Коса на камень
Сентябрь оказался роковым для московского строительного комплекса. Некогда единая партия строителей окончательно раскололась на несколько противостоящих лагерей. На одном полюсе - Московский строительный союз (МСС), представляющий интересы крупных домостроительных комбинатов, на другом - департамент внебюджетной политики строительства (ДВПС), ранее выполнявший функции основного девелопера городских властей. Каждая из сторон располагает мощным административным прикрытием и значительными финансовыми возможностями. Между ними лавируют несколько мелких финансово-строительных групп. Борьба идет за ресурс, обладание которым определит дальнейшую судьбу противостоящих сторон, - за московскую землю. Доступ к площадкам позволит строителям влиять на отпускную цену продукта, то есть на стоимость жилья.
Партия панельной элиты
Московский строительный союз как официальная организация оформился всего месяц назад. Он включает в себя семь компаний, являющихся основными игроками на рынке массового строительства. Это три домостроительных комбината (1-й, 2-й и 3-й), МСМ-5, МФС-6 и два строительных управления - 83 и 155. По сути это вся столичная панельная элита, сумевшая сохранить бизнес и политические позиции в городе, несмотря на перипетии распределения заказов по вводу жилья. Теперь же именно МСС будет ведать распределением, отняв, таким образом, эту прерогативу у департамента внебюджетной политики строительства Москвы.
Желание объединиться появилось у строителей после близкого знакомства с менеджментом департамента. С одной стороны, ДВПС всегда стремился снизить собственные издержки. Как следствие - многие строительные организации жаловались на безденежные (преимущественно вексельные) схемы расчетов города. По словам коммерческого директора ДСК-1 Ирины Сергеевой, возглавляющей крупнейшую строительную компанию города, из-за таких платежей (а точнее, неплатежей) многие строительные организации оказались на грани банкротства. С другой стороны, ДВПС умеет считать деньги и читать реальные балансы строек, не заглядывая в бухгалтерию. Нюансы ценообразования строительных организаций, которые всегда стремились завысить стоимость строительства для города, ни для кого не секрет, но только департамент способен жестко ограничивать аппетиты строителей.
При этом строительные организации добиваются убыточности собственных строек не только с помощью бухгалтерских итераций рентабельности производства. Порой они ставят настоящие спектакли. Забавный пример. Ныне покойный руководитель ДСК-3 Юрий Свищев, чтобы доказать свою убыточность, как-то раз перестал платить налог на пользователей автодорог (2,5% от оборота) и в общении с прессой не упускал случая сообщить, что сумма пени по этому ничтожному в сущности платежу у комбината превысила саму задолженность государству. Получалось что-то вроде намека на необходимость перехода в разряд планово убыточных предприятий.
Другая замечательная особенность московского инвестирования - так называемая забота о людях. Глава СУ-155 Михаил Балакин рассказал как-то, что его организация строила дом на Загородном шоссе, хотя было заведомо известно об убыточности проекта (то есть дом можно строить для очередников, но на продажу выставлять нельзя). СУ потеряло на проекте около 18 млн руб., но, по мнению руководства, не строить было нельзя, поскольку "строители должны работать и получать зарплату". Ситуация выглядит несколько комично. Однако руководители строительных организаций на роль идиотов подходят плохо, поэтому нетрудно предположить, что предприятия играют с себестоимостью. То есть они попросту формируют желанные убытки.
Окраины - строителям…
Долгая подковерная борьба ДСК с ДВПС перешла в открытую форму в июле, когда волевым решением мэра Юрия Лужкова распределение жилищного строительства было поручено вице-мэру Валерию Шанцеву. Таким образом вице-мэр Владимир Ресин, патронирующий домостроительные организации, смог выстроить противовес главе ДВПС Леониду Краснянскому. В свою очередь, строители теперь могут сами распределять городской заказ между собой.
В итоге этой новации в Москве сложилась забавная ситуация. Строители получили возможность выдавать за себестоимость удобную в каждом конкретном случае цифру. Но, чтобы это делать, нужны площадки. По сути же строителям досталось то, что они имели и раньше, - районы массовой застройки, то есть площадки в Марьине и Бутове. В итоге получается, что панельная элита вроде бы получила контроль за ценами на жилье в массовых новостройках. Речь идет о совокупном рынке, объем которого составляет около 2,5 кв. м жилья - именно столько ежегодно сдают московские строители.
Однако свобода в определении цены квадратного метра имеет один простой ограничитель. При исполнении городского заказа необходимо обеспечить рентабельность собственной инвестиционной деятельности строительных компаний. А это значит, что квартиры должны продаваться. Можно, конечно, рассчитываться жильем со смежными организациями, но в любом случае эти операции способны покрыть лишь фактическую себестоимость работ, причем далеко не всю. Иначе говоря, подняв цены, строительные организации рискуют столкнуться с убытками.
… центр - департаменту
Вполне возможно, что именно поэтому июльский переворот практически не вызвал никакой отрицательной реакции у ДВПС. Руководитель департамента Леонид Краснянский сообщил общественности, что он "радуется появлению здоровой конкуренции, поскольку она вообще полезна и при ее наличии выигрывает качество товара, то есть жилья".
Позиция на самом деле вполне понятная. ДВПС полностью сохранил контроль за муниципальной элитой - проектами, связанными с созданием эксклюзивного жилья в центре города. Это порядка 150 тыс. кв. м элитного жилья в год. Считается, что эти проекты гораздо сложнее согласовать и утвердить. Однако департамент находится на особом счету в московской системе. Эта организация способна быстро и эффективно решать все вопросы, касающиеся оформления исходно-разрешительной документации. А вот рентабельность любого жилого проекта в центре заведомо выше, чем при строительстве в районах новостроек. Как заметил один из чиновников ДВПС, "массовая застройка нам ничего, кроме головной боли, и не приносила".
Помимо центра ДВПС очень активно работал на объектах так называемой точечной застройки. Этот сегмент рынка (строительство новых домов в сложившихся районах Москвы) московские власти, собственно, и решили сделать основным полем для конкуренции ДВПС и организаций стройкомплекса. Кто выиграет конкурс - тому и площадка. Рентабельность этих проектов (точечная застройка пользуется повышенным спросом, поскольку много ее не бывает) также выше, чем в районах массовой застройки. И, конечно, панельщикам очень хочется получить свою часть рынка.
Однако и здесь ДВПС сумел выстроить весьма эффективную систему защиты. Дело в том, что департамент не несет обременительных обязательств (касающихся прежде всего земли и сетей), с которыми имеет дело любой девелопер, в том числе и московские строительные фирмы. В результате при критической для проекта разнице между реальной инвестиционной себестоимостью метра и оптимальной продажной ценой доля города составит не более 40%. А по словам г-на Краснянского, его департамент способен обеспечить городу 54% жилья. Вывод главы ДВПС прост: "Точку мы выиграем везде, где нам нужно".
Партия земледобытчиков
Однако сама по себе перспектива развития точечной застройки конкурентов не так уж безоблачна даже для столь мощной организации, как ДВПС. Дело в том, что в городе остается все меньше свободных участков под жилое строительство. Еще в начале 90-х годов многие организации заключили инвестиционные контракты или же получили разными способами землеотводы под реализацию жилищных проектов.
Во многих случаях эти организации так и не смогли найти финансирование для осуществления этих проектов. Теперь все эти псевдоинвесторы торгуют, по существу, не реальными проектами (они, как правило, толком и не разрабатывались), а правом доступа к городской земле. Самая неприятная черта этой категории продавцов - завышенные ценовые представления о своих активах. И хотя договориться с ними ДВПС конечно же способен, весь этот процесс отнимает много времени и сил. А для департамента, который по-прежнему является основным городским инвестором, чрезвычайно важны темпы реализации проектов. Из-за проблем с так называемыми носителями прав на землю ДВПС был вынужден отказаться от ряда привлекательных инвестиционных проектов в центре города. Да и цены кусаются: из 533 тыс. кв. м, которые ДВПС должен построить в следующем году, больше 20% пойдут как раз на оплату земли под новые строительные проекты.
Выход же на арену строительных организаций, которые наверняка начнут конкурировать с ДВПС, еще более усложнит процесс переговоров и цену объектов. "Носители прав" становятся очень востребованы.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
