очередь из арендаторов. Преимущественно это творческие, креативные компании с интересными проектами, за которыми тянется шлейф релевантных нам посетителей и клиентов".
Арендаторами помещений в арт-пространствах могут выступать и выступают галеристы, художники, творческие мастерские, кафе и антикафе, магазины и магазинчики, торгующие картинами, книгами, сувенирами, художественными изделиями, антиквариатом и т.п. "Отношения с резидентами в случае арт-проектов строятся на таких же условиях, как и с традиционным бизнесом - это аренда либо выкуп помещения, а стоимость зачастую является рыночной. Впрочем, бывают и исключения, когда арендодатель требует повышенной ставки либо выкупа объекта, если изменения, необходимые для организации арт-пространства, являются кардинальными и затрудняют поиск новых клиентов в случае расторжения договора", - поясняет Роман Гринченко. В то же время, по оценке эксперта, "арт-пространства в Москве не занимают значительной доли на рынке коммерческой недвижимости. Многие арендодатели не видят перспектив в таких проектах и отдают предпочтения сотрудничеству с традиционным бизнесом, который проще и понятней, нежели арт-проекты, а также имеет стабильный рынок сбыта, позволяющий рассчитывать на долгосрочное сотрудничество".
Расходы и доходы
Опрошенные "Ко" эксперты по московской недвижимости единодушны в том, что рентабельность арт-пространств как бизнес-объектов может быть вполне удовлетворительной, хотя, скорее всего, уступит офисным объектам. Впрочем, все оценки за отсутствием соответствующих исследований могут быть только приблизительными. Так, консенсус-оценка средних изначальных расходов на редевелопмент в таких пространствах составляет $1000-2000 за 1 кв. м. "Стоимость затрат на редевелопмент промзоны очень сильно зависит от объекта и его технических особенностей, а также формата будущего объекта на месте промзоны: жилье, офисы или арт-площадки требуют совершенно различных объемов инвестиций, - рассуждает Константин Ковалев. - Примерный объем инвестиций в проект лофтового бизнес-центра, реконструируемого из бывшего промышленного здания, составляет $1200-1500 на 1 кв. м готовой площади, включая покупку и расходы на перебазирование производственных установок". Дороже всего, уточняет Дмитрий Гусев, обходится редевелопмент исторических зданий с обязательным сохранением фасадов и других элементов объекта. "Что касается затрат на реконструкцию, - добавляет председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников, - то в основном речь идет об уже готовых зданиях, которые не нуждаются в серьезном внутреннем переустройстве, главным образом требуется внутренняя отделка. Не нужны и специальные коммуникации (дополнительное количество электроэнергии, специальные подъездные пути и т.п.), часто бывает достаточно уже существующих коммуникаций, оставшихся от производственного здания".
Близкие духом
На вопросы "Ко" ответил владелец дизайн-завода "Флакон" Николай Матушевский:
- На чем вы зарабатываете?
- В 2009 г. мы начали ревитализацию бывшего хрустально-стекольного завода, построенного в конце ХIХ века, в результате чего появился творческий кластер - дизайн-завод "Флакон". Мы привели в порядок все общие зоны, создали инфраструктурные объекты, а все пространства отдали жителям (так мы называем наших арендаторов). Там они сделали дизайн по своим собственным проектам. Сегодня на "Флаконе" есть все сегменты коммерческой недвижимости: офисы, шоу-румы, кафе и рестораны, два коворкинга. А в этом году начнется строительство капсульного отеля.
- Ставится ли задача выхода на прибыль? Если да, то в какие сроки?
- Вложения в проект составили $10 млн. Окупаемость проекта, по плану, восемь-девять лет, но, как показывает динамика, мы опережаем план.
- Вы выводите часть площадей из схемы аренды. Почему? По каким ценам?
- Это логичная часть проекта. Идея продавать офисные и торговые площади "Флакона" в собственность возникла потому, что вопрос об этом регулярно поднимали наши жители. Мы пошли им навстречу. Таким образом, мы собираемся упрочить сложившееся здесь сообщество, оставшись при этом управляющей компанией. Конечно, площади можно будет купить и компаниям со стороны. Однако, как и раньше, мы будем вести тщательный отбор претендентов - это должны быть близкие нам по духу компании, занятые в сфере дизайна, архитектуры, креатива.
Для того чтобы сохранить первоначальную концепцию "Флакона" как единого сообщества, мы выставляем на продажу часть помещений, которые сегодня находятся в аренде, и оставляем за собой все общие зоны - это порядка четверти всех площадей. На продажу выставлено 6000 кв. м - это полная линейка, срез всех помещений, которые есть на "Флаконе": офисы, мастерские, студии, шоу-румы. Цены - от $5000 за кв. м. При этом стоимость зависит как от самого помещения, так и от портрета потенциального жителя.
Вторым фактором продажи части площадей стал повышенный спрос на креативное развитие территорий со стороны инвесторов из других регионов. В связи с этим мы разработали специальный формат недвижимости - пространства F-класса (как альтернатива традиционным сегментам офисной недвижимости) и теперь готовы двигаться на другие площадки. То есть часть средств, которые мы получим от продажи помещений, пойдет на развитие F-класса в других городах и даже, возможно, в других странах.
Подписывайтесь на нас:
